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王彬：法學博士、公司律師。 在娛樂滿屏的年代，我們只做金融那點兒專業(yè)的事兒。微信號: fuxianbubin
作者：觀點新媒體
來源：觀點（ID:guandianweixin）
雖然有些出乎意料，但在成績單出來之前，外界對這位尖子生沒考好這件事早已做好了心理鋪墊。
觀點網 2026年剛開局，萬科就進入了“多事之秋”。
1月28日，有媒體報道，萬科前任董事長郁亮疑似已經失聯半月。此消息一出，輿論場瞬間炸開了鍋。
有人將萬科原總裁祝九勝被采取刑事強制措施，郁亮辭職時未獲公司公開致謝等事件與上述消息關聯起來，得出了郁亮被帶走調查的猜想。隨著輿論的發(fā)酵，萬科創(chuàng)始人王石也被拉下場。
1月30日，王石視頻號主頁發(fā)布了一條騎行視頻，專門標注了“1月30日馬巒山晨騎”字眼。同時，其個人微信朋友圈也配文轉發(fā)了該條視頻，當中有一句：“打開手機，喔，這么多哥們兒短信！簡單的問詢：你在哪？！明白了，被老友記惦記著，謝！”
王石的這一次動態(tài)發(fā)布，也因此被網友解讀為是“自證”之舉。
在“自證”風波發(fā)生的同一日晚間，萬科A發(fā)布2025年度業(yè)績預告，超出預期的虧損規(guī)模將市場的關注點聚焦在萬科的經營上。
公告顯示，萬科于報告期內預計錄得歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損約820億元，與上年同期虧損494.78億元相比，虧損幅度擴大約65.7%；期內錄得扣除非經常性損益后的凈利潤虧損約800億元，虧損同比擴大約76.2%；基本每股收益虧損約6.89元/股，而上年同期虧損4.17元/股。
雖然有些出乎意料，但在成績單出來之前，外界對尖子生沒考好這件事早已做好了心理鋪墊。
虧損原因
萬科全年虧損原因與2025上半年基本重合：房地產開發(fā)項目結算規(guī)模顯著下降且毛利率仍處低位，高地價項目導致結算毛利總額大幅減少；業(yè)務風險敞口升高，新增計提信用減值和資產減值；部分大宗資產交易和股權交易價格低于賬面值。
針對于第一條原因，萬科早在上半年時就已作出過解釋：新盤供應較少，以存量資源去化為主。總結來說就是過去高價拿地的“歷史包袱”所致虧損。
萬科2025年有不少新入市項目都取得不錯的銷售成績，比如溫州璞拾云洲、成都都會甲第、成都錦上揚華、天津東廬等多個存量盤活項目首開實現9成及以上的認購去化。
只是，公司年內房開業(yè)務結算利潤主要對應2023年、2024年銷售的項目及2025年消化的現房和準現房庫存。在過去，這些項目的地價獲取成本較高，疊加遇到近年房價的持續(xù)壓降，導致公司結算毛利總額大幅減少，房開業(yè)務上半年毛利率僅8.7%，利潤規(guī)模遭高強度壓縮。
此外，資產減值也是萬科利潤承壓的重要因素。盡管每家房企在計提資產減值的程度各有差異，但大部分企業(yè)都會秉持“長痛不如短痛”的原則，在某一時期充分計提。
自2024年以來，萬科計提減值的力度明顯有所增加，進入2025年，公司下半年再次按下加速鍵。
去年上半年，萬科計提各類減值準備合計54.49億元，減少歸屬于母公司所有者的凈利潤約44.78億元。根據報告，公司第三季度計提各類減值準備合計94.01億元，減少歸屬于母公司所有者的凈利潤約83.09億元，已超過上半年規(guī)模。
截止三季度末，萬科各項資產減值準備合計539.15億元，其中存貨跌價準備占比42.16%，信用減值準備占比55.52%。
除了上述提到的“老三樣”，此次萬科還多披露一個虧損原因：部分經營性業(yè)務扣除折舊攤銷后整體虧損，部分非主業(yè)財務投資出現虧損。
多數港股上市房企在編制財務報表時首選估值法，而萬科是少數采取成本法核算的企業(yè)，公司經營性業(yè)務每年都會產生折舊攤銷費用。
早在2022年業(yè)績會上，萬科財務負責人韓慧華就已經給市場打過預防針：“我們對經營性業(yè)務在會計上選擇了更加審慎的成本法，隨著經營資產開業(yè)增多，折舊攤銷的量會逐漸增大，一定程度上影響整體毛利率”。
“最后一跌”？
2月2日，受近日貴金屬價格雪崩，以及上市企業(yè)陸續(xù)披露業(yè)績預告等因素影響，A股三大指數集體下跌，截至收盤滬指跌2.48%，深成指跌2.69%，創(chuàng)業(yè)板指跌2.46%，北證50指數跌2.03%，滬深京三市成交額26066億元，較上日縮量2558億元。
盤面上，全市場超4600只個股下跌，其中123只個股跌停。
在萬科披露了A股最大虧損時，市場各方均認為萬科A將會是第124只跌停股，但出乎意料的是，萬科股價挺住了。
當天收盤，萬科A報4.68元/股，跌幅4.10%；萬科企業(yè)報3.58港元/股，跌幅5.79%；公司股價表現優(yōu)于市場預期，因此有分析認為這是萬科的“最后一跌”，公司此番屬于利空出盡，再也跌無可跌。
但市場上也有不同意見，比如摩根士丹利估算萬科權益基礎減少將令凈負債率升至120%以上，當前市賬率約0.5倍，兩項指標均遠高于同業(yè)；同時預計萬科嚴重虧損狀態(tài)可能持續(xù)，對萬科A股予“減持”評級，目標價2.7元。
回歸到市場消息層面，近期有多家媒體報道，多家房地產企業(yè)已不再被監(jiān)管部門要求每月上報“三道紅線”相關數據，僅部分出險房企需向總部所在城市的風險處置專班組定期匯報資產負債率等核心財務指標。
一時之間，“房企三道紅線退出歷史舞臺” “三道紅線終結”等字眼頻繁出現在各大媒體平臺。房地產開發(fā)板塊因此迎來了一次短暫的狂歡。
另一方面，萬科三只公司債陸續(xù)展期通過也在支撐著公司股價。據了解，“21萬科02”、“22萬科MTN004”及“22萬科MTN005”已分別于1月21日、27日、27日通過展期，三只公司債60%本金均獲展期一年。
與此同時，自2025年提供307.97億元借款后，深鐵又一次向萬科借出23.6億元資金。對于深鐵2026年給萬科的第一筆借款，有投資者表示：“深鐵之所以再提供資金，只是證明一件事，就是現在萬科不再是無底洞了。”同時也再次向外界傳遞出一個積極信號：深鐵仍是萬科堅定的支持者。
68億公司債展期過關，極大程度地緩解了萬科短期內的資金壓力，此時公司需要在經營層面投入更多的精力。
在此次業(yè)績預告中，萬科方面直言，當前公司發(fā)展依然面臨嚴峻挑戰(zhàn)，經營業(yè)績也將持續(xù)承壓。面向未來，公司將全力以赴推進經營改善，通過戰(zhàn)略聚焦、規(guī)范運作和科技賦能等措施，推動業(yè)務布局優(yōu)化和結構調整，提升多場景的開發(fā)和經營能力；公司上下將凝心聚力，有序地化解風險，擺脫困境，推動公司早日走出低谷。
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