有7處直接或間接提及了房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)問(wèn)題。
作者：黃博文
來(lái)源：地產(chǎn)黃老邪作者(ID:DCHLX1)
早在5月31日的中央政治局會(huì)議，就透露出了全面實(shí)施三孩生育政策的信號(hào)。
7月20日，中共中央、國(guó)務(wù)院正式發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化生育政策 促進(jìn)人口長(zhǎng)期均衡發(fā)展的決定》（以下簡(jiǎn)稱《決定》），就優(yōu)化生育政策，實(shí)施一對(duì)夫妻可以生育三個(gè)子女政策，并取消社會(huì)撫養(yǎng)費(fèi)等制約措施、清理和廢止相關(guān)處罰規(guī)定，配套實(shí)施積極生育支持措施等作出規(guī)定。
洋洋灑灑的二十余條，涉及到生育、教育、社會(huì)保障、財(cái)政稅收、住房等多方面內(nèi)容，其中有7處直接或間接提及了房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)問(wèn)題。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，放開(kāi)三孩配套政策，究竟意味著什么？
黃老邪認(rèn)為，人們是否愿意生育三胎才是重點(diǎn)，出臺(tái)相關(guān)配套支持政策，讓育齡人群生育沒(méi)有后顧之憂才是關(guān)鍵。綜合來(lái)看，導(dǎo)致育齡人口生育意愿低迷的因素主要有四大類：高房?jī)r(jià)是最好的避孕措施，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，在過(guò)去二十年的時(shí)間當(dāng)中，我國(guó)平均房?jī)r(jià)從2000元一路飆升至9980元，漲幅達(dá)400倍以上。而且在很多一線城市，房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)平均值，房?jī)r(jià)收入比是歐美國(guó)家的兩倍。第二，教育、醫(yī)療費(fèi)用耗費(fèi)巨大我國(guó)公立幼兒園數(shù)量嚴(yán)重不足，很多家庭被迫選擇費(fèi)用較高的私立幼兒園。而且從幼兒園，小學(xué)、初中、大學(xué)，一個(gè)孩子所需的學(xué)雜費(fèi)、輔導(dǎo)費(fèi)、生活費(fèi)，以及醫(yī)療費(fèi)用，對(duì)大多數(shù)家庭來(lái)說(shuō)，都是一個(gè)不小的負(fù)擔(dān)。比如，據(jù)上海社會(huì)科學(xué)院調(diào)查研究顯示，僅從出生到初中，在上海養(yǎng)個(gè)孩子就需要付出大約80萬(wàn)元。第三，職場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈職場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，工作進(jìn)入了內(nèi)卷化，中年危機(jī)徐徐展開(kāi)之際，很多年輕人因?yàn)樯娴膲毫ψ灶櫜幌?，何談生兒育女。更何況職場(chǎng)對(duì)于女性的歧視依舊存在，女性選擇生娃，就不得不在一定程度上放棄職業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)。晚婚晚育、單身主義、崇尚自由、丁克家族等新現(xiàn)象開(kāi)始不斷出現(xiàn)，無(wú)形中也影響了生育率。此外，男女比例失衡在很大程度上引起了彩禮過(guò)高，青年男性不堪重負(fù)而選擇暫不結(jié)婚等。因此，本次落地的三孩配套政策，從減輕個(gè)稅負(fù)擔(dān)、提供住房支持、推進(jìn)教育公平與優(yōu)質(zhì)教育資源供給等政策方面，提出了很多切實(shí)可行的措施。例如，熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)高企已經(jīng)成為阻礙生育率提升的重要因素，很多工作與生活在大城市的青年人自己還沒(méi)有棲身之所，自然不會(huì)去考慮生兒育女。因此本次《決定》明確，主要是有未成年子女的家庭，可根據(jù)未成年子女?dāng)?shù)量，享受公租房戶型選擇等利好；其次，地方政府可以研究制定根據(jù)養(yǎng)育未成年子女負(fù)擔(dān)情況，實(shí)施差異化租賃和購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策。又例如《決定》還明確要完善生育休假與生育保險(xiǎn)制度。嚴(yán)格落實(shí)產(chǎn)假、哺乳假等制度。支持有條件的地方開(kāi)展父母育兒假試點(diǎn)，健全假期用工成本分擔(dān)機(jī)制。同時(shí)也要保障女性就業(yè)合法權(quán)益。規(guī)范機(jī)關(guān)、企事業(yè)等用人單位招錄、招聘行為，促進(jìn)婦女平等就業(yè)。關(guān)于教育，《決定》指出要“推進(jìn)教育公平與優(yōu)質(zhì)教育資源供給”，如推進(jìn)城鎮(zhèn)小區(qū)配套幼兒園治理、推進(jìn)義務(wù)教育優(yōu)質(zhì)均衡發(fā)展和城鄉(xiāng)一體化等。醫(yī)療方面，《決定》表示要“繼續(xù)做好生育保險(xiǎn)對(duì)參保女職工生育醫(yī)療費(fèi)用、生育津貼待遇等的保障，做好城鄉(xiāng)居民醫(yī)保參保人生育醫(yī)療費(fèi)用保障，減輕生育醫(yī)療費(fèi)用負(fù)擔(dān)?！?/section>此外，在修正社會(huì)不良風(fēng)氣方面，《決定》指出要破除高價(jià)彩禮等陳規(guī)陋習(xí)，構(gòu)建新型婚育文化。房地產(chǎn)行業(yè)總是流傳著這樣一句話：“短期看經(jīng)濟(jì)、中期看土地、長(zhǎng)期看人口”，人口是支撐房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，影響行業(yè)未來(lái)走向的重要支柱。黃老邪認(rèn)為，放開(kāi)三孩及三孩配套政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響，需要從短期、長(zhǎng)期以及不同等級(jí)城市三個(gè)維度去分析。首先，從短期來(lái)看，大戶型住宅需求量將有所增加，但不能夸大。第七次全國(guó)人口普查主要數(shù)據(jù)結(jié)果顯示，我國(guó)平均每戶人口數(shù)為2.62人。假若本輪及后續(xù)配套政策能顯著提高人們的生育意愿，那么平均每戶人口數(shù)將會(huì)增加，因此在住房結(jié)構(gòu)上，一個(gè)非常重要的趨勢(shì)是，三胎家庭的增多，會(huì)導(dǎo)致三居、四居甚至更大戶型需求量顯著增加。這將利好在相關(guān)戶型設(shè)計(jì)方面有所研究的房地產(chǎn)企業(yè)。對(duì)于庫(kù)存高企的三四線城市來(lái)說(shuō)，改善型住房需求的拓寬也將在一定程度上可以實(shí)現(xiàn)去庫(kù)存。此外，放開(kāi)三孩政策短期內(nèi)對(duì)社區(qū)教育等配套提出更高的要求。不過(guò)，現(xiàn)如今能買的起大房子的，也大概率不會(huì)在乎生養(yǎng)三孩的成本。因此，不能夸大三孩政策對(duì)大戶型住宅消費(fèi)的推動(dòng)作用。其次，從長(zhǎng)期來(lái)看，存量時(shí)代的到來(lái)可能又要推遲幾年。黃老邪一直認(rèn)為，距離中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的存量時(shí)代時(shí)代的到來(lái)，仍需八到十年。因?yàn)楫?dāng)在十次房產(chǎn)交易中，二手房買賣達(dá)到5-7次的時(shí)候，才算進(jìn)入到了存量時(shí)代。近幾年我國(guó)二手房交易規(guī)模占住房交易規(guī)?？傤~的比例約為40%，距離進(jìn)入存量時(shí)代仍需時(shí)間。人口政策變動(dòng)的影響必然是持續(xù)、深遠(yuǎn)、輻射面大的，放到長(zhǎng)期來(lái)看，放開(kāi)三孩政策必將在一定程度上推遲我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)存量時(shí)代的到來(lái)。最后，從城市的角度來(lái)看，放開(kāi)三孩與配套政策總體來(lái)說(shuō)利空一二線，利好三四線。一線城市因?yàn)榉績(jī)r(jià)高企，教育成本夸張，三孩政策所能發(fā)揮的作用將大大降低。而對(duì)于很多三四線城市來(lái)說(shuō)，二孩政策的成果其實(shí)是非常不錯(cuò)的，很多八零九零后已經(jīng)成為了扛起人口增長(zhǎng)大旗的主力軍，對(duì)于三孩政策也是樂(lè)于跟進(jìn)的。因此三孩政策之后，長(zhǎng)期內(nèi)不同等級(jí)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，將隨著人口增長(zhǎng)的速度不同，出現(xiàn)一系列的格局變化。在關(guān)注三孩政策的同時(shí)，黃老邪認(rèn)為，養(yǎng)老地產(chǎn)也是不可忽視的風(fēng)口，以養(yǎng)老地產(chǎn)與教育地產(chǎn)為代表的泛地產(chǎn)行業(yè)，也將會(huì)迎來(lái)發(fā)展契機(jī)。可以說(shuō)，現(xiàn)在三孩政策喊的有多響，未來(lái)養(yǎng)老地產(chǎn)與教育地產(chǎn)就能有多火。《決定》指出，老齡化是全球性人口發(fā)展大趨勢(shì)，也是我國(guó)發(fā)展面臨的重大挑戰(zhàn)。預(yù)計(jì)“十四五”期間我國(guó)人口將進(jìn)入中度老齡化階段，2035年前后進(jìn)入重度老齡化階段，將對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行全領(lǐng)域、社會(huì)建設(shè)各環(huán)節(jié)、社會(huì)文化多方面產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。但泛地產(chǎn)不是有想法、有情懷就能干的，想要駕馭泛地產(chǎn)，還需房地產(chǎn)企業(yè)具備強(qiáng)大的實(shí)力，這也是規(guī)模房企踏足于泛地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)所在。但很多發(fā)展型房企，卻在泛地產(chǎn)領(lǐng)域取得了優(yōu)秀的成績(jī)。例如“中國(guó)教育地產(chǎn)領(lǐng)跑者”，G50董事長(zhǎng)俱樂(lè)部會(huì)員企業(yè)東投集團(tuán)，起步于1995創(chuàng)立的“金太陽(yáng)教育”，如今已經(jīng)形成金太陽(yáng)教育集團(tuán)、東投地產(chǎn)集團(tuán)、實(shí)體教育等產(chǎn)業(yè)板塊共同發(fā)展的格局。東投集團(tuán)以教育地產(chǎn)為發(fā)展戰(zhàn)略，首創(chuàng)＂名校＋教育社區(qū)”的新模式，通過(guò)養(yǎng)成教育配套金太陽(yáng)教育社區(qū)，創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷方式，創(chuàng)建五心物業(yè)服務(wù)，目前已形成“開(kāi)發(fā)＋營(yíng)銷＋教育物業(yè)配套”三輪驅(qū)動(dòng)的發(fā)展戰(zhàn)略，將教育地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)和模式提升到全新的高度。另一家G50董事長(zhǎng)俱樂(lè)部會(huì)員企業(yè)——康橋集團(tuán)，自2019年起順應(yīng)時(shí)代發(fā)展大勢(shì)，圍繞傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主體，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)文旅、大服務(wù)兩翼發(fā)展的美好生活服務(wù)商。目前康橋的產(chǎn)業(yè)文旅和大服務(wù)已經(jīng)有了豐富的積累。如何在下半場(chǎng)的房地產(chǎn)行業(yè)，抓住新一輪機(jī)遇，成為了擺在諸多房企面前的重要課題。黃老邪認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)從傳統(tǒng)地產(chǎn)向泛地產(chǎn)進(jìn)階，需經(jīng)歷以下四個(gè)過(guò)程，循序漸進(jìn)：準(zhǔn)備工作：知識(shí)儲(chǔ)備、思維儲(chǔ)備、對(duì)標(biāo)研究、種子團(tuán)隊(duì)組建、組建外部產(chǎn)業(yè)資源圈；項(xiàng)目探索：泛地產(chǎn)單項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)、探索、沉淀泛地產(chǎn)單項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)模式并標(biāo)準(zhǔn)化、泛地產(chǎn)核心團(tuán)隊(duì)初步形成、通過(guò)項(xiàng)目運(yùn)作整合或發(fā)育部分產(chǎn)業(yè)資源；全面發(fā)力：形成多產(chǎn)業(yè)協(xié)同的生態(tài)系統(tǒng)、形成泛地產(chǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域的機(jī)制、體系、團(tuán)隊(duì)、產(chǎn)業(yè)資源整合或自主發(fā)育成熟、尋求、建設(shè)循環(huán)產(chǎn)業(yè)生態(tài)的資本平臺(tái)；戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)：確立泛地產(chǎn)業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略地位、泛地產(chǎn)領(lǐng)域形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。但在布局泛地產(chǎn)的實(shí)際操作當(dāng)中，泛地產(chǎn)資源是一個(gè)決定著轉(zhuǎn)型能否成功的重要因素。大型房企往往有著深厚的資源積累，因此在轉(zhuǎn)型探索的過(guò)程中較為順利。而很多中小房企往往由于相關(guān)資源儲(chǔ)備不足，轉(zhuǎn)型泛地產(chǎn)的進(jìn)程因此陷于停滯。同時(shí)，那些持有泛地產(chǎn)優(yōu)秀資源的供應(yīng)商、服務(wù)商以及產(chǎn)業(yè)IP，也在苦于沒(méi)有與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商溝通合作的渠道。基于這些痛點(diǎn)，博志成發(fā)起了IP100董事長(zhǎng)俱樂(lè)部。這是個(gè)由一批志同道合，且擁有自有核心產(chǎn)業(yè)IP或者服務(wù)核心競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)董事長(zhǎng)組成的組織。旨在進(jìn)行資源的優(yōu)化配置，將IP100的會(huì)員產(chǎn)業(yè)資源與開(kāi)發(fā)商、政府、金融、科研機(jī)構(gòu)互相鏈接，形成資源間共贏協(xié)同、鏈接落地、價(jià)值共生的生態(tài)系統(tǒng)。博志成股份做為俱樂(lè)部平臺(tái)發(fā)起人之一，專注房地產(chǎn)及泛地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的研究、培訓(xùn)、咨詢及資源整合13年；積累了大量的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資源、產(chǎn)業(yè)資源及專家資源，同時(shí)成立了以G50、F100董事長(zhǎng)俱樂(lè)部為代表的高端圈層。博志成作為IP100董事長(zhǎng)俱樂(lè)部核心發(fā)起人，使IP100俱樂(lè)部在成立之初便天然擁有政府、金融、開(kāi)發(fā)商、科研機(jī)構(gòu)、IP五大資源。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)IP100鏈接泛地產(chǎn)上下游資源，拓寬合作渠道，增強(qiáng)IP的落地能力，IP100也能夠通過(guò)品牌賦能的方式，幫助企業(yè)擴(kuò)大品牌宣傳度，增加品牌美譽(yù)度。IP100也能夠推動(dòng)IP之間的實(shí)現(xiàn)，高效能、高效率、高信用的鏈接，達(dá)到IP的共享融合，實(shí)現(xiàn)相互加持、高效發(fā)展。同時(shí)，IP100強(qiáng)大的金融助力系統(tǒng)、智庫(kù)系統(tǒng)，可幫助會(huì)員更快速有效地進(jìn)入資本市場(chǎng)，為企業(yè)發(fā)展提供更廣闊的發(fā)展空間。
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原標(biāo)題：
首輪三孩配套政策落地，多條涉及房地產(chǎn)
地產(chǎn)黃老邪 
