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地產人必關注的老字號
作者：觀點地產新媒體
來源：觀點（ID:guandianweixin)
香港房價是名不虛傳的全球最貴。
“安得廣廈千萬間”，在寸土寸金的香港，新世界發展決定以半價+5%首付出售旗下的300套住宅單位，這掀起的討論不比其前年宣布捐出農地時少。
12月7日，新世界發展成立的非營利房社企“新世界建好生活（New World Build for Good）”宣布了一項全新的住房供應建議。
新世界發展首階段將捐出一塊位于新界西的地塊作為試點，并提供資金給“新世界建好生活”發展有關資助房屋項目，可建300套實用面積在約28 至51平米（300至550平方呎）的一室至三室單位。
據觀點地產新媒體了解，該計劃具有很強的創新性，除了以“成本價”出售外，新世界發展還提出了“漸進式貸款”來緩解年輕人的早期負擔，并表示是一個品質堪比商業樓盤的新單位。
交銀國際董事總經理、研究部主管洪灝認為，這是一個非常有創新意義的拐點。
這比空喊口號要來得更讓人信服，希望有越來越多的發展商可以跟隨這個態度的轉變。
“香港房價是名不虛傳的全球最貴，普遍的'上車盤'需要約800萬港元的車票，這個價格對普通工薪階層的老百姓或是剛入社會計劃組成家庭的年輕人來說，基本上是一個遙不可及的夢想。”
據萊坊最新發布的Q2全球房價指數變化，在量化寬松和原材料人工成本壓力面前，全球房價正面臨不斷上漲的壓力，中國香港作為全球房價最高的城市，近半年上漲了約3.3%。
洪灝表示，這個通過政府背書，來實現“居者有其屋”的計劃，并不是為了打壓房價。整個項目以成本plus的方式出售并攤長還貸期限，讓年輕人“有自己的房子”這個夢想更容易實現。
具體來看，新世界發展提出了“漸進式供款”模式，讓買家以低至5%房價首付置業，起始只需就50%房價（即約市價25%）進行按揭，余下50%的房貸可于成交后十年內，一次性或分階段供款。
以實用面積約28平米的單位為例，每個單位成本價約為270萬港元，若以該價格出售，售價可約等同于市場價格的五折至六折。
其次，買家可以用低至5%的房價來首付置業，并采用“漸進式供款”模式，買家可先就購買單位的50%房價（相當于市場價的25%）來計算第一階段貸款，余下的50%可于成交后10 年內，一次性或分階段按揭供款。上述按揭的還款期限，亦跟從現行按揭的設定，一般最長時限為30 年。
與普遍上車盤的800萬港元商業樓盤比較，則新世界發展新界西項目計算價值僅為400萬港元（50%），同時僅需按照單位的50%也就是200萬港元進行按揭貸款，而首付僅需其中的10%也就是20萬港元。
如同國內的共有產權房一樣，該項目房屋的退出（出售）模式受到了很大的關注。
新世界發展建議買家在成交后首3至5年內不得出售有關單位，而買家須在進行所有按揭后，方可把單位出售。同時，買家亦可在買入單位第十年起，向政府補回地價差額后，將單位在市場上自由出售。
過去，在直接解決住房問題上，港府最為出名的就是“八萬五計劃”。但從2000年起香港樓市便進入下行通道，房價在極短時間內跌逾50%，多方進行了激烈的討論，該計劃最終在2003年末被放棄，又回到了“老路”上。
另一方面，一直在進行的“公屋”計劃對申請者有嚴格的要求。公屋雖然保障了部分人群的住房需求，但對于香港樓市價格實際并未有影響，依然保持平穩向上的局面。
一位香港年輕人對觀點地產新媒體表示，之前的公屋計劃其實對于很多處在中間階層的年輕人很不利，個人家庭的入息審查月收入為12800港元，二人家庭為19430港元，其實計劃受惠人數并沒普及到大多數打工人。
他認為，新世界發展的計劃，對于有置業壓力的他們來說是一個很好的嘗試，但是供應房屋數量很少，相信未來有機會擴大規模。
11月份，香港房委會公布截至9月底最新公屋輪候時間，一般申請者的平均輪候時間為5.9年，較6月底公布的5.8年再惡化，刷新22年新高。至于長者一人申請的平均輪候時間，亦由之前的3.7年，增至最新的3.8年。
在新世界發展項目的申請者資格審查中，除了參照現行居屋的申請人安排外，新世界發展建議可讓 25至45歲的年輕人或家庭優先申請。以一人申請者為例，每月入息上限為3.3萬港元，資產上限為85萬港元；二人或以上家庭，月入上限則為6.6 萬港元，資產上限為170萬港元。
同時，現時居屋申請者均須為中國香港永久性居民兼首次置業人士。
新世界發展行政總裁鄭志剛表示：“我們希望透過房社企，興建非牟利私人資助房屋，為社會找到新出路，更希望其他企業或機構能夠作出類似的嘗試。”
按香港政府最新估算顯示，香港由2019至2048年的土地短缺約為3000萬平方米。
香港最重要的兩個明日大峪填海計劃和北部都會新區的規劃，均是圍繞“居者有其屋”計劃實行的新增土地和住房供應，一個長久有效的土地問題解決方案。
值得注意的是，新世界發展提出的項目計劃位于新界西，十分契合香港政府的施政方針也就是北部都會區的規劃和建設。
此次，新世界發展率先提出的解決方案有別于過去直接向政府捐農地，而是一個從地到房的完整計劃。
2019年，新世界發展宣布向特區政府、社會企業或慈善團體，捐出300萬平方呎（約27.87萬平方米）的土地，用于興建公共房屋及相關設施，以回饋社會、緩解香港住房壓力。隨后，恒基、新鴻基紛紛跟進相關的支持計劃。
值得注意的是，恒基是全港擁有最多農地的發展商，擁有約4440萬平方呎農地，遍布新界各區。
洪灝指出，香港發展商手上存有很多農地。他們原本希望與政府商談重新調整規劃，從農轉住或商，但是地塊在改規劃之前是不值錢的。
“如果新世界發展做房屋供應計劃嘗試，且政府同意改規劃，發展商的地升值了，政府有收入，年輕人可以安家立業，這是一個多贏的局面。”
香港運房局局長陳帆表示，港府對任何可以幫助市民置業的措施表示歡迎，其會與私人發展商緊密溝通。
目前為止僅新世界發展有接觸政府，他歡迎其他在解決房屋問題上有興趣的發展商與其聯絡。
在新一輪博弈中，新世界發展再一次率先給出了自己的回應，而其他發展商依舊處于觀望狀態，已經完成更新換代的恒基、新鴻基會如同兩年前的捐地那般跟上新世界的步伐嗎？
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