作者：爾青

來源：阿信往事

小曹：

我相信每一個做地產融資的信托經理都有一種病：432之痛。痛起來之后，其頭如炸，其腸如斷，其心如割，其膚如剝，其肛如裂。

432的核心是什么？無非是防止房地產商空手套白狼：防止“圈地”炒地皮，防止工程爛尾，要求房地產商自掏土地款，開房進度達到四證條件才可以發放開發點。比如，一個地產商拿了一塊地，三年了沒有開發，每年都拿這塊地融資，用融資的錢把之前買地的自有資金替換出來，然后坐等地價上漲出讓，這相當于用銀行的錢買了一塊地，最后賣掉，自己沒怎么掏錢還掙了個差價，防止的就是這種情況。

所以，按照432融資條件的設計，房地產項目的資金流是這樣的：房地產企業拿自有資金購買土地，然后用自有資金墊資開發建設，待項目取得四證之后，申請銀行開發貸，但總投中始終有自己25%的自有資金比例，注意，在銀行開發貸之前，一直是房地產企業自有資金在運作，即使拿到銀行開發貸，也必須有25%是自有資金。待項目取得預售之后，可以用預售資金償還銀行開發貸。大致如此。

目前的房地產商基本都是按照這個路子來的，可是在2003年之前可不是這樣。一個蒼老的聲音自天邊傳來：在那個蠻荒的年代，咳，咳，你讓我慢慢道來。

小孩兒沒娘，說起來話長。話說2003年之前，房地產商在取得土地證之后，馬上就可以申請抵押融資，套現的資金一部分可以再去拿地，開啟“跑馬圈地”模式，另一部分用于項目的開工建設，基本上吧，拿到銀行融資后，后面的開發建設也就不用自有資金了，俗話就是，杠桿做到了最大化，自有資金占用最小，利潤實現最大化。還有一些有能耐的，可以在拿地之前就申請一筆流動資金貸款，資金嘛，當然就是用于去拿地了；還有更有能耐的，交了保證金或者不交保證金就可以出土地證，然后就去抵押融資，資金嘛，當然也是用于交土地款了。總之，方法是五花八門，但核心是盡量用銀行的錢去交土地款，少占用資金資金。

這種局面一直持續到2003年中，2003年6月5日，中國人民銀行出臺121號文，全稱是《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，通知規定銀行向房地產企業發放開發貸必須四證齊全且自有資本金投資比例達到30％，你看這時候432的雛形就出現了，出現了四證和自有資金的比例，但當時銀行還沒有房地產二級資質的要求，二級資質是后來房地產信托的要求，為了表述方便，下文統一一起稱為432了。導致這一文件出臺的直接原因是上海的“周正毅事件”。

2001年，上海出了個文件，叫做《關于鼓勵動遷居民回搬推進新一輪舊區改造的試行辦法》，你去百度，現在這個文仍然可以查到。這個文有個規定，即在滿足回遷房的條件下，土地出讓款可以是零元，不錯，你沒聽錯，是零元，你匪夷所思所思了吧，不要奇怪，在我國土地改革中，大家都是摸著石頭過河，地方政策性文件多如牛毛。政府當初制定這個辦法的本意呢，是想讓利于民，只要房地產商最后可以保證原居民回遷入住，政府就可以不要土地出讓金，按照這個設想，政府沒有花一分錢，最后完成了舊城改造，老百姓從舊城改造中獲益，房地產商獲益，是個一箭三雕的買賣。可問題是，他零地價取得土地在前，居民回遷在后，這就好像你先給我一個金子，等我把金子換成了人民幣再給你人民幣，但如果我拿了金子跑路了，你怎么辦？

2002年5月，上海市人民政府將位于靜安東部北京路石門路附近的一大片“舊區”的土地分割為八塊，以“免土地出讓金的舊區改造模式”，與一個名叫周正毅的商人簽訂了八塊國有土地的八個出讓合同，史稱“東八塊”，占地約18萬平方米，土地價值高達四五十億，號稱是上海的“絕版黃金寶地”，根據當時的新聞，當年參與這塊黃金寶地競買的還有李嘉誠，但最后卻是花落周正毅家，還是零土地出讓金，可見這個人的能量還是足夠的。雖然土地出讓價款為零，但這并不妨礙周正毅以這八塊土地向銀行融資，利用這八塊免土地出讓金的土地，周正毅順利獲得銀行貸款10億元，據說授信額度可不是10億，而是50多億，不是一家銀行授信，是多家銀行。論說，順利拿到了銀行融資，下面的事就應該是拿著銀行融資去開發項目，可是，這位周正毅卻是在下著一盤瞞天過海的大棋。

周正毅，上海灘“下只角”貧苦人家出身，初中畢業，早年是經歷比較坎坷，干過煙紙店、餛飩店，干過打樁模子（站在路口，詢問路人是否兌換外匯的販子），窮的時候中午都不舍得吃碗面條，就啃幾個冷饅頭。八六年日本留學淘金，八九年回國，據說掙了50萬人民幣，但也有說法是他在日本的時候英雄救美救了一位白富美，然后一段浪漫的故事發生，獲得了人生第一桶金，但這都是當時新聞報道，不足為信。回國后，摸爬滾打創業幾年，直到94年，人生像坐上了千年殺的火箭穿，嗖一下，

九四年，開風靡上海的“阿毛燉品”海鮮樓，通過酒樓又結識了上海的各路神仙貴人；九五年，國企改制上市，瘋狂廉價收購職工股，待職工股變為上市公司股票后套現，大發一筆；九七年，亞洲金融危機，順勢抄底香港藍籌股；繼而大量收購土地以及爛尾樓。通過以上的運作，周正毅具備了自己瞞天過海的三件法寶“土地、人脈（政府和金融機構）、前期資金”，開啟了自己“圈地-借貸-圈錢”的秘籍。這個秘籍的玩兒法是，大量收購爛尾樓或利用政府關系獲得土地，然后利用人脈關系向銀行抵押融資，融資資金用于收購上市公司，最終在資本市場套現。例如，周正毅以7.3億元購買了上海上海龍柏飯店和吳中路一塊土地，先是抵押給銀行融資6.5億，而后又裝入香港上市公司，所融資金再次用于其他并購，而資產裝入上市公司卻不披露抵押事宜，做大上市公司規模，從資本市場再次套現。看到這兒，我估計你就看明白了，周正毅本質上不是什么地產開發商，而是一個以地產為圈錢方式，最終要玩兒資本市場的人，周正毅在內地以“農凱系”運作，香港則利用四家自己的上市公司去運作。問題也就出在了這里。當時，周正毅正忙于干一件事，收購香港上市公司，所以，周正毅零地價拿到了價值四五十億的東八塊土地之后，所融資金并沒有用于土地后期的開發建設和拆遷補償，而是將資金轉移到了香港，去填補上市公司收購的資金缺口了。

周正毅的事兒，咱們先放一放，咱們再回到東八塊這塊地上來。這塊黃金地塊上的原居民有多少呢？一萬兩千家，按照前期每戶補償25萬的安置費計劃，僅前期安置費就要30億，需要在03年5月27日支付。結果呢，咱們上面說了，周正毅4月29日獲得銀行融資10億元，但銀行融資全部用于香港上市收購了，在5月27日這天，拆遷戶的安置費沒有到位。5月28日，拆遷戶將區政府和周正毅告上法庭。但是，在5月27日這天還是5月26日這天，周正毅已經被公安部門采取強制措施了。

之后，香港廉政公署在香港對周正毅展開調查，中紀委在內地對周正毅展開調查，東八塊由于上述糾紛暫時擱淺開發，最終重新被區政府收歸，并進行重新規劃。周正毅本人呢，在抓捕后候的當年9月即以涉嫌虛報注冊資本罪和操縱證券交易價格罪被判刑3年，2006年從提籃橋監獄出獄后不久，又在2007年11月再次被判刑16年。由于東八塊后來的事情和432無關了，咱們也就不講后續風云了，這塊黃金寶地經歷了上述事件后，像個被人遺棄的小媳婦兒，多年找不到婆家，風風雨雨，命途多舛，其實，我那時候特別想咬牙娶了她，可她總是和我談錢，特別傷感情。

這個事件里面，除了周正毅，所有人都當了冤大頭，政府更冤：

首先，原來規劃好的東八塊只能擱置開發，說好的形象工程沒了；

其次，銀行的10億怎么要，受周正毅影響，其名下的股票都是一副“疑似銀河落九天”的架勢；

最后，留下一個后遺癥，那就是1萬2千戶的拆遷戶，周正毅被抓了，可是拆遷戶也被拆遷了，當時出面負責拆遷的還是政府，這個黑鍋讓誰背？30億的拆遷安置費怎么辦？后期說好的回遷怎么辦？給政府留下了一堆維穩的難題。

這個事情當時震動很大，中央也是震怒，震怒于這些地產商拿著我的地，又拿我的地到我的銀行去融資，最后拿我的錢又去香港炒股，簡直了，是可忍孰不可忍，你丫你一分錢沒出，撈走我10個億，還讓老百姓天天找我鬧事兒。這件事直接導致了121號文的出臺，周正毅5月27日被捕，中國人民銀行6月5日就頒布了121號文，直接目的就是要杜絕地產商空手套白狼的勾當。你要想開發我的地，可以，先拿你自己的錢墊上，等我確保你的工程沒問題了，我再用我的錢給你頂上。

但東八塊事件并不是的全部原因，充其量是個導火索吧，只能說是觸發了121號文的出臺。其根本原因還是2003年的房地產熱以及房地產這種空手套白狼的運營模式已經被政府開始認識，并準備開始管制。

好了，至于03年的房地產熱，我想還是下次再說吧，有點口干舌燥，先容我喝口水。

2018年4月21日

后記

本來只想寫432的由來，可是按圖索驥，寫到最后居然捅進了敏感的核心圈，戰戰兢兢，幾次刪改，敏感的地方全部刪除，比如：土地怎么取得的、為什么是政府負責拆遷，拆遷戶的上訪等等。波詭云譎，血雨腥風，不多展開了，冰山之下的就讓他在冰山之下吧，冰山之上的依舊精彩。

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原標題： 信托往事：房地產四三二的由來（一）