北京法拍房資訊 作者：鯨哥
來源：北京法拍房資訊（ID：gh_790702b54b93）
法拍房是為數不多，可突破房票限制的渠道之一，目前除了某些城市外，現在還有很多城市對法拍房未實施限購。
現實與政策的夾縫下，法拍房成了想要落戶扎根、又苦于沒有房票的部分人的救命稻草，何況法拍房的價格“誘惑力”確實很大。
但利益越高，風險越大。既然風險與利益并存，那法拍房的風險也不容忽視。
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法拍房的風險
法拍房可能遇到的一些風險：
1.法拍房的土地性質
土地性質的不同，所需繳納的土地稅費自然也不同。現實情況下，有很大一部分房源的土地性質屬于”劃撥土地“，經濟適用房就屬于劃撥性質的住宅房。
風險主要體現在它沒有辦法正常過戶，可能需要額外申請政府審批同意，并繳納額外的土地出讓金，也就是說它需要繳納的稅費相比于其他法拍房要多出很多。
2、隱藏的稅費
法拍房過戶可能全部稅費都由買受人承擔，買受人應提前計算需承擔的過戶費用，計算好成本。
3、房屋相關欠費全由買方出
如原業主未繳納的物業管理費、水電費、取暖費等，都需要買受人承擔。
4、惡意租賃，拍房容易交付難
比如房主知道房子要被拍賣，就搶先一步把房子低價租出去，租期20年的情況下，即使拍到房子，如果租戶已經搬進去居住，且租賃合同簽訂于抵押合同之前，買受人很可能就需要承擔無法交付的后果，大部分情況下都需要繼續履行租賃合同或自行與租客協調解決。
5、落戶問題
法院只協助辦理房屋產權過戶，對于原業主是否占用戶口、學位等問題，需買受人自行找相關行政機關解決。
需要明確的是，購買法拍房屬于真正的一錘子買賣，沒有后悔的余地。因此也存在各種各樣難以預知的風險。
如果冒然自己到平臺去拍，那風險將成倍增加。
而且若是拍中后覺得房子有瑕疵等不滿意的地方，那就只能悔拍，但只要出現悔拍，保證金是不予退還的。
相當于賠了夫人又折兵，最后花了錢，房子沒買到，只買到了血淋淋的教訓。
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盡調報告
法拍房的蜜糖之下，一份詳細的盡調報告顯得尤為重要。
盡調，主要是從法拍房的居住屬性和法律屬性來分析我們中意的標的。
居住屬性就比如小區的環境、房子的戶型大小等，而法律屬性主要是看上述所說的一些風險，比如長期租賃問題、稅費問題等。
盡調其實主要是為了充分發現問題。
首先看房子是否滿意，價格是否合適，如果房子本身就看不中，則不必繼續考量；
但如果房子中意，但存在一定的問題，就要去制定解決這些問題的策略。
如果不能解決，就要把需要支付的成本綜合考慮到購房總成本里。
房屋的一些基本情況都可以從網上獲得，線上的盡調結束后，一些無法確認的信息則需要通過線下盡調來核實。
比如看看房屋現在的居住情況：是否還有人居住？里面住的人是誰？與產權人什么關系？是否已經清場？清場難度如何？
看看裝修和改造：裝修情況和內部改造情況，了解租賃情況、欠費情況、核實房子類型、房屋瑕疵等。
在買法拍房前對房屋進行盡調和看樣，對房屋所有的風險都了如指掌并能夠完美規避后，再決定是否參與競拍。
如果你有自己參拍法拍房的想法，當然是可以的，但是這其中的風險有必要了解詳盡。
在過去的一些案例中，也不乏很多人在參拍后期造成了更大的損失。
但其實要想真正靠自己完全了解這其中的相關專業內容是很難的，想做到“萬無一失”，需要對法拍房進行專業、詳細的盡調，了解房屋的真實狀態和市場價值！
即便成功拍得，后續還存在不能過戶、無法入住等一系列問題，這對沒有經驗的個人參拍者來說是個大難題，很多人都是最終被交付的問題弄得焦頭爛額。這也是為什么不建議個人參拍法拍房的原因。
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專業規避風險
術業有專攻，專業人做專業事。最省心省力的法拍方式，便是選擇一家專業的法拍輔助機構，那么輔拍機構主要是做些什么事情呢？
1.拍前做盡職調查---標的的位置,產權歸屬,欠費情況,有無惡意租約,房屋的稅費，解押查封等復雜情況都會體現在盡調報告中，此外還會根據競拍人的實際情況匹配相應的按揭貸款方案。
2.拍中輔助競拍---在拍賣過程中，助拍/輔拍機構一般都會有專業的競拍師,他們對拍賣的流程以及出價的技巧都很了解，能幫助競拍者節約一部分資金。
3.拍中后貸款,過戶清場騰退---你不是專業人士,你可能真不知道后續的過戶，核稅、退稅的流程怎么辦理。后續的騰退清場沒有專業人士你怎么能入住呢？
購買法拍房毫無疑問是值得的，但要想真正靠自己拍得心儀的法拍房卻很艱難。
個人參拍往往伴隨著未知的風險。尤其在競拍過程中，只有理論認知，紙上談兵是絕對比不過實踐經驗的。
通常要獲得房屋完整的盡調信息，都需要花很大精力，動用不少信息渠道，對時間成本的要求也比較高。
比如現場走訪、法院咨詢、房管部門調檔、物業咨詢等等，都不是一件簡單的工作，如果個人沒有精力或足夠知識儲備，還是不建議自己調查，最好讓專業法拍服務機構來完成。
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原標題： 法拍房五大風險，究竟該如何避免？
