克而瑞地產研究 作者：CRIC研究中心
來源：克而瑞地產研究
龍湖積極轉型經營性業務，接手世貿天階能否獲得再突破？
◎文/洪宇桁
11月7日龍湖集團宣布2025年前10月實現經營性收入約人民幣221.6億元，對同期合同銷售額的占比達到了39.7%，此前5日龍湖商業宣布接手北京CBD的世貿天階項目。在開發業務長期下行的背景下，龍湖也像華潤一樣依靠其較優秀的商業運營能力開發第二增長曲線。那么龍湖現在經營性業務發展如何？企業又能否成功盤活世貿天階呢？
01 龍湖第二增長曲線基本形成 但利潤率相對較低
2021年以來，由于房企流動性危機不斷爆發以及行業的持續下行，房企的業績開始持續惡化。龍湖集團作為民營房企中的優等生，雖然沒有出現債務危機，但是其開發業務也受到了較大的影響。企業的合約銷售額從2021年的2901億元逐漸下降，到2025年前10月僅有558億元，預計企業的全年業績將會自2017年以來首次跌破千億元。
在開發業務整體下行的背景下，部分企業開始轉變經營重心，大力發展經營性業務以打造第二增長曲線，其中華潤置地屬于其中較為成功的一家。華潤置地在經營性不動產、物業管理、代建、文體和長租公寓等領域齊頭并進，同時通過發行公募REITs成功打通了“投融建管退”的資本閉環，2025上半年其經營性業務收入對總營收占比達到了21.7%，核心凈利潤占比達到60%，毛利率為72.9%，助力企業毛利率達到24%，仍然保持著較強的盈利能力。
在華潤成功轉型的同時，同樣擁有較強商業運營能力的龍湖也在積極轉型。2021年以來龍湖商業開始運用輕重并舉的商業開發模式，同時商業項目的開業也在加速。在這個基礎上，伴隨著開發業務的萎縮，近年來龍湖的經常性業務營業收入對總收入的占比逐年走高，到了2025年上半年也達到了22.6%。但是從經常性業務對企業盈利的支撐來看，龍湖在2025年上半年的毛利率為12.6%，在經常性業務營收占比基本相當的情況下，與華潤24%的毛利率差距較大。雖然其中有開發業務低毛利帶來的影響，但是也可以看出其經常性業務對企業的盈利支持不足。
龍湖和華潤在經常性業務盈利能力上的差別，一定程度上歸因為占兩者收入大頭的商業板塊定位不同：龍湖天街定位為面向中等收入新興家庭的區域型購物中心，目標客群以商務白領和年輕時尚家庭為主；華潤萬象城則定位高端綜合購物中心，聚焦中高收入人群，業態以奢侈品、國際品牌和高檔餐飲為主。在消費降級的背景下，中等收入的客群消費敏感性更強。為此龍湖商業有必要轉型高端提高品牌的議價能力，在擴大經常性業務的同時提高其盈利水平。
02 接手世貿天階有望助力龍湖轉型高端商業 但也面臨諸多挑戰
本次龍湖接手北京世貿天階項目不僅可以擴張企業在北京的商業版圖，也可能是企業轉型高端的一個契機。作為一個總建面達8萬平方米，擁有250米長的標志性天幕，具有極高的辨識度和商業價值的CBD核心區地標項目，盤活世貿天階將顯著提升龍湖在北京高端商業市場的品牌能見度和影響力，進而輻射全國提高品牌溢價。
除此之外，?世貿天階的加入將豐富龍湖的商業產品組合，特別是其計劃轉型為“CBD商業美學地標”的定位，與龍湖現有項目形成差異化互補，符合企業“去同質化”的商業運營策略。同時隨著北京市2025年商業地產新政鼓勵“商業+文旅”融合業態，對品質提升項目最高補貼500萬元，智慧商圈獎勵100萬元。世貿天階的定位轉型符合政策導向，有望獲得政府資金支持。再加上項目已被朝陽區政府指定為CBD內的旗艦商業區，這種政府背書將為項目改造和運營提供便利。
雖然龍湖將世貿天階成功盤活之后好處多多，但是仍面臨著較多的挑戰，首先就是為了轉型升級所需的巨額資金。由于該項目天幕及建筑設施已運營近20年，技術設備面臨升級壓力。因此龍湖計劃將其轉型為“商業美學地標”過程中的創新投入需要大量資金，如天幕視覺效果升級、互動體驗增強等。從龍湖集團的現金情況來看，企業的貨幣資金自2021年以來持續減少，現金流吃緊，如果世貿天階的轉型升級資金超出預算則有可能影響到企業的正常運營。
?其次是租金收入的不確定，當前商業地產普遍面臨租金下行壓力，同時公開資料顯示當前世茂天階的空置率達到了40%-50%。在項目改造升級完成后，因定位變化世貿天階需重新定位租戶結構，再加上需面對周邊項目的競爭壓力，若龍湖無法快速提升出租率，將影響現金流回收周期。
第三則是龍湖的?老舊項目改造經驗不足?，當前龍湖雖運營89座購物中心，但此前主要以新建天街為主，缺乏大型老舊商業體改造經驗。同時龍湖天街基本都是區域型購物中心的定位，首次接手CBD的高端項目和藝術文化生態勢必會給龍湖商業帶來挑戰。
綜上所述，龍湖的經常性業務營收雖然已經具有相當的規模，但是其議價能力仍有一定的欠缺。接手世貿天階項目是其擴大北京商業版圖、提升品牌影響力的重要戰略舉措。項目具有稀缺區位價值和改造潛力，與龍湖“輕重并舉”的戰略高度契合。然而，項目投入規模大、市場競爭激烈以及企業經驗缺乏等因素帶來風險也不容忽視。
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