觀點 
地產人必關注的老字號
作者：觀點新媒體
招商積余在繼續剝離重資產。
在與中航善達重組后，分離輕重資產是招商積余的一個重心。今年1月，招商積余將深圳中航城、昆山中航地產及贛州中航九方三家公司100%股權轉讓給母公司招商蛇口的下屬企業。進度條拉快，招商積余又顯著變“輕”了些。
緊接著，招商積余有“退地”動作。據4月14日公告顯示，該公司全資子公司天津格蘭云天置業公司持有“津塘（掛）2007-24號”土地，擬退還給天津經濟技術開發區規自局。
天津經開區規資局同意收回上述地塊的土地使用權，并向天津公司支付相應的土地補償費用，土地補償費用按照天津公司原繳納的土地出讓金合同總額。
招商積余表示，鑒于公司戰略轉型，已逐步退出房地產開發業務，為了規避未來經營風險，優化資產結構。
對于目前主營物業管理和資產管理業務的招商積余來說，重組遺留的持有性重資產壓著它走不動。資產減值繼續對利潤增速有所影響，招商積余重資產的處置備受關注。
天津“退地”
此次退的地塊，于2007年出讓，位于天津濱海新區中心商務區（現整合為經濟技術開發區）的響螺灣板塊。土地面積約為 1.61萬平方米，土地出讓年限為 40 年，出讓金為 5600 萬元，用途為商服、公共設施用地。
體量雖小，但招商積余表示，根據項目地塊所處片區商業及辦公樓市場的現狀及未來預期，該地塊建設進度較慢，目前已完成地下室正負零工程，如繼續開發將導致巨額虧損。
據公告，截至2021年末，上述地塊在項目公司——天津格蘭公司存貨中的賬面存貨原值為3.8億元，其中土地成本0.58億元，在建工程成本3.22億元。招商積余表示，已根據實際情況對該存貨計提了足額減值準備。
據了解，天津響螺灣，這個原本在新區規劃中將被打造為“中國曼哈頓”的地方發展幾經坎坷。2018年前后，仍有報道顯示，過往曾經被列為響螺灣重點項目的多個項目仍處于停頓的狀態。
據專業機構數據，今年一季度天津寫字樓市場表現平穩,租金水平與去年同期持平，整體市場平均有效租金維持在79元/平方米/月。但中介平臺信息顯示，目前響螺灣片區面積300平左右寫字樓為4500元~5500元/月租金水平，折算大約每平方米20元左右。
回溯歷史，天津格蘭公司在2013年被中航地產收購，彼時標的資產總額為4.2億元，凈資產為4.0億元。
重組后，2021年年報顯示，天津格蘭是對招商積余凈利潤影響達10%以上的7家公司之一。該公司分類為房地產開發公司，與招商積余目前所進行的物業管理與資產管理的業務有所偏差。
且天津格蘭的虧損仍持續擴大。據經審計的業績數據，2020年度，該公司營收為0，凈利潤為-71.57萬元。2021年度營收為0，凈利潤為-6980萬元，系存貨跌價準備所致。凈資產則由2020年的約1.1億元縮水至2021年的4353萬元。
目前已知的天津格蘭的項目中，還有天津九方廣場，2011年6月始開發，預計投資13.1億元，但是現在顯示仍在開發階段，開發遲滯。
去年7月，招商積余對投資者回應，公司賬面存貨主要包括衡陽中航城市花園、天津九方城市廣場及龍巖中航紫金云熙項目的土地儲備、房地產尾盤等。該公司當時提及，已對這部分項目計提存貨跌價準備，并將加快處置歷史遺留開發資產。
2021年年報中，重組承諾部分顯示，天津格蘭云天置業有限公司的股權托管給招商蛇口。上述股權托管協議生效之日起 5 年內完成天津九方城市廣場的開發或處置工作。
重資產剝離進度
持有的投資性房地產對招商積余盈利增速影響是可見的。
2021年招商積余總營收約106億元，較上年同期增長22.42%。其中，物業管理業務營收約99億元，較上年同期增長23.31%，占比93.56%，主要系原有物業管理項目增長以及新拓展市場化物業管理項目增加。
資產管理業務實現營收約5.6億元，較上年同期增長23.70%，占比5.25%；但其他業務實現營收約1.3億元，較上年同期下降24.12%，占比1.19%。公司整體毛利率為13.76%，歸母凈利率4.84%，低于行業平均水平。
回顧過去幾年的數據，2016年至2020年招商積余整體毛利率分別為20.18%、21.23%、19.64%、18.26%以及13.61%。自2019年重組開始，下降態勢愈加明顯，資產減值持續影響利潤增速。
但招商積余對于持有型房地產處置較為迅速明確。對凈利潤影響最大的7家項目公司，3家主營房地產開發的公司中，衡陽中航地產有限公司（60%的股權）、天津格蘭云天置業有限公司（100%的股權）所對應的除所有權、股權處置權、收益權、要求解散公司權、清算權以外的其他股東權利全部委托給招商蛇口行使。
2019年末的消息指，龍巖中航紫金云熙項目已開發完成，處于尾盤銷售階段。
兩家持有物業出租及經營的公司，昆山和贛州均在今年年初以總價7.78億元轉讓給招商蛇口的交易之列。
數據來源：招商積余2021年年報
截至2021年末，招商積余的投資性房地產情況表中列了20個項目，其中長沙波波天下城7套房轉自用，昆山中航酒店持續在建，依云華苑項目儲藏室已銷售完畢，深圳航苑大廈東座固定資產轉出租。
招商積余在2021年業績會中提到，按照“先易后難、重點突破、爭取有利條件、宜快則快”原則，積極創造條件推動重資產剝離。
海通證券認為，招商積余重資產剝離工作邁出實質性一步。本次股權轉讓完成后，將有利于公司優化資產和債務結構，提高整體資產運營效率。
據悉，招商積余的流動負債在2018-2021年分別為34.47億元、41.39億元、59.53億元、46.05億元。在前兩年，流動負債增長逐漸加快，目前有所收窄。
招商積余指，將進一步推進后續重資產分離，盡快發揮上市公司的平臺價值，為釋放上市公司融資功能，開放股權激勵創造有利條件，最大程度發揮招商積余作為輕資產平臺的價值，實現由重向輕轉變。母公司招商蛇口將全力支持招商積余加快推進輕重分離，推動招商積余輕資產運營平臺的建設。
其還表示，將繼續鞏固在傳統市場的拓展優勢，發揮擴大非住領域的優勢，加大在城市服務、醫院、住宅、高校等重點細分市場的拓展力度。
觀點新媒體不完全統計，近期招商積余先后中標清華大學紫荊國際學生公寓項目，以及中國地質大學（北京）、華南師范大學、廣東工業大學項目。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協議
本文由“觀點”投稿資產界，并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有，未經授權，請勿轉載，謝謝！
