作者：觀點(diǎn)新媒體

來(lái)源：觀點(diǎn)（ID:guandianweixin)

深圳的陰雨和濕冷還在持續(xù)，但對(duì)于股東來(lái)說，投資熱情依舊存在。

2月22日，招商局積余產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)股份有限公司在深圳召開了2022年第一次臨時(shí)股東大會(huì)，審議了包括轉(zhuǎn)讓中航城投資、昆山中航和贛州九方三家下屬企業(yè)股權(quán)的議案，以及新增關(guān)聯(lián)擔(dān)保、日常關(guān)聯(lián)交易事項(xiàng)等議案。

一位參會(huì)投資者向觀點(diǎn)新媒體轉(zhuǎn)述，當(dāng)日下午2點(diǎn)30分整，公司董事長(zhǎng)聶黎明攜管理層準(zhǔn)時(shí)召開會(huì)議。會(huì)上，總經(jīng)理陳海照、副總經(jīng)理/董事會(huì)秘書楊祥、財(cái)務(wù)總監(jiān)張秀成、財(cái)務(wù)副總監(jiān)江霞等管理層，就上述議案進(jìn)行匯報(bào)并回答了與會(huì)股東代表提問。

本次招商積余股東會(huì)關(guān)注的重點(diǎn)之一，在于三家下屬企業(yè)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，這也被市場(chǎng)看作是其輕重資產(chǎn)分離的重要一步。

此前，招商積余于1月26日晚發(fā)布公告，擬轉(zhuǎn)讓旗下包括深圳市中航城投資、昆山市中航地產(chǎn)、贛州中航九方商業(yè)在內(nèi)的3家子公司100%股權(quán)予控股股東招商蛇口，合計(jì)轉(zhuǎn)讓價(jià)格約7.78億元。

具體來(lái)看，3家公司主要資產(chǎn)包括用于出租的自持物業(yè)、少量開發(fā)項(xiàng)目以及自用物業(yè)等。其中，自持項(xiàng)目包括贛州九方購(gòu)物中心、昆山中航城花園、南光捷佳大廈所屬商場(chǎng)及單身公寓等，開發(fā)項(xiàng)目包括深圳“鼎尚華庭”酒店定制項(xiàng)目等，自用物業(yè)包括中航城國(guó)際大廈、贛州中航城的部分辦公室等。

對(duì)于此次轉(zhuǎn)讓計(jì)劃，招商積余認(rèn)為，這三家下屬企業(yè)資產(chǎn)主要為公寓、商業(yè)及購(gòu)物中心等有性物業(yè)，資金投入大且回收期較長(zhǎng)，與公司主要發(fā)展戰(zhàn)略，即以聚焦物業(yè)管理及資產(chǎn)管理為主業(yè)的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)方向不符。

招商積余總經(jīng)理陳海照在股東會(huì)上表示，公司非常明確“12347”發(fā)展戰(zhàn)略，堅(jiān)定不移地打造輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，目前已經(jīng)邁出了輕重分離的第一步——實(shí)現(xiàn)分離。以后會(huì)按照戰(zhàn)略繼續(xù)推進(jìn)工作，目前是第一階段。

華泰證券分析稱，招商積余選擇上述3家子公司作為輕重資產(chǎn)分離的開端，主要基于兩點(diǎn)原因，一是3家公司轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)與凈資產(chǎn)相比增值額較低，對(duì)于利潤(rùn)表的一次性沖擊很小。

二是標(biāo)的公司項(xiàng)目收入對(duì)公司整體的持續(xù)性影響有限，3個(gè)子公司在2021前8個(gè)月總營(yíng)收為0.53億元，公司整體在2021前三季度資管業(yè)務(wù)營(yíng)收為4.06億元，前者僅占后者13.05%。

招商積余管理層在股東會(huì)上也向投資者回應(yīng)稱：“擬轉(zhuǎn)讓的3家公司在營(yíng)收和利潤(rùn)規(guī)模上占公司總收入和利潤(rùn)規(guī)模都不大，因此此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓對(duì)公司業(yè)績(jī)不會(huì)帶來(lái)重大影響。”

與此同時(shí)，參會(huì)股東代表問及招商積余近期收并購(gòu)情況和后續(xù)計(jì)劃。

聶黎明介紹：“2021年公司有一個(gè)不錯(cuò)的表現(xiàn)，先后完成了上航物業(yè)、南航物業(yè)的收購(gòu)，目前來(lái)說對(duì)公司整個(gè)利潤(rùn)率、回報(bào)率都有積極貢獻(xiàn)。未來(lái)也會(huì)持續(xù)關(guān)注航空物業(yè)，希望在這個(gè)系統(tǒng)市場(chǎng)能夠樹立我們的一個(gè)標(biāo)桿和優(yōu)勢(shì)。”

據(jù)觀點(diǎn)新媒體此前報(bào)道，招商積余于去年12月連續(xù)收購(gòu)了上海航空工業(yè)集團(tuán)物業(yè)管理有限公司100%股權(quán)以及中國(guó)南航集團(tuán)物業(yè)管理有限公司95%股權(quán)，合計(jì)受讓價(jià)格2.84億元。

其中，上航物業(yè)主要為商飛集團(tuán)及成員企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，管理項(xiàng)目主要分布在上海，在管面積約222萬(wàn)平方米，服務(wù)內(nèi)容涵蓋常規(guī)服務(wù)與延伸服務(wù)兩大板塊。南航物業(yè)則主要為南航集團(tuán)內(nèi)部提供物業(yè)管理服務(wù)，以作業(yè)區(qū)、辦公物業(yè)服務(wù)為主。南航物業(yè)現(xiàn)有管理項(xiàng)目聚焦廣州本地，服務(wù)建筑面積約60萬(wàn)平方米。2021年上半年，南航物業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入達(dá)8995.9萬(wàn)元，凈利潤(rùn)1537.21萬(wàn)元。

聶黎明續(xù)指，未來(lái)公司會(huì)繼續(xù)廣泛關(guān)注、積極推進(jìn)收并購(gòu)工作，相信今年是一個(gè)更好的時(shí)機(jī)，但會(huì)保持理性態(tài)度。

另有投資者在會(huì)上提及公司是否會(huì)考慮并購(gòu)資金票據(jù)發(fā)行時(shí)，管理層回應(yīng)表示，目前融資手段非常多元化，公司會(huì)充分考量這個(gè)（并購(gòu)票據(jù)）融資工具。同時(shí)稱，前述3家公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓回收資金也會(huì)合理利用，統(tǒng)一來(lái)鋪排資金和融資安排。

據(jù)了解，招商積余控股股東招商蛇口于1月24日成功發(fā)行的2022年度第一期中期票據(jù)（并購(gòu)），標(biāo)志著國(guó)內(nèi)首批房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)中期票據(jù)正式落地。1月25日，華潤(rùn)置地及所屬物業(yè)企業(yè)萬(wàn)象生活分別與招商銀行簽署了《并購(gòu)融資戰(zhàn)略合作協(xié)議》，各方將就并購(gòu)融資建立深度合作伙伴關(guān)系。

除此之外，也有不少投資者關(guān)注到，以市場(chǎng)化招投標(biāo)形式獲取項(xiàng)目，是招商積余規(guī)模發(fā)展所采用的最主要手段。

就在本次臨時(shí)股東會(huì)召開前一日，招商積余官微披露，招商積余設(shè)施運(yùn)營(yíng)公司近日成功中標(biāo)阿里巴巴集團(tuán)繁星項(xiàng)目、華東IDC數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目。在同月，招商積余又中標(biāo)中國(guó)航發(fā)四川燃?xì)鉁u輪研究院綿陽(yáng)院區(qū)項(xiàng)目。

有媒體統(tǒng)計(jì)，2022年伊始，招商積余通過市場(chǎng)化招投標(biāo)的方式獲取了深圳梅林山公園、中國(guó)工商銀行畢節(jié)分行、合肥匯谷產(chǎn)業(yè)園、仁懷市中醫(yī)院、中國(guó)民航機(jī)場(chǎng)建設(shè)集團(tuán)設(shè)計(jì)科研綜合樓項(xiàng)目和南航北京分公司后沙峪基地項(xiàng)目、重慶中法供水有限公司項(xiàng)目以及中興通訊將軍山項(xiàng)目等。

關(guān)于招商積余通過招投標(biāo)獲取項(xiàng)目的方式，聶黎明在股東會(huì)上向投資者解釋，在物業(yè)行業(yè)，除收并購(gòu)、合資合作、直接委托方項(xiàng)目外，招投標(biāo)方式是獲取服務(wù)項(xiàng)目的主要方式，對(duì)于國(guó)有企業(yè)來(lái)說也一樣。招商積余在積極參與過程中收益效果不錯(cuò)，在專業(yè)領(lǐng)域方面具有比較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

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原標(biāo)題： 股東會(huì)見聞錄 | 招商積余：今年會(huì)是更好的收并購(gòu)時(shí)機(jī)