來源：ATFX

ATFX匯評：地產類企業大都是高負債運行，因為只有融入足夠的資金，才能夠在土拍市場上得心應手。政府層面并不希望看到地產商負債過高，因為地產融資的大頭來自銀行，銀行的資金又來自千千萬萬的儲戶。如果地產商因為經營不善倒逼，極有可能引起系統性的金融危機。為此，住房城鄉建設部和人民銀行給地產商劃定了三條紅線，分別為：1、資產負債率不得大于70%；2、凈負債率不得大于100%；3、短債現金比上限為1 。如果違反三條紅線，地產商將在一年之內無法債務融資。中國恒大目前的總資產為2.3萬億人民幣，可以說是龐然大物。負債總額1.95萬億人民幣，占據總資產的84.78%，高于三條紅線所要求的70% 。另外兩條紅線，恒大也是大比例超越。根據2020年8月份的數據，恒大凈負債率為183.1%，高于紅線所要求的100%；短債現金比為2.5，高于紅線所要求的1。本月3日，在恒大集團戰略合作伙伴交流會上，許家印講話稱：“今年6月30日，恒大至少實現一條紅線變綠。通過實施“高增長、控規模、降負債”的發展戰略，本月底前恒大的有息負債有望從去年最高的8743億降到6000億以下。”這番講話給到市場一個衡量標準，就是恒大集團能不能夠在本月底之前實現有息負債降低到6000億之下。

▲ATFX供圖

許家印的講話并不能改變股票市場對中國恒大的悲觀看法。上圖為中國恒大的周線走勢圖，可以看出，股價處于長周期的下跌通道之中。目前市價11.42尚未觸及通道下軌，預計本月仍將延續跌勢。2020年3月至7月間，恒大的股價從9.7飆漲至28，然而，這段時間正是中國新冠肺炎疫情最為嚴重的時期。股價的上漲沒有宏觀面的支撐，2020年7月至今的下跌，很大一部分因素是消化去年的泡沫?，F在大家所談論的三條紅線，對房地產企業是長期利好，短期利空，并且短期的利空影響相對有限。交易者不可盲目的將本輪下跌的原因全部歸咎于三條紅線的出臺。另外，從市盈率的角度看，恒大每股收益為0.61，靜態市盈率為18.7倍。這一水平的市盈率不算太高，仍有較大的上升空間。

歸根結底，地產類股票未來還會不會漲，并不取決于資產負債表是不是健康，而是在于整個中國樓市未來的發展前景。如果出現供大于求，住房價格大跌，即便你負債率再低，也無法避免破產的命運。反過來，只要樓市價格能夠持續高漲，不要說70%的資產負債總額不會出現問題，即便100%負債運行，也會受到資本市場的追捧。房價的根本在地價，只要城市不斷發展，配套不斷完善，地價就有繼續上漲的空間。風險點在于，中國人民銀行的貨幣政策不能進入緊縮狀態。一旦緊縮，則本幣對內升值，即便城市還在發展完善，地價也會出現下跌的情況。

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