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地產人必關注的老字號
作者：觀點地產新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
管理層給出的答復是，永遠保持“最好的位置”，股價遲早會上去。
觀點地產網 5月24日，港交所又迎來新一周的交易時間。資金涌動之余，內資房地產企業銷售規模最大的碧桂園，也于當天早上10點在中環的香港四季酒店如期召開股東周年大會。
受新冠疫情影響，外界所期待的香港與內地通關事宜仍在推進中。疫情因此也影響到了一年一度的股東會，相當一部分房企轉而在內地城市召開會議，碧桂園則不在其列。
這迫使碧桂園總裁兼執董莫斌、獨立非執董黃洪燕、獨立非執董杜友國、常務副總裁程光煜、CFO兼副總裁伍碧君、投資者關系及金融部總經理等人，均通過線上方式遠程參與股東會。在線下參會的則包括獨立非執董黎明、石禮謙、唐匯棟，以及聯席公司秘書梁創順。
而楊國強因為“個人原因”又一次缺席。莫斌對此強調，主席一貫重視股東周年大會，雖然無法參會，但委托他作為代表并向股東致意。
股東會伊始，主持人宣布股東會提問環節將以書面形式收集問題，并解釋這主要出于縮短線下聚集時間、防止飛沫傳播的考慮。與去年類似，股東們仍表現出了極高積極性，遞交的問題涉及機器人業務、市值管理、毛利率、借貸能力、發展空間，甚至樓盤設計、配套打造等。
市值管理問題尤為應景，皆因3天前碧桂園服務獲納入恒生指數成分股，這距離其上市僅不足3年。相比之下，母公司碧桂園所耗時長接近10年零7個月。加之地產股、物業股一跌一升，股東開始對碧桂園的低估值感到擔憂。
對此，管理層給出的答復是，永遠保持“最好的位置”，股價遲早會上去。
“保持”的實現，又需回歸至提升毛利率與股東權益，控制負債，依靠管理撬動發展等經營改善層面的內容，股東會便圍繞著這層邏輯徐徐推進。
藍籌與估值
此前5月21日，恒生指數發布截止一季度的恒生指數系列季度探討結果，碧桂園服務正式被納入恒生指數成分股，相關變動將于6月7日起生效。這意味著，碧桂園服務成為首家晉級藍籌股的物業管理公司，一定程度上反映資本市場的肯定態度。
碧桂園服務自2018年6月19日登陸港交所，今年更因若干筆大規模并購而令行業側目。按5月24日收盤價計，該公司總股本30.26億股，對應股價為80.05港元，總市值則達到2422.54億港元，目前靜態市盈率約達75.99倍。
而截止目前，碧桂園總股本高達220.48億股，對應股價僅9.84港元，較52周最低價格僅上浮11.56%；對應總市值僅2169.53億港元，靜態市盈率亦僅約5.22倍，雙雙不及碧桂園服務。
股票量大，但估值低，股東在業績會現場開始流露擔憂的情緒。
伍碧君對此回應，公司對物業公司被納入恒生指數感到開心，說明得到市場的認可。她隨即將話題轉到碧桂園自身，表示近兩年市場認為地產行業從“成長期”進入“成熟期”，所以大家有觀望態度，股價明顯有徘徊的過程。
“公司如果能在地產優勝劣汰的過程中永遠保持最好的位置，而且能給股東創造效益，股價遲早會上去。”
類似問題在今年3月份業績會上同樣曾被問及。觀點地產新媒體了解，當時伍碧君也表示，地產已經從“靠紅利時代”變成“管理時代”，而碧桂園2018年提前進入了管理時代，股價卻嚴重被低估。
市值管理方面，碧桂園實際上已有所動作，包括2020年斥資約33.8億港元進行回購，今年以來聯席主席楊惠妍仍在陸續增持股份。在股東會當天，碧桂園還順利通過了授權董事回購不超過10%股份的一般授權議案。只是諸如此類的二級市場操作，仍未能提振股價。
另一種潛在的方式，則是碧桂園未來可能進行的新業務分拆，以及部分投資變現后的分紅發放。畢竟，對于利潤率優秀、擁有較低融資成本，以及有潛在分拆的企業投以更多關注，是資本市場的一大趨勢。
和其他房企類似，碧桂園近年也在追求多元發展，包括現代農業、新零售、機器人和餐飲均屬于其“全產業鏈內循環”的組成部分。其中，建筑機器人被放在較為靠前的位置。
根據碧桂園年報，博智林業務公司累計專利有效申請2997項，已獲授權956項；在研建筑機器人及智能產品46款，其中18款投入商業化應用，28款工程測試。
在股東會上，莫斌表示，建筑機器人業務推進步伐良好，有18款機械人已進入測試，并有4款機械人已進入少量生產，料明年業務可進入收成期。他同時表示，公司還在對此不斷迭代，相信通過博智林業務公司的努力，一定會帶來“超出大家預期的回報”。
除此以外，今年4月下旬，據媒體報道，碧桂園正推進品牌營銷業務線條子公司化，相關分析認為不排除單獨上市的可能。
毛利率與股東權益
作為國內房地產銷售規模最大的企業，2020年碧桂園實現權益銷售5707億元，同比增長3.34%；今年公司權益總貨值約9608億元，按預期目標去化率65%計算，全年權益銷售預計為6245億元左右。未來三年，該公司還提出了每年權益銷售錄得10%增長的目標。
但從盈利能力看，去年碧桂園實現毛利潤1009.1億元，對應毛利率21.8%，同比下降4.3個百分點。過去數年高價拿地導致毛利率下滑，在龍頭房企身上亦有體現，股東開始關注接下來這一財務指標能否企穩回升。
對此碧桂園管理層表示，公司毛利率在行業中還是維持在“穩定水平”，去年毛利率受到了一定影響，主要是2017-2018年部分低毛利項目進入交付期。
管理層強調，公司已售未結資源是豐富的，含稅已售未結部分超過了7800億元，結算毛利率也維持在“穩定的水平”。其轉而向股東傳遞積極信號，表示銷售毛利率在今年上半年已經企穩回升，因而公司未來的毛利水平還是有“顯著的改善空間”。
莫斌在回應改善盈利能力的策略時也提及，公司主要是通過連續三年全周期綜合競爭力的提升，即“一率五力”，并形容效果“很明顯”。
“一率五力”在去年碧桂園管理會議上便被提及，指做好高效率、成本力、產品力、營銷力和科技力。其中高效率被莫斌稱為碧桂園占領市場的制勝法寶，成本力是生存之道。
“我們每周都會做一些常態培訓，現在把區域拆分成106個，也是鼓勵大家有長期主義的精神，聚焦深耕，做一成一。”莫斌對股東表示，現在碧桂園的態勢“非常好”。
股東亦關注碧桂園的盈利質量，包括咨詢公司股東權益未呈現增加趨勢的原因。以凈利潤指標為例，2018-2020年，該公司歸母凈利潤占凈利潤比重分別為71.32%、64.62%、64.71%，少數股東權益仍侵蝕了相當一部分利潤。
管理層表示，公司一直在提升拿地權益比，包括2020年權益拿地金額占比已經提升至88%。觀點地產新媒體查詢，去年碧桂園權益地價2092億元，貨地比約3.3；可供對比的是，2017年該公司權益地價3271.4億元，對應權益地價占比僅約68%。
其續稱，在報表口徑中，公司的凈利潤有接近65%歸屬于母公司。但伴隨著銷售包括拿地權益占比進一步提升，可以看到公司未來在報表中權益占比會進一步加大。
在今年業績會上，程光煜也表示，包括“一率五力”的工作準備，區域裂變，以及用2092億元撬動6900億元左右貨值等工作，將有效支持公司未來的發展。
而被問及目前銀行借貸層面的限制時，碧桂園方面表示，各類金融機構更傾向于和財務狀況穩定且位于頭部的房企合作，今年上半年銀行的信貸資源對公司都是有非常大的支持。
但碧桂園透露，會進一步控制有息負債的規模，用更加穩定的經營去撬動企業的整個發展。該公司的銷售回款率保持在90%以上，其中去年權益現金回款5193億元，回款率91%。
按照早前公布的計劃，碧桂園的資產負債規模會在今明年逐步下降，包括有息負債于年底控制在3000億元左右。
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