保全與執行 
觀點（www.guandian.cn）向來以提供迅速、準確的房地產資訊與深度內容給房地產行業、金融資本以及專業市場而享譽業內。公眾號ID:guandianweixin
作者：李舒、李元元、張華耀
來源：保全與執行（ID：ZhixingLaw）
閱讀提示：《合同法》第二百八十六條和《民法典》第八百零七條規定，發包人逾期不支付工程價款的，承包人可以與發包人協議將該工程折價,也可以請求人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。那么，當發包人的普通債權人申請強制執行發包人的建設工程時，承包人是否有權排除發包人的債權人的強制執行？
根據《民事訴訟法解釋》第五百零八條的規定，建設工程價款優先受償權人可以直接申請參與分配，主張優先受償權。建設工程價款優先受償權的基礎權源從本質上屬于債權，只是相對于普通債權而言具有優先性而已，因此該權利并不足以排除強制執行。但是，當發包人已經將房屋抵償給承包人時，承包人能否排除發包人的普通債權人對抵償房屋的強制執行？本文通過最高院的一則案例，對這一問題進行分析。
裁判要旨
承包人以沖抵工程款的方式購買案涉房屋，其實質是通過協商折價抵償，實現承包人就案涉項目房屋所享有的建設工程價款優先受償權。承包人與發包人以案涉房屋折價抵償欠付工程款，案涉房屋系工程款債權的物化載體，能夠排除開發商普通債權人的強制執行。
案情簡介
一、開發商大邑銀都公司不能償還對承包人建機工程公司的工程款，雙方簽訂《協議書》，約定將案涉13套房抵償欠付的工程款。建機工程公司可以將抵償的房屋出售，大邑銀都公司配合購房人辦理權屬證書。
二、雙方針對抵償的房屋又簽訂《商品房買賣合同》，約定建機工程公司購買《協議書》附表中約定的房屋，房屋價款與《協議書》附表約定一致。
三、開發商大邑銀都公司與紫杰投資公司借款合同糾紛一案中，成都中院裁定對案涉13套房屋予以查封。建機工程公司對案涉l3套房屋提出執行異議，成都中院裁定中止對案涉13套房屋的執行。
四、紫杰投資公司不服裁定，向成都中院提起訴訟。成都中院經審理認為，建機工程公司在雙方商品房買賣合同成立后，未辦理房屋權屬登記屬于建機工程公司自身的原因所致。本案不符合《執行異議和復議規定》第二十八條的規定，不足以排除人民法院強制執行，判決準予執行案涉房屋。
五、建機公司上訴至四川省高院，建機工程公司的本意并非購買案涉房屋，本案不能參照《執行異議和復議規定》第二十八條的規定進行處理。建機公司僅享有債權，不享有所有權等實體權利，不能排除強制執行，判決駁回上訴，維持原判。
六、建機公司向最高院申請再審，最高院認為，建機公司與大邑銀都公司以房屋折價抵償欠付工程款，案涉房屋系工程款債權的物化載體，能夠排除開發商普通債權人的強制執行，判決撤銷四川高院和成都中院的民事判決，駁回紫杰投資公司的訴訟請求。
裁判要點及思路
本案的核心爭議焦點是：建機工程公司通過協商抵償方式獲得案涉房屋，能否排除發包人大邑銀都公司的普通債權人的強制執行。
一審法院依據《執行異議和復議規定》第二十八條對本案進行審理，認為建機工程公司在簽訂商品房買賣合同成立后，由于自身過錯未辦理房屋權屬登記，因此無權排除執行。
二審法院認為建機公司雖然簽訂了《商品房買賣合同》，但是建機工程公司的本意并非購買案涉房屋，本案不能參照《執行異議和復議規定》第二十八條的規定進行處理。二審法院認為，建機公司僅享有債權，不享有所有權等實體權利，不能排除強制執行。
最高院同樣認為本案不適用《執行異議和復議規定》第二十八條，但認為建機公司能夠排除強制執行，裁判思路如下：
第一，建機工程公司以與大邑銀都公司簽訂以房抵債《協議書》的方式，行使了建設工程價款優先受償權。建機工程公司以沖抵工程款的方式購買案涉房屋，其實質是通過協商折價抵償的方式，實現建機工程公司就案涉項目房屋所享有的建設工程價款優先受償權，建機工程公司與大邑銀都公司以案涉房屋折價抵償欠付工程款，符合合同法第二百八十六條規定的工程價款優先受償權實現方式。
第二，建機工程公司享有的工程價款優先受償權足以排除紫杰投資公司的強制執行。紫杰投資公司對大邑銀都公司享有的是普通借貸債權，而建機工程公司作為案涉工程項目的承包人對案涉房屋享有建設工程價款優先受償權，建機工程公司工程款債權優先于紫杰投資公司的普通債權得到受償，案涉房屋系工程款債權的物化載體，本案不適用執行異議和復議規定第二十八條，建機工程公司就案涉房屋享有的權利足以排除紫杰投資公司的強制執行。
實務要點總結
北京云亭律師事務所唐青林律師、李舒律師的專業律師團隊辦理和分析過大量本文涉及的法律問題，有豐富的實踐經驗。大量辦案同時還總結辦案經驗出版了《云亭法律實務書系》，本文摘自該書系。該書系的作者全部是北京云亭律師事務所戰斗在第一線的專業律師，具有深厚理論功底和豐富實踐經驗。該書系的選題和寫作體例，均以實際發生的案例分析為主，力圖從實踐需要出發，為實踐中經常遇到的疑難復雜法律問題，尋求最直接的解決方案。
一、承包人與發包人以案涉房屋折價抵償欠付工程款，案涉房屋系工程款債權的物化載體，能夠排除開發商普通債權人的強制執行。根據《民事訴訟法解釋》第五百零八條的規定，建設工程價款優先受償權人可以直接申請參與分配，主張優先受償權。建設工程價款優先受償權的基礎權源從本質上屬于債權，只是相對于普通債權而言具有優先性而已，因此該權利并不足以排除強制執行。（詳見“延伸閱讀”案例一）但是，當發包人已經將房屋抵償給承包人時，符合合同法第二百八十六條規定的工程價款優先受償權實現方式，承包人已經實現了建設工程價款優先受償權，用于抵償的房屋系工程款債權的物化載體，承包人能夠排除發包人的普通債權人對抵償房屋的強制執行。
二、承包人與發包人簽訂以房抵債協議書，符合合同法第二百八十六條規定的工程價款優先受償權實現方式。《合同法》第二百八十六條和《民法典》第八百零七條均規定了承包人享有建設工程價款優先受償權。《合同法》第二百八十六條規定：“發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。” 可見，承包人與發包人簽訂以房抵債協議書，其實質是通過協商折價抵償方式，實現承包人享有的建設工程價款優先受償權，符合合同法第二百八十六條規定的工程價款優先受償權實現方式。
三、承包人要注意在法定期限內行使建設工程價款優先受償權。在民法典生效前，根據《建設工程施工合同司法解釋（二）》第22條的規定，行使建設工程價款優先受償權的期限為六個月。2021年1月1日實施的《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第四十一條，將承包人行使建設工程價款優先受償權的期限延長到十八個月。承包人應在該法定期限內行使建設工程價款優先受償權，過期則喪失權利。承包人行使優先受償權的形式包括且不限于通知、協商、訴訟、仲裁等方式，承包人要在除斥期間內以上述形式主張建設工程價款優先受償權。
（我國并不是判例法國家，本文所引述分析的判例也不是指導性案例，對同類案件的審理和裁判中并無約束力。同時，尤其需要注意的是，司法實踐中，每個案例的細節千差萬別，切不可將本文裁判觀點直接援引。北京云亭律師事務所執行業務部對不同案件裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角，并不意味著北京云亭律師事務所執行業務部對本文案例裁判觀點的認同和支持，也不意味著法院在處理類似案件時，對該等裁判規則必然應當援引或參照。）
相關法律規定
《合同法》
第二百八十六條 發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。
《民法典》
第八百零七條 【發包人未支付工程價款的責任】發包人未按照約定支付價款的,承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的,除根據建設工程的性質不宜折價、拍賣外,承包人可以與發包人協議將該工程折價,也可以請求人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。
《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》
第五百零八條 被執行人為公民或者其他組織，在執行程序開始后，被執行人的其他已經取得執行依據的債權人發現被執行人的財產不能清償所有債權的，可以向人民法院申請參與分配。
對人民法院查封、扣押、凍結的財產有優先權、擔保物權的債權人，可以直接申請參與分配，主張優先受償權。
《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》
第二十八條 金錢債權執行中,買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；
（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；
（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。
《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》（法釋[2020]25號）
第四十一條 承包人應當在合理期限內行使建設工程價款優先受償權,但最長不得超過十八個月,自發包人應當給付建設工程價款之日起算。
法院判決
以下是最高人民法院在判決書“本院認為”部分的論述：
一、建機工程公司在法定期限內向大邑銀都公司就案涉建設工程價款主張了工程價款優先受償權。
本院認為，承包人享有的建設工程價款優先受償權系法定權利，承包人行使優先受償權的形式包括且不限于通知、協商、訴訟、仲裁等方式，承包人在除斥期間內以上述形式主張過建設工程價款優先受償權的，應當認定其主張未超過優先受償權行使的法定期限。建機工程公司再審中舉示的《關于我司向大邑銀都房地產開發有限公司交付工程有關情況的說明》明確載明案涉工程竣工驗收并交付的時間分別為2009年4月25日、2011年1月8日、2011年2月28日。而建機工程公司再審中提交的大邑銀都公司與建機工程公司分別簽訂結算書的時間為2009年9月29日、2011年3月28日。大邑銀都公司出具的《關于我司為四川省建筑機械化工程有限公司抵償房屋辦理過戶登記有關情況的說明》載明：“鑒于我司因位于大邑縣大邑大道458#邑都上城項目欠付省建機公司工程款6830778元，且省建機公司享有該工程價款優先受償權，經多次磋商，我司于2013年7月11日與省建機公司簽訂《協議書》，約定將我司房源中價值7330778元的15套房屋用以抵扣欠付建機公司的工程款6830778元……。”原審中建機工程公司已將該份說明作為證據提交，大邑銀都公司原審代理人對該份說明的真實性無異議，故該份說明可以證明建機工程公司在案涉工程價款優先受償權行使的六個月法定期限內通過磋商的方式向大邑銀都公司主張過工程價款優先受償權，故建機工程公司與大邑銀都公司于2013年7月11日簽訂案涉《協議書》時并未超過建設工程價款優先受償權行使的法定期限。
二、建機工程公司以與大邑銀都公司簽訂的以房抵債《協議書》方式行使建設工程價款優先受償權。
根據《中華人民共和國合同法》第二百八十六條規定，在發包人逾期不支付工程價款的情形下，承包人既可以通過法院拍賣程序就建設工程拍賣價款優先受償，也可以通過與發包人協商的方式將建設工程折價抵償。建機工程公司承建了大邑銀都公司開發的“邑都上城”項目土建、水電安裝工程。大邑銀都公司欠付建機工程公司該工程項目的工程款6830778元。雙方于2013年7月11日簽訂《協議書》，約定以案涉位于“邑都上城”項目的13套房屋在內的共15套房屋作價7330778元抵償大邑銀都公司欠付建機工程公司的工程款，后建機工程公司與大邑銀都公司就案涉房屋簽訂《商品房買賣合同》，建機工程公司以沖抵工程款的方式購買案涉房屋，其實質是通過協商折價抵償實現建機工程公司就案涉項目房屋所享有的建設工程價款優先受償權，建機工程公司與大邑銀都公司以案涉房屋折價抵償欠付工程款，符合《中華人民共和國合同法》第二百八十六條規定的工程價款優先受償權實現方式。
三、建機工程公司享有的工程價款優先受償權足以排除紫杰投資公司的強制執行。
本院《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第一條規定：“人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。”紫杰投資公司對大邑銀都公司享有的是普通借貸債權，而建機工程公司作為案涉工程項目的承包人對案涉房屋享有建設工程價款優先受償權，建機工程公司工程款債權優先于紫杰投資公司的普通債權得到受償，案涉房屋系工程款債權的物化載體，本案不適用執行異議和復議規定第二十八條，建機工程公司就案涉房屋享有的權利足以排除紫杰投資公司的強制執行。
綜上所述，建機工程公司的再審理由成立，其再審請求應予支持。原審判決認定事實不清，適用法律不當，應予糾正。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十四條第一款第三項規定，判決如下：
一、撤銷四川省高級人民法院（2019）川民終1009號民事判決和四川省成都市中級人民法院（2018）川01民初3248號民事判決；
二、駁回成都紫杰投資管理有限公司的訴訟請求。
案件來源
四川省建筑機械化工程有限公司、成都紫杰投資管理有限公司申請執行人執行異議之訴再審民事判決書【最高人民法院（2020）最高法民再352號】
延伸閱讀
在檢索大量類案的基礎上，云亭律師總結相關裁判規則如下，供讀者參考：
建設工程價款優先受償權的基礎權源從本質上屬于債權，只是相對于普通債權而言具有優先性而已，因此該權利并不足以排除強制執行，也不應作為當事人提起案外人執行異議之訴的權利基礎。
案例一：賀紅妙與河南國安建設集團有限公司案外人執行異議之訴一案再審民事裁定書【最高人民法院（2019）最高法民申3207號】
關于二審法院裁定駁回國安建設公司案外人執行異議之訴的起訴適用法律是否正確的問題。案外人執行異議之訴是指案外人就執行標的享有足以排除強制執行的權利，請求法院不再對執行標的實施執行的訴訟。建設工程價款優先受償權的基礎權源從本質上屬于債權，只是相對于普通債權而言具有優先性而已，因此該權利并不足以排除強制執行，也不應作為當事人提起案外人執行異議之訴的權利基礎。《最高人民法院關于適用的解釋》第五百零八條規定“被執行人為公民或者其他組織，在執行程序開始后，被執行人的其他已經取得執行依據的債權人發現被執行人的財產不能清償所有債權的，可以向人民法院申請參與分配。對人民法院查封、扣押、凍結的財產有優先權、擔保物權的債權人，可以直接申請參與分配，主張優先受償權。”建設工程價款優先受償權屬于法定優先權，承包人可以申請參與到執行程序中，主張對執行標的物享有優先受償權。本案中，裕豐公司拖欠國安建設公司的建設工程價款已經為生效判決所確認，如該公司對執行標的享有建設工程價款優先受償權并在法定期間內主張，該公司可以申請參與到執行程序中并主張對標的物優先分配，而不應以案外人身份提起執行異議之訴。因此，二審法院依據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十九條、第二百二十五條及《最高人民法院關于適用的解釋》第三百零五條的相關規定，裁定駁回國安建設公司的起訴，并指引國安建設公司申請參與到執行程序中，適用法律并無不當。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協議
本文由“保全與執行”投稿資產界，并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有，未經授權，請勿轉載，謝謝！
