2021年2月18日，國(guó)家衛(wèi)健委官網(wǎng)表示，人大代表提出的“建議國(guó)家率先在東北地區(qū)全面放開(kāi)人口生育限制”很有參考價(jià)值，“東北地區(qū)可以立足本地實(shí)際進(jìn)行探索”。一石激起千層浪，關(guān)于我國(guó)何時(shí)全面放開(kāi)生育限制，以及東北地區(qū)的發(fā)展等話(huà)題都引起了公眾的廣泛討論。討論背后實(shí)則是經(jīng)濟(jì)發(fā)展停滯，區(qū)域人口外流等問(wèn)題愈發(fā)凸顯。

聚焦房地產(chǎn)行業(yè)，自2010年開(kāi)始，東北樓市成交也偏離了全國(guó)整體趨勢(shì)，走出了獨(dú)立的行情，一方面東北銷(xiāo)售面積增速明顯不及東、中、西部城市，2018年起連續(xù)3年負(fù)增長(zhǎng)；另一方面，整體開(kāi)發(fā)投資增速雖然在2017年由負(fù)轉(zhuǎn)正，但還是低于全國(guó)平均水平。不過(guò)核心二線(xiàn)城市諸如沈陽(yáng)、長(zhǎng)春表現(xiàn)還是可圈可點(diǎn)，均在2019年迎來(lái)一波放量小高峰，2020年受新冠影響下皆有回調(diào)。

究竟東北核心二線(xiàn)樓市發(fā)展又怎樣的周期變化規(guī)律？未來(lái)3-5年能否迎來(lái)新的發(fā)展契機(jī)？又是哪些原因驅(qū)動(dòng)或制約成交規(guī)模的增長(zhǎng)？

2010年起，東北地區(qū)包括黑龍江、吉林、遼寧3省受經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)失速和人口連年外流相互糾葛影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展偏離全國(guó)整體趨勢(shì)，行情逐漸獨(dú)立。全地區(qū)投資、銷(xiāo)售增速屢屢負(fù)增長(zhǎng)，核心城市沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、大連等缺乏韌性，住宅銷(xiāo)售規(guī)模長(zhǎng)線(xiàn)下行。

（一）東北樓市行情相對(duì)獨(dú)立，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售落后于東、中、西部（本節(jié)有刪減）

1、東北銷(xiāo)售面積增速自2010年來(lái)急跌緩增，2018年起連續(xù)3年負(fù)增長(zhǎng)

東北地區(qū)行業(yè)銷(xiāo)售規(guī)模長(zhǎng)勢(shì)下行，2018年起已連續(xù)3年負(fù)增長(zhǎng)。東北地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積自2010年起增速逐年回落，并增速長(zhǎng)期低于全國(guó)及其他地區(qū)。具體來(lái)看：

2010年起東北地區(qū)商品房銷(xiāo)售增速長(zhǎng)勢(shì)下行，與其他地區(qū)波動(dòng)行情相獨(dú)立。2013年起行業(yè)規(guī)模進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)，2014年達(dá)到歷史低點(diǎn)，銷(xiāo)售面積同比下降34%。2016年-2017年短暫復(fù)蘇，2018年起樓市連續(xù)3年負(fù)增長(zhǎng)。2020年?yáng)|北地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積同比下降6%，降幅較受疫最為嚴(yán)重的中部地區(qū)仍大4pts。此外，橫向來(lái)看東北地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積同比降幅逐年擴(kuò)大，2020年較2018年擴(kuò)大2pts。

2、東北開(kāi)發(fā)投資增速自2017年由負(fù)轉(zhuǎn)正，目前仍顯著低于全國(guó)平均（本節(jié)有刪減）

（二）沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、大連2020年成交量負(fù)增長(zhǎng)，市場(chǎng)熱度顯著低于東部二線(xiàn)（本節(jié)有刪減）

（三）經(jīng)濟(jì)增速大幅落后導(dǎo)致人口年流失超40萬(wàn)，內(nèi)需匱乏，房地產(chǎn)勢(shì)微

從根源來(lái)說(shuō)，東北地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)所出現(xiàn)的“負(fù)增長(zhǎng)”、“背離”等都是由于近十年黑吉遼3省經(jīng)濟(jì)發(fā)展失速后人口增長(zhǎng)的倒退。

經(jīng)濟(jì)層面，東北地區(qū)GDP增速大幅落后其他地區(qū)。隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，東北地區(qū)普遍以傳統(tǒng)重工業(yè)為主的第二產(chǎn)業(yè)對(duì)整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支撐愈發(fā)有限。隨著地區(qū)資源逐漸枯竭，產(chǎn)能落后下東北地區(qū)GDP名義增速自2012年起逐步下行，2015年甚至同比負(fù)增長(zhǎng)1%。至2019年雖有所回升，但GDP名義增速僅5%，大幅落后于東中西部地區(qū)。

隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力愈發(fā)落后于中東西部地區(qū)，勞動(dòng)人口逐漸由資源日漸枯竭的東北地區(qū)向經(jīng)濟(jì)富足地區(qū)轉(zhuǎn)移，人口流失現(xiàn)象逐年嚴(yán)重。

2010年起東北地區(qū)常住人口增長(zhǎng)量開(kāi)始逐年走低，2015年以后人口開(kāi)始負(fù)增長(zhǎng)且有逐年加劇趨勢(shì)。2019年年末黑吉遼3省常住人口分別減少7.6萬(wàn)人、13.33萬(wàn)人和21.8萬(wàn)人，合計(jì)減少42.7萬(wàn)人。

總而言之，東北地區(qū)人口流出與經(jīng)濟(jì)倒退是一個(gè)復(fù)雜問(wèn)題，二者相互糾葛下共同導(dǎo)致了黑吉遼3省房地產(chǎn)市場(chǎng)近十年背離全國(guó)走勢(shì)，投資、銷(xiāo)售增速屢見(jiàn)負(fù)增長(zhǎng)等現(xiàn)象。

就對(duì)東北地區(qū)城市中長(zhǎng)期房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)判而言，我們認(rèn)為由于各城市秉性不同不可一概而論，因此下面選取商品住宅年成交規(guī)模較大的沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、大連3城，依城市秉性從不同角度對(duì)未來(lái)3-5年樓市能否上行“因地制宜”地進(jìn)行研判。

（一）發(fā)展脈絡(luò)：“10年3階梯”新房規(guī)模錨定至1450萬(wàn)平，單周期40個(gè)月（略）

1、大周期：2019年沖高,2020年回調(diào)，年成交規(guī)模持穩(wěn)1450萬(wàn)平（略）

2、小周期：?jiǎn)蝹€(gè)周期持續(xù)40個(gè)月上下，月成交規(guī)模穩(wěn)定于120平（略）

（二）市場(chǎng)特征：沈北成為市場(chǎng)成交主力，收緊性政策延長(zhǎng)樓市周期（略）

1、區(qū)域輪動(dòng)：2018年后蘇家屯、沈北為成交主力，支撐全市規(guī)模階梯爬升（略）

2、政策影響：成交走勢(shì)與調(diào)控政策高度相關(guān)，4次收緊延長(zhǎng)樓市回調(diào)周期（略）

（三）3-5年預(yù)判：樓市成交進(jìn)入穩(wěn)升期，年成交規(guī)模預(yù)計(jì)上探至1500萬(wàn)平（略）

1、市場(chǎng)預(yù)將進(jìn)入穩(wěn)升期，沈北熱區(qū)延續(xù)支撐全市規(guī)模上探1500萬(wàn)平方米（略）

2、城鎮(zhèn)居民房?jī)r(jià)收入比低于7年，購(gòu)買(mǎi)力可支撐中期需求穩(wěn)定釋放（略）

與東三省省會(huì)城市相比，大連房地產(chǎn)發(fā)展可以用“遙遙領(lǐng)先”來(lái)形容，雖然成交量不及沈陽(yáng)，但是整體商品住宅成交均價(jià)已近1.5萬(wàn)元/平方米，顯著高于沈陽(yáng)、哈爾濱、長(zhǎng)春等城，目前整體成交規(guī)模增速已然放緩，預(yù)計(jì)3-5年內(nèi)仍難以突破此前高點(diǎn)，年成交量大概率持穩(wěn)500-600萬(wàn)平方米。

（一）發(fā)展脈絡(luò)：成交量劇烈波動(dòng)后進(jìn)入慢增長(zhǎng)期，難漲難跌，持穩(wěn)600萬(wàn)平

大連市場(chǎng)發(fā)展總體可分為兩個(gè)階段，2011年之前為“大漲大跌”的劇烈波動(dòng)期，2012年之后高位持穩(wěn)，波動(dòng)加劇，波幅減小。而細(xì)化到月度數(shù)據(jù)，可以看出大連成交變動(dòng)每一個(gè)波段周期基本都持續(xù)在30-40個(gè)月之間，即3年為一周期，紡錘波動(dòng)期和狹長(zhǎng)上&下行周期緊密相連。

1、大周期：2011年為界，“大漲大跌”向平穩(wěn)期過(guò)渡，房?jī)r(jià)逼近1.5萬(wàn)元/平

縱觀大連2007年以來(lái)商品住宅成交量變化情況，以2011年為界，分為兩個(gè)區(qū)間：

2007-2011年為“大漲大跌”的劇烈波動(dòng)期，這點(diǎn)與全國(guó)樓市行情表現(xiàn)基本一致。2008年受全球金融危機(jī)影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)不振，中央開(kāi)始陸續(xù)出臺(tái)免稅、降稅、降低首付比例等各類(lèi)優(yōu)惠政策刺激樓市，2009年初更是提出了“7折利率購(gòu)房”的概念，大連樓市在這波強(qiáng)刺激下，2009年迎來(lái)一波放量高點(diǎn)，年成交量達(dá)834萬(wàn)平方米。2010年隨著“國(guó)十一條”出臺(tái)，樓市調(diào)控轉(zhuǎn)向，“防范泡沫擴(kuò)大，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”成為主基調(diào)，以此也帶來(lái)了大連樓市穩(wěn)步回調(diào)，2011年降至低點(diǎn)，僅為485萬(wàn)平方米。

2012年-2020年為漲跌幅均持續(xù)放緩的平穩(wěn)期，高點(diǎn)、低點(diǎn)均未突破。2012-2014年市場(chǎng)小幅波動(dòng)，2014-2017年迎來(lái)穩(wěn)步上行，至2017年上行至階段性高點(diǎn)772萬(wàn)平方米，不過(guò)隨著2018年3月大連相繼加碼限購(gòu)、限售、限貸，整體市場(chǎng)由升轉(zhuǎn)降，迎來(lái)穩(wěn)步下行，2020年全年商品住宅成交量?jī)H為508萬(wàn)平方米。

房?jī)r(jià)層面，大連商品住宅成交均價(jià)呈現(xiàn)出“階梯性”爬升特點(diǎn)：2017-2011年逐年遞增至房?jī)r(jià)破萬(wàn)，2012-2016年高位持穩(wěn)，并無(wú)太大波動(dòng)，甚至出現(xiàn)小幅微降趨勢(shì)，2017年開(kāi)始進(jìn)入新一輪爬升，2020年再度達(dá)到階段性高點(diǎn)，商品住宅成交均價(jià)高位維持在14842元/平方米。

2、小周期：3年一周期，紡錘波動(dòng)期與狹長(zhǎng)上&下行期交替，高低點(diǎn)難突破

為了更好的分析大連樓市周期變化的規(guī)律，將時(shí)間尺度細(xì)化到月度，再用濾波進(jìn)行平滑處理，將高點(diǎn)與高點(diǎn)相連，低點(diǎn)與低點(diǎn)相連，大體可以分為以下幾個(gè)波段：

一是紡錘波動(dòng)期，主要特征為高低點(diǎn)波幅較大，且相鄰高點(diǎn)之間和低點(diǎn)之間并無(wú)顯著的上行或下調(diào)趨勢(shì)，市場(chǎng)波動(dòng)持續(xù)加劇。大連樓市成交量在2007年1月-2009年9月、2012年3月-2014年11月、2018年3月-2020年12月皆呈現(xiàn)出此類(lèi)特征。

二是狹長(zhǎng)下行期，主要特征為高點(diǎn)更低，低點(diǎn)更低，市場(chǎng)波動(dòng)下行，大連樓市在2009年10月-2012年2月月度成交量回調(diào)顯著。

三是狹長(zhǎng)上行期，主要特征為高點(diǎn)更高，低點(diǎn)更高，市場(chǎng)波動(dòng)上行，2014年12月-2018年2月，市場(chǎng)熱度持續(xù)回升，迎來(lái)了又一輪成交高點(diǎn)。

目前來(lái)看，大連每一個(gè)波段周期基本都持續(xù)在30-40個(gè)月之間，即3年為一周期，紡錘波動(dòng)期和狹長(zhǎng)上&下行周期緊密相連，紡錘波動(dòng)后期就是低點(diǎn)和高點(diǎn)的互相彌合，然后就進(jìn)入緩慢爬升的上行期或穩(wěn)步回調(diào)的下行期。

而從拉升和回調(diào)的幅度來(lái)看，以2011年為界，此前基本處于“大漲大跌”，中央政策利導(dǎo)是主要因素，2011年之后，大連基本呈現(xiàn)出相對(duì)獨(dú)立的樓市行情，即便出臺(tái)調(diào)控，力度尚屬溫和，對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)影響不算太大，此前的月度高低點(diǎn)均未突破，整體趨穩(wěn)。

（二）市場(chǎng)特征：成交主力集中在外圍金普新區(qū)，市場(chǎng)由剛需向剛改過(guò)渡

大連市場(chǎng)區(qū)域輪動(dòng)的特征還是比較顯著，一方面隨著城市開(kāi)發(fā)的逐步深入，市場(chǎng)成交的主力放量區(qū)域開(kāi)始由內(nèi)向外轉(zhuǎn)移，即由主城中心區(qū)向外圍諸如金普新區(qū)等規(guī)劃利好區(qū)域轉(zhuǎn)移，而從目前的成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，90-120平面積段占比穩(wěn)步上升，市場(chǎng)逐步由剛需向剛改過(guò)渡。

1、區(qū)域輪動(dòng)：主城向外圍轉(zhuǎn)移，金普新區(qū)憑價(jià)格優(yōu)勢(shì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展吸納剛需

雖然大連商品住宅成交量整體趨穩(wěn)，但是區(qū)域輪動(dòng)方興未艾，市場(chǎng)熱度由原來(lái)的主城區(qū)向城市外圍區(qū)域轉(zhuǎn)移。一方面，核心主城沙河口區(qū)、西崗區(qū)成交占比穩(wěn)步回落，2020年兩區(qū)域商品住宅成交面積僅為28萬(wàn)平方米，累計(jì)成交占比不足5%，另一方面，邊緣主城甘井子區(qū)（含高新區(qū)）和外圍城區(qū)金普新區(qū)（含金州區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)、普灣新區(qū)）仍舊是成交主力，尤其是金普新區(qū)，成交面積占比自2017年以來(lái)節(jié)節(jié)攀升，2020年已達(dá)40%，成為新的成交熱點(diǎn)板塊。

究其原因，金普新區(qū)尚屬整個(gè)大連的價(jià)格洼地，以低于城市均價(jià)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，即2020年商品住宅成交均價(jià)僅為10732元/平方米，吸引了大量剛需客群置業(yè)，尤其是2019年-2020年，成交量均超過(guò)甘井子區(qū)，成為區(qū)域成交量TOP1，此外，也與近幾年來(lái)金普新區(qū)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展密切相關(guān)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2018年全區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值2311.2億元，增長(zhǎng)8%，占大連經(jīng)濟(jì)總量的30%，且營(yíng)商環(huán)境穩(wěn)步改善， 2018年全區(qū)新增市場(chǎng)主體2.7萬(wàn)戶(hù)，其中外資企業(yè)178戶(hù)，分別增長(zhǎng)6.3%和10.6%。全年共簽約聯(lián)東U谷、恒大養(yǎng)生谷、巨人集團(tuán)文化產(chǎn)業(yè)、科達(dá)利電池等重點(diǎn)內(nèi)資項(xiàng)目54個(gè)，輝瑞制藥三期、柏德汽車(chē)皮革三期、格勞博EV、松下電池二期等重點(diǎn)外資項(xiàng)目19個(gè)，儲(chǔ)備重點(diǎn)在談項(xiàng)目200多個(gè)。在年底舉行的“項(xiàng)目浪潮年”啟動(dòng)暨項(xiàng)目簽約大會(huì)上，現(xiàn)場(chǎng)簽約項(xiàng)目達(dá)20個(gè)，投資總額超400億元。

2、成交結(jié)構(gòu)：80平回落，100-120平上升，80-100平持穩(wěn)，剛改持續(xù)釋放

從大連2007年以來(lái)成交面積段占比變化情況，我們也不難看出，整體市場(chǎng)由剛需向改善逐步過(guò)渡，主力成交面積段有穩(wěn)步上揚(yáng)趨勢(shì)， 80平以下成交占比已由2007年的31%跌至15%，基本“腰斬”；80-120平穩(wěn)中有增，尤其是100-120平剛改戶(hù)型，2020年成交占比已增至21%，究其原因，一方面與品牌開(kāi)發(fā)商供應(yīng)結(jié)構(gòu)密切相關(guān)，隨著樓面價(jià)逐步提升，房企為拓展利潤(rùn)空間，戶(hù)型設(shè)計(jì)也有大型化趨勢(shì)；另一方面，房?jī)r(jià)穩(wěn)步上揚(yáng)下，更多居民置業(yè)考慮功能性和性?xún)r(jià)比，更愿意“一步到位”，100-120平基本可以滿(mǎn)足“三口之家”或“二孩家庭”基本居住需求，加之總價(jià)適中，因而整個(gè)成交占比也呈現(xiàn)出穩(wěn)中有增態(tài)勢(shì)。

（三）3-5年預(yù)判：波動(dòng)增加，波幅減小，成交規(guī)模穩(wěn)定在500-600萬(wàn)平

從周期波動(dòng)趨勢(shì)來(lái)看，目前處于盤(pán)整期末期，3-5月之后預(yù)計(jì)重回下行周期，且持續(xù)時(shí)間大概在30個(gè)月左右，但是即便成交回調(diào)，預(yù)期年成交量也將持穩(wěn)在500-600萬(wàn)平方米，并不會(huì)突破此前低點(diǎn)，主要是基于當(dāng)前漲跌幅收窄，整體購(gòu)房需求也趨于穩(wěn)定。具體來(lái)看，

1、供地規(guī)模抑制需求釋放，2019-2020年供求趨穩(wěn)，3-5年高點(diǎn)難突破

經(jīng)歷了2010年的供地過(guò)量，大連政府為解決“高庫(kù)存”問(wèn)題不斷調(diào)整供地規(guī)模，整體涉宅用地成交量開(kāi)始呈現(xiàn)逐年下行趨勢(shì)，2014年開(kāi)始年涉宅用地成交規(guī)模開(kāi)始低于商品住宅成交面積，供不應(yīng)求的局面持續(xù)了5年，至2020年，大連因存在冷鏈輸入風(fēng)險(xiǎn)，全年遭遇三波疫情，成交大打折扣，也使得2020年涉宅用地成交量略高于商品住宅成交量，達(dá)547萬(wàn)平方米，基本實(shí)現(xiàn)供需平衡。

值得關(guān)注的是，2014年以來(lái)大連年均涉宅用地成交面積均值僅為405萬(wàn)平方米，一方面達(dá)到了“去庫(kù)存，調(diào)結(jié)構(gòu)”的目的，另一方面，也從某種程度上抑制了成交的持續(xù)放量，可以推斷，自2021年開(kāi)始未來(lái)3年，若土地市場(chǎng)仍保持持續(xù)低迷的情況，整體成交量仍很難有進(jìn)一步突破的空間，大概率重回下行通道。

2、非私營(yíng)單位在崗職工數(shù)回落帶動(dòng)成交下行，預(yù)期3年內(nèi)成交規(guī)模持穩(wěn)

樓市中長(zhǎng)期成交規(guī)模與人口增長(zhǎng)密切相關(guān)，因大連不公布常住人口總量數(shù)據(jù)，我們以非私營(yíng)單位在崗職工人數(shù)變化進(jìn)行指標(biāo)替代，可以看出，在崗人數(shù)與成交規(guī)模變化存在一定的延遲現(xiàn)象，延遲期在4年左右，2011-2013年大連非私營(yíng)單位在崗職工人數(shù)呈現(xiàn)出穩(wěn)步上行趨勢(shì)，這部分增量需求在2014-2017年迎來(lái)了集中釋放，使得大連商品住宅成交量也保持節(jié)節(jié)攀升態(tài)勢(shì)，而后2014-2017年大連非私營(yíng)單位在崗職工人數(shù)呈現(xiàn)出高位回落趨勢(shì)，2018年-2020年大連商品住宅成交量也隨之遞減，由此可以預(yù)判，2021年整體成交量還將延續(xù)穩(wěn)中微降態(tài)勢(shì)，2022年之后隨著在崗職工量整體趨穩(wěn)，購(gòu)房需求也將保持平穩(wěn)釋放。

3、城鎮(zhèn)居民可支配收入增速下次致購(gòu)買(mǎi)力受限，成交增長(zhǎng)動(dòng)能轉(zhuǎn)弱

從購(gòu)買(mǎi)力層面來(lái)看，大連房?jī)r(jià)屬于東北區(qū)域“高位”且逐年增長(zhǎng)，整體房?jī)r(jià)水平甚至高于省會(huì)沈陽(yáng)，而依據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)看，大連城鎮(zhèn)居民人均可支配收入雖然逐年遞增，但是總體同比增速有逐步放緩趨勢(shì)，2020年穩(wěn)定在7%左右，基本與房?jī)r(jià)年度增幅持平，房?jī)r(jià)收入比達(dá)9.36年，購(gòu)房壓力適中，暫未出現(xiàn)顯著的購(gòu)買(mǎi)力“瓶頸”，因而預(yù)判3-5年整體成交量還將維穩(wěn)，不會(huì)出現(xiàn)顯著的“大起大落”態(tài)勢(shì)。

長(zhǎng)春樓市處房地產(chǎn)發(fā)展初期，與東北核心城市諸如沈陽(yáng)、大連、哈爾濱等同類(lèi)二線(xiàn)城市相對(duì)比，整體成交量處于中等水平，僅次于沈陽(yáng)，不過(guò)商品住宅成交均價(jià)相對(duì)較低，目前尚不破萬(wàn)，算是整個(gè)東北二線(xiàn)的“價(jià)格洼地”，中長(zhǎng)期來(lái)看，長(zhǎng)春樓市成交規(guī)模尚有上升空間，3年有望再上一臺(tái)階。

（一）發(fā)展脈絡(luò)：政策寬松，成交規(guī)模3年上一臺(tái)階，當(dāng)前持穩(wěn)900萬(wàn)平

長(zhǎng)春樓市整體發(fā)展相對(duì)平穩(wěn)，波動(dòng)上行，受政策影響較小，即便在全國(guó)行情較好的2009年，成交量也未出現(xiàn)顯著提升，基本保持每3年年成交量增長(zhǎng)100萬(wàn)平方米的速度緩步爬升，市場(chǎng)行情相對(duì)平穩(wěn)，房?jī)r(jià)同樣“階梯式”上行，目前房?jī)r(jià)基本“見(jiàn)頂”，2020年甚至有小幅下行趨勢(shì)。

1、大周期：年成交量“兩升一降”3年周期顯著，房?jī)r(jià)“階梯”上升尚未破萬(wàn)

縱觀長(zhǎng)春2006年以來(lái)商品住宅成交量變化情況，基本處于房地產(chǎn)發(fā)展初期，總體呈現(xiàn)出波動(dòng)爬升態(tài)勢(shì)，“兩升一降”，3年一周期特征顯著，2006-2008年年均商品住宅成交量為400萬(wàn)平方米左右，2009-2011年年均成交量跳增至600萬(wàn)平方米，而后每三年年均成交量跳增100萬(wàn)平方米的速度穩(wěn)步增長(zhǎng)，至2018-2020年這一周期，年均成交量已達(dá)900萬(wàn)平方米，達(dá)到了階段性高點(diǎn)。

總體來(lái)看，長(zhǎng)春樓市受政策波動(dòng)性較小，目前并未出臺(tái)嚴(yán)格的限購(gòu)政策，只在三環(huán)內(nèi)限售，充分貫徹中央“房住不炒”總基調(diào)，因而整體成交始終能保持穩(wěn)步上行趨勢(shì)。

房?jī)r(jià)層面，長(zhǎng)春商品住宅成交均價(jià)如大連一樣，也呈現(xiàn)出“階梯性”爬升特點(diǎn)：2017-2010年逐年遞增至房?jī)r(jià)破5000元/平方米，2011-2016年高位持穩(wěn)在6000元/平方米，并無(wú)太大波動(dòng)，2017年開(kāi)始進(jìn)入新一輪爬升，2019年再度達(dá)到階段性高點(diǎn)，商品住宅成交均價(jià)高位維持在9756元/平方米,2020年小幅微降至9566元/平方米，至今房?jī)r(jià)尚未破萬(wàn)。

2、小周期：平臺(tái)波動(dòng)持續(xù)，3年一爬升，漲幅高位維持，跌幅收窄

為了更好的分析大連樓市周期變化的規(guī)律，將時(shí)間尺度細(xì)化到月度，再用濾波進(jìn)行平滑處理，將高點(diǎn)與高點(diǎn)相連，低點(diǎn)與低點(diǎn)相連，可以發(fā)現(xiàn)以下規(guī)律：

一是長(zhǎng)春樓市周期性特征顯著，如上文所述，3年一輪長(zhǎng)周期，成交上一臺(tái)階，1年一輪小周期，一般2-3月是成交低點(diǎn)，9-10月“金九銀十”為成交高點(diǎn)，主要源于東北氣候原因，年末年初基本都處于“凍土期”，停止施工也會(huì)對(duì)樓市銷(xiāo)售產(chǎn)生一定的負(fù)面影響。目前來(lái)看，長(zhǎng)春樓市還處于發(fā)展初期階段，成交規(guī)模、房?jī)r(jià)穩(wěn)步上行，并無(wú)明顯的回調(diào)趨勢(shì)。

二是2020年新冠疫情對(duì)于長(zhǎng)春樓市的影響也比較顯著，出現(xiàn)了“大漲大跌”行情，2月成交量驟降至“冰點(diǎn)”后，隨著疫情得以控制，熱度穩(wěn)步回升，9月再迎成交高點(diǎn)，正負(fù)相抵之后，整體樓市成交還是保持了穩(wěn)中有增態(tài)勢(shì)。

三是目前來(lái)看，長(zhǎng)春每一個(gè)波段周期基本都持續(xù)在35-40個(gè)月之間，即3年為一周期，成交增速基本維持在20%左右，而從相鄰高低點(diǎn)的拉升和回調(diào)的幅度來(lái)看，刨除2020年疫情因素影響，漲幅高位維持，跌幅穩(wěn)步收窄，市場(chǎng)增長(zhǎng)動(dòng)力相對(duì)持久。

（二）市場(chǎng)特征：外圍南、北區(qū)域持續(xù)放量，80-100平占比提升，剛需主導(dǎo)（略）

1、區(qū)域輪動(dòng)：“南拓北優(yōu)”下南北板塊活躍度較高，凈月、北湖占比提升（略）

2、成交結(jié)構(gòu)：全域剛需，80-100平占比穩(wěn)中有增，中高端需求疲軟（略）

（三）3-5年預(yù)判：涉宅用地放量帶動(dòng)成交回升，GDP拉動(dòng)行業(yè)規(guī)模再上臺(tái)階

從周期波動(dòng)趨勢(shì)來(lái)看，長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)目前仍處于波動(dòng)上行周期，度過(guò)2021年2月低點(diǎn)之后，9月份還將迎來(lái)新一輪拉升，按照3年一周期，成交再上一臺(tái)階的變化規(guī)律，2021-2024年仍有望在1000萬(wàn)平方米持穩(wěn)。具體來(lái)看，

1、宅地成交激增或?qū)?dòng)供應(yīng)穩(wěn)中有增，3年年均成交量預(yù)期1000萬(wàn)平

若要預(yù)判未來(lái)3-5年成交總量，我們認(rèn)為與商品住宅供應(yīng)密切相關(guān)，一方面市場(chǎng)供應(yīng)和存量決定了成交的發(fā)揮空間，即成交的上限；另一方面，通過(guò)對(duì)比長(zhǎng)春歷年來(lái)商品住宅的供求面積，我們不難發(fā)現(xiàn)，供求基本呈現(xiàn)出“纏繞”走勢(shì)，顯示出高度趨同性，相關(guān)性比值達(dá)到0.63，供不應(yīng)求與供過(guò)于求交替顯現(xiàn)，2019-2020年供求基本重合，整體趨穩(wěn)。

而商品住宅供應(yīng)量大部分原因取決于涉宅用地的成交量，1-2年算是房企從拍地到項(xiàng)目入市的較為普遍的開(kāi)發(fā)節(jié)奏，從長(zhǎng)春2006年以來(lái)涉宅用地成交建面和商品住宅供應(yīng)面積對(duì)比情況我們也可看出，涉宅用地成交量呈現(xiàn)出“大起大落”，2010-2013年維持高位，2014-2018年重回低位，2019-2020年則保持穩(wěn)步上揚(yáng)，相較而言，供應(yīng)趨勢(shì)保持平穩(wěn)，根據(jù)歷史規(guī)律，涉宅用地突破2000萬(wàn)平方米的年份，第二年一半地塊左右將會(huì)入市，以此推斷2021年供應(yīng)量會(huì)在900-1000萬(wàn)平方米左右，以此也會(huì)帶動(dòng)成交小幅攀升。

2、產(chǎn)業(yè)升級(jí)帶動(dòng)GDP增速由降轉(zhuǎn)增，3年內(nèi)樓市成交規(guī)模有望持續(xù)爬升

城市的成交規(guī)模除了受限于宅地成交量之外，也與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施配套完善度等城市基本面情況息息相關(guān)，以GDP為例，依據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，長(zhǎng)春GDP增速自2007年開(kāi)始便波動(dòng)下行，自2015年開(kāi)始重回上行區(qū)間，目前持穩(wěn)在10%左右，這與長(zhǎng)春近年來(lái)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型密不可分，東三省曾是老牌老工業(yè)基地，在最早的1945年民國(guó)時(shí)期，東北三省的工業(yè)經(jīng)濟(jì)十分發(fā)達(dá)，占到全國(guó)比重的80%，后期隨著第三產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，東北城市普遍面臨經(jīng)濟(jì)增速放緩、人才外流等諸多問(wèn)題。長(zhǎng)春也不例外，支柱性企業(yè)一汽集團(tuán)產(chǎn)銷(xiāo)不理想，跌出第一陣營(yíng)；農(nóng)業(yè)疲軟，農(nóng)產(chǎn)品加工龍頭企業(yè)大成集團(tuán)銷(xiāo)售出現(xiàn)大幅下滑。在多重因素的影響下，長(zhǎng)春GDP增速波動(dòng)下行。

中央強(qiáng)調(diào)，東北老工業(yè)基地振興發(fā)展不能再唱工業(yè)“一柱擎天”、結(jié)構(gòu)單一的“二人轉(zhuǎn)”，要做好“加減乘除”。此后長(zhǎng)春也不斷進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級(jí)，目前已形成以新能源、新材料、大數(shù)據(jù)、生物和醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的多元經(jīng)濟(jì)發(fā)展體系。長(zhǎng)春的汽車(chē)制造業(yè)正在向新能源汽車(chē)轉(zhuǎn)型，新能源汽車(chē)的發(fā)展離不開(kāi)新能源技術(shù)的研發(fā)與應(yīng)用，這也帶動(dòng)了新能源相關(guān)的其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展；同樣，新能源汽車(chē)的生產(chǎn)涉及到新材料的使用，也涉及到物聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)，長(zhǎng)春同時(shí)發(fā)展配套的新材料和大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)，令當(dāng)前的新能源汽車(chē)處于優(yōu)勢(shì)地位。正是依托不同產(chǎn)業(yè)之間的協(xié)同帶動(dòng)，整體長(zhǎng)春經(jīng)濟(jì)也煥發(fā)出新的生機(jī)，從而也為樓市規(guī)模增長(zhǎng)提供了有有力支撐。