公募REIT在一二級市場、投資者與管理人之間、各管理主體之間均存在信息不對稱問題，主要是公募REITs是多市場、多主體產(chǎn)物，各層級透明度存在差異，信息在各層級之間的流動會逐漸產(chǎn)生差異。在信息流動過程中信息流量越少、流動層級越多、流動速率越慢，信息不對稱越嚴(yán)重。在公募REITs中，行業(yè)信息、資產(chǎn)信息、交易信息等海量龐雜信息交匯，在一二級市場、資產(chǎn)市場、交易市場、各主體間多層級之間流動，由于人的認(rèn)知水平的差異，信息接受水平的高低，信息流動速率并不那么高，信息不對稱問題是通性問題。在一二級市場中，由于信息不對稱會產(chǎn)生內(nèi)幕交易、價格失真、價值背離、交投不活躍、定價機(jī)制失效等問題，信息獲取多者能夠憑借信息優(yōu)勢套利，獲取額外收益，損害其他人的利益。在投資者與管理人之間，管理人往往是信息多的一方，投資者處于劣勢，管理人若利用信息優(yōu)勢圖利，會損害投資人利益，甚至引發(fā)“代理人控制”問題。在各管理主體之間若信息不對稱易引起管理效率低下，管理混亂，內(nèi)部斗爭加劇，嚴(yán)重?fù)p害REITs穩(wěn)定發(fā)展等問題。信息不對稱引發(fā)的“逆向選擇”和“道德風(fēng)險”將成為REITs治理的要點和難點。在REITs發(fā)展中，想要最大程度解決信息不對稱問題有三點非常值得關(guān)注。

信息披露算是個老生常談的問題，本質(zhì)是解決信息不對稱的重要環(huán)節(jié)。如何做好信息披露雖是個老問題，但任何時候談及都是個好問題。監(jiān)管層要求公募REITs信息披露真實、充分、準(zhǔn)確、及時，高質(zhì)量披露，不是隨意披露亂披露，更不能誤導(dǎo)市場，這點和上市公司信息披露要求一致。公募REITs的定期報告、臨時報告，主要是把資產(chǎn)的實際經(jīng)營情況反饋給市場，為投資者估值定價提供必要信息，為投資者投資提供判斷依據(jù)，有效消除市場噪音。信息披露是透明化的重要手段，是圍繞透明化、有效解決信息不對稱的重要抓手。在信息披露中，信披主體是市場關(guān)注點之一。不同于上市公司信息披露由董秘主導(dǎo)，公募REITs的信息披露責(zé)任人主要是公募基金管理人和資產(chǎn)支持證券管理人，雙主體信息信息披露算是個亮點，如何界定這兩者信息披露的邊界以防推諉扯皮造成信披質(zhì)量差是在信息披露中首先要考慮的問題。信息披露辦公室如何效仿上市公司運(yùn)作也是個新穎話題。

為有效治理公募REITs,應(yīng)充分發(fā)揮REITs持有人大會作用，通過REITs持有人大會行使監(jiān)管職責(zé)。我們知道上市公司股東大會在治理中發(fā)揮了諸多重大作用，同樣，公募REITs中REITs持有人大會也可以發(fā)揮類似作用。在契約型基金中份額持有人是有權(quán)通過召開持有人大會來選聘、更換管理人。根據(jù)《證券投資基金法》,公募REITs持有人大會可以設(shè)立常設(shè)機(jī)構(gòu)，更好的發(fā)揮監(jiān)督管理職能。假設(shè)無此常設(shè)機(jī)構(gòu)，公募REITs持有人頻繁通過召開持有人大會約束公募基金管理人行為，成本高，時效差，程序繁瑣，很不現(xiàn)實。如果無持有人大會約束，公募基金管理人監(jiān)管將缺失，權(quán)力過大會造成嚴(yán)重的“內(nèi)部人控制”問題，設(shè)立持有人常設(shè)機(jī)構(gòu)將彌補(bǔ)基金管理人監(jiān)管缺失的困境，實現(xiàn)公募REITs真正所有者自身對公募REITs有效監(jiān)管。從這方面講，“公募REITs持有人大會”類似“上市公司股東大會”，“持有人常設(shè)機(jī)構(gòu)”充當(dāng)部分“董事會”職責(zé)，那么公募REITs治理可以沿襲上市公司治理，使公募REITs治理更規(guī)范、有效。

為激發(fā)公募REITs各管理人的活性，使我國公募REITs平穩(wěn)健康發(fā)展，保持相當(dāng)競爭力，制定完善的激勵懲罰機(jī)制很有必要。如今我國公募基金基本采取收管理費(fèi)的方式運(yùn)營，如果只是簡單的收取管理費(fèi)并不能激勵公募REITs主動積極去做好公募REITs運(yùn)營,設(shè)計合適的激勵機(jī)制是公募REITs治理的一項重要內(nèi)容。國際REITs采用的慣例是“管理費(fèi)+業(yè)績分成”模式，我們認(rèn)為這種模式同樣可以適用于中國公募REITs，使得管理人和投資人利益一致。當(dāng)然除了上訴整體激勵方式，對其他各管理主體也應(yīng)從長遠(yuǎn)考慮激勵方案，如資產(chǎn)支持專項計劃管理人、不動產(chǎn)管理人分工職責(zé)不同，在激勵時會有差異性。由于公募REITs非公司制，對公募REITs的激勵本質(zhì)是對公募基金管理人及其重要主體的激勵。

公募REITs內(nèi)控制度具有一定特殊性，主要因為公募REITs是項證券產(chǎn)品而非公司，和一般的公司內(nèi)控制度區(qū)別較大。那是不是就不能做內(nèi)控呢？對公募REITs的內(nèi)控主要內(nèi)容是對公募基金管理人做內(nèi)控，重點是調(diào)節(jié)好基金管理人、資產(chǎn)專項計劃管理人、不動產(chǎn)管理人之間的關(guān)系，使這三者聯(lián)合一體、高效運(yùn)作。公募基金管理人是公司制實體，在人員要求、內(nèi)部治理、公司股權(quán)架構(gòu)要符合監(jiān)管層要求，作為職能主體要平衡好公募REITs產(chǎn)品和公司關(guān)系，本著為REITs持有人服務(wù)的態(tài)度，將基金持有人利益作為基金管理人公司履行職責(zé)的重要目標(biāo)，本著此目標(biāo)基金管理人公司應(yīng)建立健全符合公募REITs治理的內(nèi)部控制制度。

關(guān)聯(lián)交易一直是市場關(guān)注的重點問題，一提及關(guān)聯(lián)交易往往和貓膩、掏空公司資源、利益輸送聯(lián)系在一起，可見關(guān)聯(lián)交易一直深受忌諱，這當(dāng)然也是公募REITs治理的一項重點，市場及監(jiān)管層關(guān)注的要點。由于公募REITs屬于資產(chǎn)管理的范疇，這方面的關(guān)聯(lián)交易是因管理主體而發(fā)生的，對于管理主體的監(jiān)管就非常重要，盡量避免和管理主體的利益糾纏，導(dǎo)致風(fēng)險事件發(fā)生。如果就某一交易事項是雙利雙贏的，當(dāng)然是最好的，但為了打消市場疑慮，充分溝通，詳實信息披露很有必要。不管如何，為防范風(fēng)險，制定嚴(yán)格的關(guān)聯(lián)交易審批制度、嚴(yán)格的制度標(biāo)準(zhǔn)，相關(guān)利益關(guān)聯(lián)方回避表決有其必要性。另外，公募REITs在存續(xù)期間會存在大量的并購重組交易，單項交易涉及范圍廣、交易金額大、復(fù)雜程度高，一旦關(guān)聯(lián)交易發(fā)生風(fēng)險事件將波及大量參與主體、投資主體，又加上我國現(xiàn)階段公募REITs底層資產(chǎn)為基礎(chǔ)設(shè)施，關(guān)聯(lián)交易方存在侵吞我國核心資產(chǎn)嫌疑，影響國計民生的事項，這方面需要特別關(guān)注。在關(guān)聯(lián)交易事項發(fā)生時，做到事前嚴(yán)格審甚審查，事中扎實穩(wěn)健推進(jìn)，事后盡職密切跟蹤，做好關(guān)聯(lián)交易體系性風(fēng)險防范。

公募REITs表現(xiàn)出的金融資產(chǎn)和不動產(chǎn)資產(chǎn)的雙重屬性，涉及一二級市場、多層級、多主體，故其風(fēng)險管控復(fù)雜程度較高。公募REITs在涉及主體方面的風(fēng)險管控更多的偏向內(nèi)部控制管理，筆者在之前文章中已經(jīng)說過，這里不做探討。多層級之間的管理刨析起來類似產(chǎn)品的風(fēng)險控制。一級市場不動產(chǎn)的風(fēng)險通過傳導(dǎo)機(jī)制對二級市場會產(chǎn)生重大影響，是市場風(fēng)險控制的基礎(chǔ)。在一級市場中的風(fēng)險管理主要在公募REITs設(shè)立期間對資產(chǎn)風(fēng)險的控制和在公募REITs存續(xù)期間的資產(chǎn)營運(yùn)管理和并購重組風(fēng)險管理這兩方面。在并購與重組方面風(fēng)險管控要夯實底層資產(chǎn)風(fēng)險問題；在資產(chǎn)運(yùn)營階段主要是資產(chǎn)管理人通過知識與經(jīng)驗，結(jié)合市場與環(huán)境，使資產(chǎn)充分發(fā)揮價值，避免資產(chǎn)惡化。二級市場風(fēng)險可謂所有風(fēng)險的集中，也是所有風(fēng)險最后累計起來的效果表現(xiàn)，故其是風(fēng)險管控核心。對于二級市場風(fēng)險管控也是整個風(fēng)險管控中最復(fù)雜的，二級市場出現(xiàn)的風(fēng)險也會傳遞到一級市場間接導(dǎo)致資產(chǎn)出現(xiàn)問題，而且二級市場需要考慮的因素更多，例如國際形式的變化、宏觀經(jīng)濟(jì)的影響、行業(yè)預(yù)期的改變、市場間風(fēng)險傳遞（股票市場、債券市場、貨幣市場等等）、REITs本身的問題（信息披露問題、內(nèi)部人控制問題、基金管理人出現(xiàn)的問題、份額回購擴(kuò)充問題、流動性問題、市值管理問題等）。在風(fēng)險管控應(yīng)該做到全流程管理，任何一個致命性的風(fēng)險都可能使公募REITs“潰于蟻穴”，全流程風(fēng)險管控可以盡可能地規(guī)避風(fēng)險概率，風(fēng)險管控也是最考驗公募基金管理人的水平的標(biāo)準(zhǔn)。做好風(fēng)險管控，尤其是二級市場風(fēng)險管控也能大浪淘沙出最優(yōu)秀的公募REITs。