克而瑞地產研究 
王彬：法學博士、公司律師。 在娛樂滿屏的年代，我們只做金融那點兒專業的事兒。微信號: fuxianbubin
作者：克而瑞研究中心
來源：克而瑞地產研究（ID:cricyjzx)
盡管廣州、福州兩城土拍門檻均明顯放松，但仍難扭轉地市熱度的下行，兩城溢價率均降至歷史低點、流拍率也仍居高位。
12月初，廣州和福州也迎來了第三輪集中土拍。與此前參拍城市相同，為了吸引房企參拍，兩城對土地出讓規則均進行了調整，如廣州多宗地起拍價打折、福州提升溢價地塊商品住宅限價漲幅等，以給予房企更多利潤空間。那么，兩城最后一輪土拍表現究竟如何？較上一輪又發生怎樣的變化？
先就廣州來看。第三輪集中供地，廣州共出讓17宗地，最終4宗地流拍、13宗底價成交，總建面為357萬平方米，共收金303億元。和前兩輪相比，廣州第三輪的成交建面和金額均大幅縮減，熱度也進一步走低。雖然第三輪流拍率較第二輪降低，但這是因有國企托底，最終成交的13宗成交地塊無一宗溢價，實際土拍熱度直接降至冰點。
再來看福州，三輪土拍中22宗成交土地中有11宗溢價率成交，并且其中6宗均觸及最高限價+搖號成交，分別位于臺江、晉安、鼓樓和馬尾等區域，而倉山、長樂等區域地塊基本以底價及超低溢價成交，市場整體表現冷熱不均。對比福州三輪集中土拍來看，三輪土拍熱度依次遞減，尤其是第三輪土拍整體溢價率降至3.1%，與首輪18.5%的溢價形成鮮明對比。
01 廣州：多宗回爐地塊地價下調卻仍遭流拍
受第二輪集中土拍遇冷影響，廣州集中供地第三輪推地量大幅縮減，僅推出17宗地塊，其中7幅地為流拍再掛地塊，起拍門檻較上一輪明顯降低。與此同時，南沙、黃埔兩區此次供地均未提及“限房價”的要求，南沙首套50%限售也被取消，意為房企釋放更多利潤空間。但從最終成交來看，上述舉動并未能扭轉廣州三輪土拍低溫的態勢，17宗地中仍有4宗地遭遇流拍，成交地塊中九成以上由國企托底。
多宗回爐地塊下調起拍價、取消配建，出讓門檻顯著降低
受第二輪集中土拍遇冷影響，廣州集中供地第三輪推地量大幅縮減。本次集中出讓，廣州僅推出17宗住宅用地，總建筑面積為296.36萬平方米，較前兩輪降幅都在六成以上。同時，中心城區地塊的供應量也顯著縮減，本輪僅海珠有一宗地掛出，其余三區則均無土地出讓，供地質量較前兩輪也有所下滑。
值得注意的是，此次集中供地中有7宗地均為二輪集中出讓中遭遇流拍的地塊，此輪再次掛出，多宗地的起拍門檻有所下調。有4幅地的起拍總價較二輪時下調，降幅都在10%以上，其中白云太和鎮沙亭地塊降幅高達21%，地價顯著下調。番禺利豐地塊和從化江浦地塊雖然起拍總價并未下調，但分別取消了10%回購物業的配建要求和引進產業的要求，實際拿地門檻也較上一輪明顯下降。唯一地塊上漲的地塊位于增城區，該宗地起拍價較二輪掛出時上漲了約4%，但考慮該宗地也取消了配建回購物業的要求，實際起拍樓板價較第二輪也下降了245元/平方米。
13宗成交地塊均為底價出讓，民企中僅星河競得南沙一宗宅地
雖然廣州三輪集中土拍較二輪放開了諸多限制，但土拍熱度并未因此有所回升，反而較二輪進一步走低。從參拍企業來看，17宗地僅吸引了不足10家房企參拍，并且多數為本地城投、城建類的政府平臺公司，房企參拍積極性較低。最終成交結果也體現了廣州此次土拍的冷，17宗地僅成交了13宗，且均為底價出讓。
拿地房企方面，13宗成交地塊中有12宗被國企競得，僅一宗位于南沙橫瀝島的地塊由來自深圳的民企星河拿下。并且，12宗地中除保利發展拿下的3幅地外，其余地塊則均被本地城投所獲，上一輪有土地入賬的中海、葛洲壩、電建等央企則均未參與此次土拍。不僅是民企“躺平”，在當前市場熱度仍在谷底的背景下，國企拿地態度也更加謹慎。
土拍趨冷原因在于樓市表現萎靡，利潤空間未及預期下房企“抄底”意愿不強
相比于已經完成第三輪土拍的其他城市，廣州此次土拍熱度明顯更冷，也是目前三輪土拍中唯一未有地塊溢價成交的城市。究其原因，一方面主要是由于近月來廣州樓市行情明顯趨冷，此前成交熱點片區南沙、黃埔已經出現了多盤促銷的現象。據CRIC監測數據統計，自今年7月份以來，廣州商品住宅成交量逐月走低，同比降幅也多在三成以上；成交疲軟下，廣州新建商品住宅的消化周期也于11月末上升至15個月，較今年年中時明顯拉長。
另一方面，利潤空間未及預期也是導致房企參拍意愿不強的原因。雖然廣州此次對部分地塊調低了起拍價格，但出讓地塊的條件仍然較多，實際利潤空間并不是如此充足。以再度流拍的番禺大石街兩宗地塊來看，盡管兩宗地起拍價降幅均在10%以上，但地塊一仍有1.68萬平方米的無償配建和2.42萬平的回購配建要求，地塊二也有5040平方米的無償配建和2.1萬平的回購配建要求，實際起拍樓板價約在2.3萬元/平方米左右；同時，兩宗地周邊城市界面較差，各項配套也比較缺乏，而2公里外臨近地鐵站的新盤售價僅在3.7萬元/平方米。以此價格估算，兩宗地的地房比已經超過0.6，而受配套欠缺影響，兩宗地未來商品住宅價格勢必要更低。由此來看，大石街兩宗地塊的實際盈利空間并不高。因此，本輪這兩宗地無一房企報名參拍，最終而慘遭流拍。
從土地供應規模上來看，福州三輪集中土拍供應宅地33宗，總供應建面201萬平方米，較前兩輪供應規模均有增加，增幅分別為28%和9%，整體來看，三輪土拍供應量還是相對充裕的。
截止12月2日，2021年福州六區（含長樂、馬尾）宅地累計供應量達325公頃，而2021年度福州六區住宅用地計劃供應323公頃，從供應角度來看，供地完成度達100.6%，基本完成了全年宅地計劃量。
土拍規則雖有放松，但福州三輪土拍熱度不升反降
值得注意的是，與二輪土拍降低“溢價率上限+搖號”、控制競配建來控土地熱度不同，福州三輪土拍規則有明顯放松，上調了溢價地塊的備案價格，在溢價成交的情況下，出讓價款每增加1%，備案均價按商品房銷售指導價上浮0.3%確定，最高上浮幅度不得超過4.5%，目的就是為了試圖通過新房限價放松，來增加開發商的利潤空間，以調動他們的拿地積極性。
但對比福州三輪集中土拍來看，三輪土拍熱度依次遞減，尤其是第三輪土拍整體溢價率降至3.1%，與首輪18.5%的溢價形成鮮明對比。就底價地塊比重來看，第三輪集中土拍底價成交地塊增至50%，較前兩輪大幅提升（首輪、二輪底價成交比重均僅有15%），企業拿地積極性明顯降低。就流拍率來看，三輪與二輪相當，流拍率依然在高位。除因出讓條件優化，取消出讓的9宗宅地外，晉安和長樂均有一宗流拍，流拍率為33%，表現較二輪稍好。
不過由于福州三輪土拍優質地塊供應量增加，加之房價限價放松，整體來看，福州土拍表現還是比較穩的，在已完成三輪土拍的6個城市中熱度僅次于深圳和南京。
寬限價之下盈利空間有所提升，臺江CBD封頂搖號地塊也能實現盈利
在限價放松的影響之下，本輪土拍的盈利空間表現較佳。以中心四區涉宅地塊為例（不含租賃、安置地），按照各自的商品住宅銷售指導均價上浮價來測算的話，除本次土拍最熱門的閩江北CBD稀缺地塊外，其余地塊地房比均在60%以下，尤其是大東海競得的五里亭純宅地，地房比僅有49%，房地差超1.8萬元/平方米，盈利空間均十分可觀。
而臺江CBD地塊，由于區位優越、配套完善，且無任何回購配建要求，成為本場土拍熱度最高的地塊（7家房企報名、最高限價+100%首期付款+搖號成交），最終該地被廈門國貿以15%的溢價競得，成交樓面價為30806元/平方米，該地商品住宅銷售指導均價約42000元/平方米（根據溢價率上浮之后的指導價為43890元/平方米），這樣測算下來，地房比為70%，房地差超13000元/平方米，再加上地塊十分稀缺，項目實現盈利基本不成問題。
房企拿地：本土房企建發斬獲5子，清遠航星搖中三宗、成為運氣王
與首輪土拍房企積極報名、馬甲泛濫截然不同，福州三輪集中土拍表現相對平淡，除臺江等少數熱門板塊地塊以及部分租賃地塊以外，大部分地塊僅有一家房企報名參拍，22宗成交地塊中有11宗以底價成交，另有2宗流拍、9宗提前一天終止出讓，整體溢價率僅有3%，房企拿地積極性明顯下降。
另外，從參拍房企來看，三輪集中土拍較前二輪也發生了極大變化。首輪土拍中保利、萬科、建發、龍湖等龍頭房企頻頻出手，超半數地塊觸發最高限價，最終拿地要憑借運氣，在此影響之下，首輪20宗土地大部分被資金雄厚的大型國企、央企包攬，少量地塊被融信、新城等民企拿下。
至于二輪集中土拍，福州作為重點城市土拍規則全面升級之后的第一城，由于土地競拍方式發生了一系列調整，最高限價下調至15%，競拍方式全部改為“限地價+搖號”，房企參拍情況也發生極大變化，最終導致大型國企、央企拍地數量明顯減少，僅有保利和金地有所斬獲，拿地主力多為本地民企，譬如融僑、中駿等。
三輪集中土拍中參拍的品牌房企中除保利以及深耕福建的建發和國貿外，其余的也大都銷聲匿跡。二輪集中土拍中表現積極的民企無一參拍，取而代之的是福州本地國企投資平臺，譬如馬尾城投、長樂城投、福州新區開發投資、福州建工、福州城投、福州文投等，拿占比接近五成。
值得注意的是，本場土拍建發表現尤為亮眼，在臺江、倉山、晉安等區域連下五子，成為本場土拍“收割機”，而新面孔清遠航星則成為“運氣王”，接連搖中三地。
整體來看，盡管廣州、福州兩城土拍門檻均明顯放松，但仍難扭轉地市熱度的下行，兩城溢價率均降至歷史低點、流拍率也仍居高位。但兩城之間也存在較大差異，廣州三輪土拍堪稱徹底“涼涼”，除流拍地塊外，其余地塊均底價成交，甚至連海珠宅地也底價成交；而福州臺江、晉安等熱點區域仍有封頂搖號成交地塊，土地市場表現整體冷熱不均。
展望未來，考慮到近期資金環境依舊偏緊、樓市下行壓力依然巨大，為了降低未知風險，房企“躺平”的情緒還會延續，土拍“降溫”在一定時間內仍是大概率事情。不過在地價下調、新房限價適度放松等政府“讓利”的新規下，優質地塊的競拍熱度仍在，如此前深圳四宗搖號地塊、福州本輪土拍中臺江CBD這樣的稀缺地塊，均吸引了多家房企競拍，參拍熱度較二輪有所提升。這說明在保障適當盈利的情況之下，房企對于稀缺資源依然較為看中，參拍意愿仍比較強烈。因此，接下來，上海、杭州等利潤空間足夠、樓市去化較好的城市，第三輪土拍或將較二輪有所回溫。
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