金融審判研究院 
鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風(fēng)知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
作者：初明峰、劉磊
來源：金融審判研究院（ID：jrspyjy）
裁判概述：
法院對房屋出租人名下案涉房屋強(qiáng)制執(zhí)行，案外人以被執(zhí)行房屋的承租人身份向法院提交房屋租賃合同，執(zhí)行法院盡管認(rèn)可案涉租賃關(guān)系的真實(shí)性，但是否認(rèn)租賃合同的簽訂時間在抵押登記之前的，案外人有權(quán)向法院提起執(zhí)行異議，如果被駁回后有權(quán)向法院提起案外人異議之訴。
1、2012年8月1日，共前貿(mào)易公司與張倫簽訂了《房屋租賃合同》，前者租賃后者名下案涉房屋，租賃期自2012年8月1日至2032年7月30日止。
2、共前貿(mào)易公司將上述案涉房屋抵押給交通銀行，為遠(yuǎn)合商貿(mào)有限公司向交通銀行的貸款提供擔(dān)保，并辦理了抵押登記。
3、遠(yuǎn)合商貿(mào)有限公司無力清償?shù)狡谫J款，交通銀行將其對遠(yuǎn)合商貿(mào)有限公司的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給信達(dá)公司，信達(dá)公司訴至法院要求遠(yuǎn)合商貿(mào)有限公司承擔(dān)還款責(zé)任并要求就案涉抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)。
4、法院支持了信達(dá)公司訴訟請求，后法院作出執(zhí)行裁定認(rèn)為案涉《房屋租賃合同》實(shí)際上簽訂在抵押登記之后，并要求共前貿(mào)易公司在收到通知后二十日內(nèi)遷出案涉房屋。
5、共前貿(mào)易公司向法院提起執(zhí)行異議，被駁回后繼而提起案外人異議之訴，一審法院按照案外人異議之訴程序?qū)徖?/strong>，判決案涉租賃合同合法有效，但因存在“時間倒簽”而駁回案外人的異議請求。
6、共前貿(mào)易公司提起上訴，二審法院以共前貿(mào)易公司的異議屬針對執(zhí)行行為異議而并非屬執(zhí)行異議之訴審理范圍為由駁回其起訴。
共前貿(mào)易公司是否有權(quán)提起案外人異議之訴？
本院再審認(rèn)為，根據(jù)“買賣不破租賃”的原則，承租人租賃的標(biāo)的物被人民法院強(qiáng)制執(zhí)行時，并不必然導(dǎo)致承租人租賃權(quán)的消滅。因此，如果人民法院在強(qiáng)制執(zhí)行過程中未否定承租人享有租賃權(quán)，承租人只是對人民法院要求其騰退房屋的執(zhí)行行為有異議，屬于《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十五條規(guī)定的執(zhí)行行為異議，應(yīng)當(dāng)通過執(zhí)行復(fù)議程序解決。但如果人民法院否定承租人租賃權(quán)的成立或存續(xù)的，系涉及實(shí)體權(quán)利的爭議，承租人主張其享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的租賃權(quán)的，在其執(zhí)行異議被駁回后，可以提起執(zhí)行異議之訴。
本案中，一審法院于2016年4月27日作出的（2015）合執(zhí)字第00276號通知載明：對共前貿(mào)易公司提交的2012年8月1日《房屋租賃合同》的真實(shí)性不予認(rèn)可；共前貿(mào)易公司在收到通知后二十日內(nèi)遷出涉案房產(chǎn)。在共前貿(mào)易公司提出執(zhí)行異議后，一審法院又于2016年10月19日作出（2016）皖01執(zhí)異42號執(zhí)行裁定，認(rèn)為由于共前貿(mào)易公司在工商部門備案的租賃合同簽訂時間為2013年9月1日，是涉案房產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)立之后，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)；共前貿(mào)易公司異議稱其與張倫的租賃合同是于2012年8月1日簽訂，不僅與共前貿(mào)易公司在工商部門備案的租賃合同不符，也與張倫在授信業(yè)務(wù)抵押核保書的簽字相悖，其異議理由不能成立。可見，一審法院雖然沒有否定共前貿(mào)易公司與張倫之間存在租賃關(guān)系，但否定了共前貿(mào)易公司提出租賃合同系于2012年8月1日簽訂的主張，對認(rèn)定共前貿(mào)易公司所享有的租賃權(quán)能否對抗已登記的抵押權(quán)產(chǎn)生實(shí)際影響。故共前貿(mào)易公司提起本案訴訟，請求確認(rèn)2012年8月1日《房屋租賃合同》的效力，保障其租賃權(quán)，涉及實(shí)體權(quán)利的爭議，屬于執(zhí)行異議之訴的受案范圍。至于2012年8月1日《房屋租賃合同》與2013年9月1日《商鋪?zhàn)赓U合同》的效力、涉案房屋租賃權(quán)和抵押權(quán)設(shè)立的時間順序等問題，均屬實(shí)體審理的內(nèi)容，需要進(jìn)一步審理、認(rèn)定。二審法院根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十五條的規(guī)定，駁回共前貿(mào)易公司的起訴不當(dāng)，應(yīng)予糾正。
（2018）最高法民再352號
第三十一條 承租人請求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動產(chǎn)，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動產(chǎn)的，人民法院應(yīng)予支持。
承租人與被執(zhí)行人惡意串通，以明顯不合理的低價(jià)承租被執(zhí)行的不動產(chǎn)或者偽造交付租金證據(jù)的，對其提出的阻止移交占有的請求，人民法院不予支持。
第二百二十五條 當(dāng)事人、利害關(guān)系人認(rèn)為執(zhí)行行為違反法律規(guī)定的，可以向負(fù)責(zé)執(zhí)行的人民法院提出書面異議。當(dāng)事人、利害關(guān)系人提出書面異議的，人民法院應(yīng)當(dāng)自收到書面異議之日起十五日內(nèi)審查，理由成立的，裁定撤銷或者改正；理由不成立的，裁定駁回。當(dāng)事人、利害關(guān)系人對裁定不服的，可以自裁定送達(dá)之日起十日內(nèi)向上一級人民法院申請復(fù)議。
第二百二十七條 執(zhí)行過程中，案外人對執(zhí)行標(biāo)的提出書面異議的，人民法院應(yīng)當(dāng)自收到書面異議之日起十五日內(nèi)審查，理由成立的，裁定中止對該標(biāo)的的執(zhí)行；理由不成立的，裁定駁回。案外人、當(dāng)事人對裁定不服，認(rèn)為原判決、裁定錯誤的，依照審判監(jiān)督程序辦理；與原判決、裁定無關(guān)的，可以自裁定送達(dá)之日起十五日內(nèi)向人民法院提起訴訟。
關(guān)于承租人認(rèn)為在執(zhí)行中權(quán)利受到影響提起執(zhí)行異議，異議裁定中給當(dāng)事人如何救濟(jì)途徑？是向上一級法院提起復(fù)議還是向本級法院提起執(zhí)行異議之訴？實(shí)務(wù)中存在一定爭議，像本文援引案例中的安徽高院認(rèn)為“對其（承租人）提出的執(zhí)行異議，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十五條的規(guī)定處理，而不應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條及其相關(guān)規(guī)定處理”，最高院再審對此認(rèn)識予以了糾正。那么本案例是否能夠說明所有的關(guān)于承租人以租賃權(quán)利提起的異議都可以（或應(yīng)該）通過執(zhí)行異議之訴予以救濟(jì)呢？筆者認(rèn)為不能一概而論。
實(shí)務(wù)中，承租人的異議應(yīng)否予以支持，如何提供救濟(jì)途徑問題，筆者結(jié)合前期的專題文章對此進(jìn)行過梳理總結(jié)：
1、如果法院認(rèn)為無論承租人的租賃權(quán)事實(shí)是否存在，所實(shí)施的執(zhí)行行為本身都不會影響承租人權(quán)益，那么法院無需審查和評價(jià)租賃事實(shí)問題，可直接駁回。此時作為異議人的承租人應(yīng)當(dāng)屬于“利害關(guān)系人”，而非“案外人”。如承租人不服異議裁定，可依據(jù)民事訴訟法第225條之規(guī)定，申請上一級法院復(fù)議。詳細(xì)分析見《最高院：僅對被執(zhí)行人房產(chǎn)采取查封限制措施，未對承租人實(shí)體權(quán)利造成影響的，其異議不應(yīng)支持》；
2、如果執(zhí)行過程中充分尊重了應(yīng)當(dāng)保護(hù)的租賃權(quán)，在評估、交付等過程中都未對承租人權(quán)益造成影響，那么承租人無權(quán)阻卻上述執(zhí)行行為，其異議應(yīng)當(dāng)被駁回。此時作為異議人的承租人應(yīng)當(dāng)也屬于“利害關(guān)系人”，而非“案外人”。如承租人不服異議裁定，也應(yīng)當(dāng)依據(jù)民事訴訟法第225條之規(guī)定，申請上一級法院復(fù)議。詳細(xì)分析見《最高院：承租人在不動產(chǎn)查封前存在合法書面租賃合同并占有，可對抗交付，但不可對抗拍賣》。
3、如果執(zhí)行異議裁定中審查和認(rèn)定了是否有租賃事實(shí)及租賃權(quán)的形成時間，并基于查明的租賃設(shè)立事實(shí)而做出的裁定，此時承租人屬于民事訴訟法第227條規(guī)定的“案外人”，當(dāng)事人對于法院認(rèn)定的租賃事實(shí)不服，其應(yīng)當(dāng)通過執(zhí)行異議之訴予以救濟(jì)。本文援引的判例明確了本程序，特此推薦。
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