冬天法則 | 金茂周期

觀點

2022-01-18 16:22 3033 0 0

方興不在，地王不再，但中國金茂仍需走出周期。有鑒于此，觀點新媒體一如既往策劃和推出年度報道“冬天法則”，回顧并總結(jié)標桿房企過去一年的調(diào)整與改變

作者：觀點新媒體

來源：觀點（ID:guandianweixin)

方興不在，地王不再，但中國金茂仍需走出周期。

編者按：

2021年，世界、中國、各行各業(yè)乃至每一個人，都深切感受到“百年未有之變局”。

“不畏懼寒冬的肆虐，也不害怕炎夏的驕陽”，新的一年到來，我們深信，中國經(jīng)濟與房地產(chǎn)仍將克服所有困難，從容面對任何局面，取得更加矚目的成績。

有鑒于此，觀點新媒體一如既往策劃和推出年度報道“冬天法則”，回顧并總結(jié)標桿房企過去一年的調(diào)整與改變，尋找全新一年的機會所在。

同時，我們邀請了多位具有全球視野和豐富經(jīng)驗的經(jīng)濟學(xué)家進行了深度對話，從他們的角度，解讀中國經(jīng)濟與房地產(chǎn)的前行之路。

昨日之日不可追，今日之日須臾期。

三年前，萬科活動現(xiàn)場“活下去”的字樣曾遭到許多調(diào)侃，卻道出了如今多少地產(chǎn)人的心聲。

監(jiān)管收緊、疫情疊加、股債雙殺、美元債違約、房企暴雷……吃不完的“瓜”背后是一家又一家房企倒下。

隨隨便便打開一家上市房企的股價走勢圖，斜向右下的一條曲線，訴說著行業(yè)的溫度變化。

只不過，中國金茂的“寒冬”在更早的時候曾經(jīng)來過。

十多年前，曾為“方興地產(chǎn)”時高歌猛進，接連斬獲北京、上海、寧波、杭州、深圳等地的地王項目，名聲“出圈”的同時企業(yè)規(guī)模迅速做大，隱患也就此埋下。

十多年后，方興不在，地王不再，但中國金茂仍需走出周期。

金茂盤整

2021年1月25日，中國金茂公告稱，2020年全年所有者應(yīng)占溢利預(yù)計下降約40%-50%。消息一出，股價應(yīng)聲而跌。至26日下午收盤，中國金茂報2.92港元/股，最低達2.89港元/股，創(chuàng)近兩年股價新低。

至2月初，中國金茂在9個交易日中累計通過1.61億港元回購5160.2萬股股份，也沒能挽回市場信心。

中國金茂在公告中表示，集團錄得盈利下降主要由于房地產(chǎn)市場調(diào)控等原因，導(dǎo)致公司、集團部分聯(lián)營及合營企業(yè)項目售價不及預(yù)期，需計提發(fā)展中物業(yè)、持作出售物業(yè)減值所致。

盡管市場對此次計提頗多猜測并表示出擔(dān)憂，但仍有市場機構(gòu)給出向好看法。

國泰君安發(fā)布的一份研報中，選擇維持對中國金茂的“增持”點評。他們認為，通過一次性計提，中國金茂集中對此前拿地價格相對高的歷史問題進行報表處理，雖然對本期財報中造成了利潤較大幅度下降的影響，但這一影響將不會持續(xù)。

今年6月的股東大會上，中國金茂管理層表示，公司會在2020年及2021年集中消化掉2016年和2017年地價較高的項目，2022年以后毛利率會逐年回升。

事實上，過去行業(yè)發(fā)展階段，激進拿地策略是各企業(yè)共識。直至2017年迎來房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺最密集的年份,地王策略之下囤積的高價地塊盈利空間被擠壓。

2015年至2021年，中國金茂銷售金額與面積均呈上升增長態(tài)勢，其中銷售面積從110.29萬平方米增長至1129.053萬平方米，銷售金額從278.07億元增長至2311.06億元，而銷售均價在2018年達到近年最高值后便開始下降。