作者：地產(chǎn)資管界

來源：地產(chǎn)資管界

8月28日，在萬科召開的2020中期業(yè)績發(fā)布會上，萬科管理層談?wù)摰搅四壳氨容^熱門的公募REITs話題。萬科總裁祝九勝透露出，相關(guān)部門正在緊鑼密鼓地研究長租公寓公募REITs，萬科也在提前研究和適應(yīng)。

此外，萬科董秘朱旭補(bǔ)充道，集團(tuán)正積極和相關(guān)監(jiān)管部門和政府部門溝通，爭取能夠加入到第一批的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs之中。

由于此前，監(jiān)管部門下發(fā)的“關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點項目申報工作的通知(發(fā)改辦投資〔2020〕586號)”文件中，明確提出，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的底層項目要聚焦重點區(qū)域，聚焦重點行業(yè)，同時鼓勵國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園、特色產(chǎn)業(yè)園等開展試點。并明確了酒店、商場、寫字樓、公寓、住宅等房地產(chǎn)項目不屬于試點范圍。

這次萬科提到了監(jiān)管正研究長租公寓公募REITs，說明了一個很明確的信號：監(jiān)管部門不排除在不久的將來正式上線商業(yè)地產(chǎn)公募REITs。

國內(nèi)長租公寓類REITs項目盤點

其實，不管是公寓運(yùn)營商，還是房企，早前都曾積極推出過長租公寓類REITs項目。底層資產(chǎn)為長租公寓的類REITs項目也是國內(nèi)類REITs市場一支重要的力量。

早在2017年7月底，住建部、證監(jiān)會等，就強(qiáng)調(diào)了鼓勵地方政府出臺優(yōu)惠政策，積極支持并推動發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金REITs。隨后一些公寓運(yùn)營商和房企響應(yīng)政策的號召，積極推行長租公寓類REITs項目。

2017年11月3日，新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項計劃在深交所發(fā)行，發(fā)行金額為2.7億。該項目是國內(nèi)首單長租公寓資產(chǎn)類REITs產(chǎn)品，也是國內(nèi)首單權(quán)益型公寓類REITs。

表：新派公寓類REITs基本情況

2018年3月，保利地產(chǎn)成功發(fā)行“中聯(lián)前海開源-保利地產(chǎn)租賃住房一號資產(chǎn)支持專項計劃”。該類REITs產(chǎn)品是國內(nèi)首單由房企發(fā)行的租賃住房類REITs，專項計劃融資總額度為不超過50億元，一期發(fā)行額約為16.76億元，以保利地產(chǎn)自持租賃住房作為底層物業(yè)資產(chǎn)，采取儲架發(fā)行、分期發(fā)行機(jī)制，其中優(yōu)先級、次級的占比為9∶1，優(yōu)先級證券評級為AAA。

圖：中聯(lián)前海開源-保利地產(chǎn)類REITs架構(gòu)

2018年6月，旭輝領(lǐng)寓類REITs獲得上交所審批通過。旭輝領(lǐng)寓類REITS儲架規(guī)模達(dá)30億元，首期發(fā)行規(guī)模為2.5億元，底標(biāo)項目為已實現(xiàn)經(jīng)營現(xiàn)金流入的旭輝領(lǐng)寓旗下柚米國際社區(qū)浦江店與博樂詩服務(wù)公寓浦江店。

與保利依靠強(qiáng)主體兜底、新派僅為權(quán)益類相比，領(lǐng)寓創(chuàng)新之處在于它是儲架結(jié)構(gòu)+權(quán)益型類REITs，不依賴強(qiáng)主體兜底，完全脫離主體信用。

2018年2月2日，碧桂園發(fā)行的中聯(lián)前海開源-碧桂園租賃住房一號資產(chǎn)支持專項計劃獲批，產(chǎn)品規(guī)模100億元，采取儲架、分期發(fā)行機(jī)制，優(yōu)先級評級AAA。這也是首單百億級住房租賃類REITs。

圖：碧桂園長租公寓類REITs架構(gòu)

萬科的公募REITs探索之路

萬科要成為公募REITs的第一批玩家其實也有跡可循。

今年6月3日，萬科旗下萬緯物流首期類REITs產(chǎn)品“萬緯物流-易方達(dá)資產(chǎn)-物流倉儲1期資產(chǎn)支持專項計劃”在深圳證券交易所舉行掛牌儀式。

表：萬緯物流物流倉儲類REITs基本情況

首期類REITs規(guī)模為5.732億元，其中優(yōu)先級證券的規(guī)模為2.95億元（獲中誠信AAAsf評級），權(quán)益級證券的規(guī)模為2.782億元，產(chǎn)品期限為3+3+2年。

作為萬緯物流在交易所市場發(fā)行的首個類REITs，本次產(chǎn)品最大的亮點在于最大限度參考了境外成熟市場REITs模式，采用了“純權(quán)益型”結(jié)構(gòu)且底層物流園完全采用市場化方式進(jìn)行運(yùn)營和管理，產(chǎn)品運(yùn)營期間和退出收益全部來源于底層物流園的運(yùn)營凈現(xiàn)金流以及資產(chǎn)增值。

除了萬緯物流倉儲類REITs項目，眾所周知，萬科早在王石時期就開始積極摸索REITs。

2015年7月，萬科成功發(fā)行“鵬華前海萬科REITs”，首次使用公募基金作為發(fā)行載體。該產(chǎn)品在發(fā)行期間單個投資者的單筆認(rèn)購門檻僅為10萬元，上市后在深圳交易所場內(nèi)進(jìn)行二級市場交易的最低份額為1萬元，在“類REITs”產(chǎn)品的流動性上實現(xiàn)了重大突破。

圖：鵬華前海萬科REITs架構(gòu)

在退出方式上，該基金通過向深圳萬科及其指定的關(guān)聯(lián)方溢價轉(zhuǎn)讓股權(quán)的方式實現(xiàn)逐步退出。基金應(yīng)分別在2015年12月31日前、2018年12月31日前、2021年12月31日前和2023年10月31日前向深圳萬科或深圳萬科指定的關(guān)聯(lián)方轉(zhuǎn)讓14%、18%、17.5%和0.5%的目標(biāo)公司股權(quán)，直至基金全部股權(quán)退出。

值得一提的是，當(dāng)時操盤“鵬華前海萬科REITs”項目的正是目前金融出身的萬科總裁祝九勝。

當(dāng)時，祝九勝將鵬華前海萬科REITs的落地發(fā)行視為萬科輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的重要一步，而在基金設(shè)立過程中，祝九勝是在其中負(fù)責(zé)商務(wù)談判的關(guān)鍵人物。在他的描述中，資產(chǎn)運(yùn)營正是萬科未來主要的一個業(yè)務(wù)方向。

祝九勝透露，萬科此后地產(chǎn)金融的特征稍微強(qiáng)一點。

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原標(biāo)題： 萬科的公募REITs探索之路