作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來(lái)源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 富力地產(chǎn)正將戰(zhàn)略收縮進(jìn)行到底。

就算沒(méi)有“三道紅線”，富力管理層的經(jīng)營(yíng)態(tài)度在2019年已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變。2019年經(jīng)濟(jì)下行中，過(guò)去普遍以高杠桿支撐的房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)陡顯。

以一份內(nèi)部檔案《關(guān)于要求地區(qū)公司確保完成銷(xiāo)售任務(wù)的通知》為節(jié)點(diǎn)，富力從2019年下半年開(kāi)始降負(fù)債之旅。

促銷(xiāo)售、促回款、暫停招拍掛之余，該公司在2020年3月份首次提出降負(fù)債目標(biāo)，宣布要在年末將凈負(fù)債率降至約167%水平。

有了明確的指標(biāo)，從過(guò)去一年的表現(xiàn)看，雖然不少房企提出要控規(guī)模降負(fù)債，但可以說(shuō)富力地產(chǎn)在執(zhí)行上，是最堅(jiān)定且有決心的。

有如此的“魄力”固然值得贊賞，但作為國(guó)內(nèi)負(fù)債情況較重的房企之一，“三道紅線”下，降負(fù)債是富力地產(chǎn)必須為之，而且是以犧牲一定發(fā)展前景為前提的。

物業(yè)銷(xiāo)售層面，富力的執(zhí)行是堅(jiān)決的。

觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的2020中國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售TOP100榜單顯示， 2020年富力地產(chǎn)全口徑合約銷(xiāo)售金額約1496.6億元，與2019年同期基本持平。

對(duì)比1520億元權(quán)益銷(xiāo)售目標(biāo)來(lái)說(shuō)（該目標(biāo)只比富力2019年全年銷(xiāo)售額增長(zhǎng)10%），富力這一數(shù)據(jù)則錄得1387.9億元，完成率為91.3%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)

以2020年的市場(chǎng)環(huán)境而言，富力在降負(fù)債之余要做到銷(xiāo)售基本持平，難度不可謂不大。但是，縱觀國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，只有大型頭部房企傾向于維持5%-10%的微量增長(zhǎng)，眾多懷有“掉隊(duì)之虞”的中型房企，無(wú)不維持著15%-20%增長(zhǎng)率。

亦不能單說(shuō)富力的銷(xiāo)售受到疫情沖擊，因?yàn)閹缀鯂?guó)內(nèi)所有大中型開(kāi)發(fā)商都在面對(duì)同樣的銷(xiāo)售環(huán)境，所以一部分原因還是來(lái)源于企業(yè)自身。

回顧過(guò)去歷史，富力地產(chǎn)的土地購(gòu)置思維是這樣的，某一年或某一兩年作為高峰期購(gòu)入大量土儲(chǔ)，隨后一段時(shí)間便是消化期。

因此可以發(fā)現(xiàn)，2017年、2018年是富力最近的土儲(chǔ)購(gòu)置高峰期，在這兩年內(nèi)大規(guī)模分散式下沉進(jìn)入低線城市。

數(shù)據(jù)顯示，富力地產(chǎn)分別于2017年新增81幅土地合共1811萬(wàn)平方米，其中49%新增土儲(chǔ)是位于唐山、阜陽(yáng)、鎮(zhèn)江等28座新進(jìn)入城市；2018年，富力亦積極購(gòu)入1405萬(wàn)平方米共61塊土地，并繼續(xù)新進(jìn)入鶴山、眉山、渭南等28座城市，而有29幅土地位于這28座城市。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)

與之對(duì)比，從2005年上市至2017年，富力12年內(nèi)從未有一年新進(jìn)入城市數(shù)量超過(guò)10個(gè)。其中2013年富力曾新進(jìn)入10座城市，包括貴陽(yáng)、梅州、福州、珠海、包頭、無(wú)錫等，而2013年也是富力的另一個(gè)拿地高峰年份。

這批前兩年樓市高漲時(shí)期拿下的低線土儲(chǔ)，在2019年后轉(zhuǎn)化銷(xiāo)售卻趕上房地產(chǎn)行業(yè)的整體下行。

另一方面，由于富力長(zhǎng)期熱衷于開(kāi)發(fā)郊區(qū)大盤(pán)項(xiàng)目，其在較早之前就曾表示：“本集團(tuán)決定進(jìn)軍新城市的前提，是能購(gòu)入土地用以發(fā)展‘旗艦項(xiàng)目’，即總建筑面積超過(guò)50萬(wàn)平方米的大型發(fā)展項(xiàng)目?！?/p>

這些情況，都在一定程度上影響了富力的去化速度。根據(jù)過(guò)往紀(jì)錄，富力的去化率一直徘徊在50%左右，尤其這兩年均在50%之下。

2019年，富力目標(biāo)去化率為53.3%，按全年權(quán)益銷(xiāo)售金額1381.9億元計(jì)算，去化率約46.1%。2020年，按年初計(jì)劃，富力將入市銷(xiāo)售超過(guò)230個(gè)項(xiàng)目，對(duì)應(yīng)可銷(xiāo)售貨值約2700億元。

如今看來(lái)，富力截至前11月的去化率只有43.4%。我們可以稱(chēng)之為富力的土儲(chǔ)消化后遺癥：在樓市高漲的一段時(shí)間內(nèi)大量購(gòu)入土儲(chǔ)，隨后在消化期總能碰上樓市低潮，因此去化不力。

上面提到2013年是富力的另一個(gè)拿地高峰年份，當(dāng)年該公司去化率達(dá)到50%。但翌年樓市低迷，富力的去化率降至38.3%。所以富力2019年-2020年的銷(xiāo)售問(wèn)題，其實(shí)是源于相同原因。

總的來(lái)說(shuō)，富力2020年的銷(xiāo)售增長(zhǎng)是停滯的，這是近年來(lái)該公司的老問(wèn)題，但在2020年的背景下，變得尤其凸顯。

因?yàn)檫@影響了富力地產(chǎn)的現(xiàn)金流和再融資預(yù)期。

無(wú)論如何，繼續(xù)加大力度將存貨銷(xiāo)售出去，并收回盡量多的房款，還是接下來(lái)富力降負(fù)債的最重要手段，而且是不能松懈的。

隨著未來(lái)富力土儲(chǔ)的“聚焦”，該公司物業(yè)銷(xiāo)售或?qū)⒂兴纳啤?/p>

使用聚焦這個(gè)詞，因?yàn)楦涣φ桓倪^(guò)往的購(gòu)地邏輯。

自2019年下半年開(kāi)始，富力地產(chǎn)就以城市更新項(xiàng)目轉(zhuǎn)化為未來(lái)新增土儲(chǔ)的主要手段。

“由于我們有大量的舊城改造項(xiàng)目在結(jié)轉(zhuǎn)當(dāng)中，所以招拍掛方面接下來(lái)會(huì)放慢一點(diǎn)，集中的招拍掛都是短平快的項(xiàng)目。”李思廉在2020年半年度會(huì)議上說(shuō)。

過(guò)往主要依賴(lài)的招拍掛拿地基本停擺，用管理層的話說(shuō)是“選擇性地購(gòu)入土儲(chǔ)”，即主要考慮過(guò)往與政府簽下的招商引資項(xiàng)目，其余一些能在短時(shí)間內(nèi)形成銷(xiāo)售的，土地總金額10億元左右的地塊亦可以考慮，不主動(dòng)去參拍搶地。

在報(bào)告中，富力曾對(duì)何為“短平快項(xiàng)目”作出明確定義：在十二個(gè)月內(nèi)，能產(chǎn)生現(xiàn)金流回報(bào)的快速資產(chǎn)周轉(zhuǎn)項(xiàng)目。在2019年投資者會(huì)上，該表述就被細(xì)化為：“3-6個(gè)月內(nèi)可以開(kāi)工，1年現(xiàn)金流可以回正的?！?/p>

而舊改或招商引資項(xiàng)目，通常都位于城市較好位置，而且地價(jià)更低，這對(duì)富力未來(lái)的銷(xiāo)售是有幫助的。

回顧富力2019年下半年以來(lái)的新增土地情況，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2019年下半年僅新增了286萬(wàn)平方米土儲(chǔ)。

其中，7月31日斥資1.86億元奪包頭青山區(qū)兩宗土地，12月31日3.6億元拿下中山石岐總部經(jīng)濟(jì)區(qū)2宗相鄰商務(wù)用地，都是政府的招商引資項(xiàng)目。

進(jìn)入2020年，富力在招拍掛市場(chǎng)更加謹(jǐn)慎，上半年僅購(gòu)置了243萬(wàn)平方米權(quán)益可售面積的土地，合同金額60億元。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，富力地產(chǎn)全年僅有一次公開(kāi)市場(chǎng)拿地紀(jì)錄，于4月23日將蘭州安寧迎門(mén)灘中央商務(wù)區(qū)四宗土地收入囊中，總成交價(jià)15.24億元。

但這次拿地，亦源于富力2018年與蘭州市政府簽訂的協(xié)議。

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)

反觀城市更新方面，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，富力2019年下半年至今有多達(dá)9條動(dòng)態(tài)，其中2020年就成功簽約中山下閘片區(qū)、廣州南沙大同村、廣州海珠赤沙村、廣州番禺石壁一二三四村以及廣州天河吉山村多個(gè)舊村改造項(xiàng)目。

根據(jù)半年報(bào)數(shù)據(jù)，富力地產(chǎn)擁有80多個(gè)處于不同階段的城市更新項(xiàng)目，規(guī)劃總建筑面積超過(guò)7000萬(wàn)平米，這些項(xiàng)目兼具優(yōu)良地段和較低土地成本優(yōu)勢(shì)。

用“舊改同行”佳兆業(yè)集團(tuán)主席郭英成的話說(shuō)，廣州舊改項(xiàng)目毛利率通常能達(dá)到40%，而惠州、中山等城市則為26%左右。據(jù)了解，富力旗下80多個(gè)舊改，就有92%位于一線及二線城市，54%位于粵港澳大灣區(qū)，尤其是廣州。

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)

2020年半年業(yè)績(jī)會(huì)上，李思廉亦提到公司在下半年可售資源中以舊城改造為主，因?yàn)椤跋嘈趴梢员Ｕ细涣Φ禺a(chǎn)的毛利率”。

只是轉(zhuǎn)化需要時(shí)間，2019年全年富力僅3個(gè)城市更新項(xiàng)目，轉(zhuǎn)化為179萬(wàn)平方米土地。2020年上半年，亦轉(zhuǎn)化了3個(gè)項(xiàng)目，新增土儲(chǔ)129萬(wàn)平方米。

當(dāng)然，富力管理層是希望要“加快速度去推動(dòng)城市更新項(xiàng)目”，具體指標(biāo)是每年有500萬(wàn)平方米以上的土儲(chǔ)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)化。

富力城市更新集團(tuán)在2019年4月份成立，隨后華南城市更新集團(tuán)、華北城市更新集團(tuán)、西北城市更新集團(tuán)等相繼成立，并立刻開(kāi)始攻城略地。資料顯示，2019年陜西城市更新集團(tuán)成立三個(gè)月內(nèi)，就在西安及周邊地市跟進(jìn)項(xiàng)目40余個(gè)、簽訂框架協(xié)議3個(gè)。

在李思廉看來(lái)，未來(lái)通過(guò)城市更新轉(zhuǎn)化的土儲(chǔ)，將占總土儲(chǔ)比例超過(guò)7成，徹底扭轉(zhuǎn)過(guò)去主要依靠招拍掛土地進(jìn)行“高周轉(zhuǎn)”的運(yùn)作模式。

這是一件耗時(shí)又費(fèi)力的工作，但相對(duì)其他中型規(guī)模房企而言，更加殷實(shí)的土地儲(chǔ)備是富力的優(yōu)勢(shì)所在，降低了公司覓地的迫切性，留足了過(guò)渡所需的資源。

用最簡(jiǎn)單的土地儲(chǔ)備存續(xù)比來(lái)看，富力2019年末土地儲(chǔ)備存續(xù)比表現(xiàn)為4.6年，處于3.75-5年的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)區(qū)間。截至2020年11月底，用半年度土儲(chǔ)數(shù)據(jù)計(jì)算，該數(shù)據(jù)則為5.74年。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)

顯然，富力地產(chǎn)的土地資源仍然優(yōu)秀且豐厚。半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2020年6月30日，擁有權(quán)益土地儲(chǔ)備5700萬(wàn)平米。其中一二線和其他城市分別占比一半，顯示土儲(chǔ)質(zhì)量有所改善。

而富力地產(chǎn)2018年末權(quán)益土地儲(chǔ)備面積中，一二線城市占比為41.62%，三四線占比為58.38%。

成本也是優(yōu)勢(shì)之一，由于推出了更多地價(jià)便宜的項(xiàng)目，富力近三年內(nèi)每平方米土地及建筑成本一直處于下降趨勢(shì)。2019年，該數(shù)據(jù)由2018年的5780元/平方米微升到5810元/平方米2020年上半年則下降至5560元/平方米。

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此外，2016年末富力土儲(chǔ)成本為1700元/平方米，2019年末才升至2600元/平方米。眾所周知，富力2020年在招拍掛方面并不活躍，半年新增243萬(wàn)平方米土地，土地成本為2469元/平方米。

與之對(duì)應(yīng)，富力地產(chǎn)2020年上半年平均銷(xiāo)售價(jià)格為每平方米11970元。

事物總有兩面性。

積壓大量資金的城市更新和酒店兩種重資產(chǎn)項(xiàng)目，依舊是壓在富力頭上的兩座大山，因此需要嘗試其他更快捷的變現(xiàn)手法。

最近11月份，李思廉接受采訪在談到要如何將紅線變綠時(shí)，就曾列出三種方法：第一，是按預(yù)售證來(lái)銷(xiāo)售房子，即加快銷(xiāo)售促回款。第二，要賣(mài)一些已經(jīng)蓋好的投資性物業(yè)，包括寫(xiě)字樓和酒店等。第三，找人合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，或者賣(mài)一些項(xiàng)目股權(quán)，這部分涉及住宅項(xiàng)目以及城市更新項(xiàng)目。

據(jù)了解，富力地產(chǎn)2020年原定計(jì)劃出售約120億元資產(chǎn)，以達(dá)成降負(fù)債目標(biāo)?；葑u(yù)則透露，該公司資產(chǎn)處置將不限于120億元，因?yàn)楦涣碛写罅客顿Y性房地產(chǎn)(截至2020年9月末市值約370億元)和酒店(市值約540億元)的投資組合可以變現(xiàn)。

早在2020年1月份，富力就以10億元代價(jià)向建業(yè)地產(chǎn)出售河南建業(yè)富居投資有限公司10%股權(quán)，并由此將鄭州高新區(qū)五龍口村、花園口鎮(zhèn)兩個(gè)開(kāi)發(fā)超過(guò)5年的舊城改造項(xiàng)目出表。

另一方面，城市更新項(xiàng)目實(shí)際上也是一種出表的土儲(chǔ)，未轉(zhuǎn)化之前不算入土儲(chǔ)面積，因此土地的負(fù)債、所積壓的資金并不會(huì)體現(xiàn)在財(cái)務(wù)報(bào)表上，這也是富力看重這種土地獲取方式的原因之一，可以將真實(shí)土儲(chǔ)隱藏到城市更新項(xiàng)目中，以達(dá)到在財(cái)務(wù)報(bào)表中降低負(fù)債水平。

2019年12月至2020年4月份，富力地產(chǎn)將大同恒富物業(yè)服務(wù)有限公司、天津華信物業(yè)管理有限公司和富力物管板塊主體——廣州天力物業(yè)發(fā)展有限公司，分別以500萬(wàn)元、500萬(wàn)元和3億元價(jià)格出售予兩位大股東李思廉、張力旗下的投資公司。

由此，最直觀的體現(xiàn)為富力減少了員工，得以壓縮薪酬支出。資料顯示，截至2020年上半年，富力旗下員工數(shù)量由2019年末的6.2萬(wàn)人下降37.01%至3.9萬(wàn)人，對(duì)應(yīng)的人力成本則下降18.89%至14.6億元。

通常來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商之所以將物業(yè)公司分拆，通常是為了推動(dòng)物管板塊以更高估值上市，一方面剝離資產(chǎn)降負(fù)債一方面獲取IPO收益。但此次富力直接將物業(yè)公司出售予大股東，未來(lái)即便完成上市，收益也是歸大股東而非富力地產(chǎn)所有。

8月初，富力地產(chǎn)與黑石集團(tuán)談妥初步意向，宣布向后者出售廣州國(guó)際機(jī)場(chǎng)綜合物流園70%股權(quán)。11月9日交易完成，最終出售價(jià)格定為44.1億元。

另?yè)?jù)稱(chēng)，富力在同一時(shí)間以約15-16億元價(jià)格，出售了廣州珠江新城某座寫(xiě)字樓的權(quán)益。

9月份，富力再傳未來(lái)10個(gè)月內(nèi)將在新加坡交易所落地一筆REITs，以該公司2017年向萬(wàn)達(dá)收購(gòu)來(lái)72家酒店作為底層資產(chǎn)。

11月21日，富力與中國(guó)人壽集團(tuán)駐瓊機(jī)構(gòu)簽約，正式向后者出售?？诖笥⑸街醒肷虅?wù)區(qū)富力首府柏麗廣場(chǎng)，但并沒(méi)有披露具體成交價(jià)格。資料顯示，這棟9層高物業(yè)的總建筑面積約為1.5萬(wàn)平方米。

最新消息還顯示，富力正向某家國(guó)企出售位于海南陵水縣的富力海洋歡樂(lè)世界的部分股份。另外，據(jù)稱(chēng)富力旗下廣州天河區(qū)廣發(fā)證券總部大樓40%股權(quán)、黃埔筆村舊改項(xiàng)目亦被擺上貨架。

早前，惠譽(yù)就曾稱(chēng)：“該公司正與投資者就出售一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的股權(quán)進(jìn)行深入談判，這可能使該公司在2020年底前再融資60億元人民幣。”

總的來(lái)說(shuō)，富力截至目前通過(guò)處置資產(chǎn)已經(jīng)收回的資金或有70-80億元，雖然低于原定的120億元目標(biāo)，但仍是一筆可觀的資金流入。

如何在2021年1月1日前“變綠”，成為眾多房企迫在眉睫的工作。

根據(jù)半年報(bào)數(shù)據(jù)與“三道紅線”的具體標(biāo)準(zhǔn)作對(duì)比，富力地產(chǎn)被認(rèn)為是踩線最多的企業(yè)之一。

但情況正在好轉(zhuǎn)，富力全年的防守性經(jīng)營(yíng)是行之有效的。

截至2020年9月末，富力剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率錄得約為68.3%，較年中數(shù)字下降約2個(gè)點(diǎn)，已經(jīng)成功達(dá)標(biāo)（在H股報(bào)表中，主要是剔除了合同負(fù)債，但合同負(fù)債不能完全和預(yù)收款對(duì)等）。

年內(nèi)，富力的凈負(fù)債率下降表現(xiàn)最為明顯，截至9月末該數(shù)據(jù)已經(jīng)從年中177%下降至約166%，完成了管理層年中作出的承諾。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)

同期，短期借款由2019年末的141.2億元降至2020年三季度末的93.5億元，1年內(nèi)到期長(zhǎng)期負(fù)債則由481.5億元升至三季度末的659.2億元。

有息負(fù)債總額雖然從2019年末的1971.4億元下降至第三季度末的1816.77億元，但短期負(fù)債占有息負(fù)債的比例升至41.4%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)

富力比以往任何時(shí)候都要面對(duì)數(shù)額較為龐大的到期債務(wù)，來(lái)自惠譽(yù)的數(shù)據(jù)顯示，截至2020年9月，富力地產(chǎn)有約360億元債務(wù)將在12個(gè)月內(nèi)到期或回售。

與之相比，截至   2020年9月30日富力持有359.5億元現(xiàn)金余額，基本能覆蓋一年內(nèi)到期的債務(wù)，但這些現(xiàn)金余額中包含有不明數(shù)額的（富力并沒(méi)有披露相關(guān)數(shù)據(jù)）受限制現(xiàn)金。

根據(jù)半年報(bào)數(shù)據(jù)，當(dāng)時(shí)富力現(xiàn)存359.95億現(xiàn)金中，能即時(shí)動(dòng)用的為179億元。

不過(guò)受到保守土地策略和積極資產(chǎn)處置影響，富力2020年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流在2012年轉(zhuǎn)負(fù)之后首次出現(xiàn)轉(zhuǎn)正。繼截至半年度經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生現(xiàn)金流量?jī)纛~錄得74.35億元之后，該數(shù)據(jù)繼續(xù)在第三季度轉(zhuǎn)好，進(jìn)一步增長(zhǎng)至188.45億元。

未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，富力存在的壓力表現(xiàn)在這些方面：“截至2020年9月，富力地產(chǎn)有360億元的資本市場(chǎng)債務(wù)將在12個(gè)月內(nèi)到期或可回售，其中包括40億元人民幣將于第四季度到期，另有192億元人民幣和86億元人民幣的債務(wù)分別將在2021年第一季度和第二季度到期?！被葑u(yù)在11月發(fā)布的一份報(bào)告中透露。

另?yè)?jù)國(guó)盛證券估計(jì)，富力地產(chǎn)若想達(dá)到綠色檔，以2020年半年報(bào)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，需要縮減的債務(wù)規(guī)模達(dá)到約700億元，否則融資能力將受到較大限制。

因此，除了加快銷(xiāo)售各類(lèi)物業(yè)回收資金外，富力地產(chǎn)還需要繼續(xù)通過(guò)再融資渠道進(jìn)行周轉(zhuǎn)，完成過(guò)渡。

2019年全年，富力地產(chǎn)在境內(nèi)發(fā)行了7筆超短期融資券、公司債券，境外美元票據(jù)亦發(fā)行了7筆。

2020年，富力在4月發(fā)行了10億公司債，5月份有100億小公募債獲得通過(guò)。境外方面，3月份發(fā)行了一筆4億美元8.625%2024年到期優(yōu)先票據(jù)，11月再發(fā)行另一筆3.6億美元12.375%2022年到期優(yōu)先票據(jù)。

對(duì)比可見(jiàn)，富力地產(chǎn)2020年境外發(fā)債數(shù)量有所減少，而且利率較高。

但更多的窗口正在打開(kāi)，最主要的一個(gè)標(biāo)志是富力在7月份正式獲批H股全流通，境內(nèi)多達(dá)22.07億股的未上市股份轉(zhuǎn)換為境外上市股份，并于港交所上市。借此，富力地產(chǎn)將增加在境外市場(chǎng)的融資便利度。

9月15日，富力地產(chǎn)宣布，按每股9.82港元的配售價(jià)配售2.57億股新H股，并借此籌得24.98億港元款項(xiàng)。

回顧上述內(nèi)容，面臨顯著的流動(dòng)性資金缺口，富力地產(chǎn)未來(lái)的工作重心仍是出售非核心資產(chǎn)以及加快銷(xiāo)售促回款，這些將是決定富力接下來(lái)債務(wù)壓力高低的關(guān)鍵所在，而非再融資能力。

因?yàn)檫@兩種方式是富力地產(chǎn)最能自主控制的回流資金方式，亦得益于其一直以來(lái)堅(jiān)持獨(dú)資拿地開(kāi)發(fā)，不大量參與收并購(gòu)所維持的高權(quán)益比。

資料顯示，富力地產(chǎn)2018年末權(quán)益銷(xiāo)售比是92%，2020年10月末，該數(shù)據(jù)依然維持在92.5%以上。在這個(gè)房企傾向于抱團(tuán)開(kāi)發(fā)的年代，高權(quán)益比讓富力在出售各類(lèi)項(xiàng)目時(shí)擁有更高的靈活性。

同時(shí)，高權(quán)益比體現(xiàn)的是，富力地產(chǎn)過(guò)去總是更傾向于利用自有資金進(jìn)行擴(kuò)張。在報(bào)表上，截至2020年第三季度末，富力地產(chǎn)非控股權(quán)益占權(quán)益總額比例低至3.06%，這令其在表外負(fù)債上的風(fēng)險(xiǎn)低于其他更激進(jìn)的同行。

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原標(biāo)題： 細(xì)細(xì)的紅線|“拆彈專(zhuān)家”富力