作者：觀點(diǎn)新媒體

“不要把YOU+公寓斷臂求生的行為與此前行業(yè)暴雷等事件過(guò)多關(guān)聯(lián)。”

彼時(shí)，誰(shuí)也不知道時(shí)隔7年后，這宗被業(yè)界看好的北京蘇州橋長(zhǎng)租項(xiàng)目無(wú)奈走向了斷臂求生的結(jié)尾。

風(fēng)波起于6月18日，優(yōu)家青年創(chuàng)業(yè)社區(qū)北京蘇州橋社區(qū)貼出一則名為《致YOU+國(guó)際青年北京蘇州橋社區(qū)家友的一封信》的公告稱，運(yùn)營(yíng)方因欠繳租金、物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用致原有租賃合同終止，要求北京優(yōu)家公司立即騰房。

具體來(lái)看，房屋承租方優(yōu)家開天客（北京）企業(yè)管理咨詢有限公司委托北京U家創(chuàng)業(yè)投資管理有限公司管理運(yùn)營(yíng)該物業(yè)，租賃期限為2014年11月1日至2024年10月31日。

截至2022年6月18日，北京優(yōu)家公司已拖欠租金及物業(yè)費(fèi)792萬(wàn)元，欠付滯納金537萬(wàn)元，欠付水電費(fèi)10.82萬(wàn)元，合計(jì)約1340萬(wàn)元。

據(jù)公告內(nèi)容顯示，北京優(yōu)家公司每月房屋租金收入約140萬(wàn)元，房屋產(chǎn)權(quán)方分別于2月、3月、4月發(fā)函要求支付租金但未獲得相關(guān)響應(yīng)。據(jù)此，房屋產(chǎn)權(quán)方根據(jù)相關(guān)合同條款，決定解除租賃合同，收回租賃物業(yè)，要求北京優(yōu)家公司立即騰房。

超千字的公告中得以看出，運(yùn)營(yíng)方北京優(yōu)家已經(jīng)沒(méi)了余糧，資金無(wú)法繼續(xù)支持項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)擴(kuò)張，而產(chǎn)權(quán)方方面也有意接手運(yùn)營(yíng)。

事件發(fā)酵一天后，YOU+公寓聯(lián)合創(chuàng)始人劉洋及劉昕就該事件向相關(guān)媒體進(jìn)行回應(yīng)。

劉洋表示，YOU+前后在該項(xiàng)目上投資超4000萬(wàn)元，近兩年因疫情原因虧損，而YOU+全國(guó)其他項(xiàng)目都在盈利，所以做了“割肉”的準(zhǔn)備；YOU+接下來(lái)將布局無(wú)錫、紹興，北京也有項(xiàng)目正在洽談；劉昕也回應(yīng)表示，YOU+決定斷臂求生。

事實(shí)上，這不是YOU+公寓第一次被推上風(fēng)口浪尖。

于項(xiàng)目2015年開業(yè)后數(shù)個(gè)月，有網(wǎng)友爆出YOU+公寓團(tuán)隊(duì)在部分客戶提出公寓項(xiàng)目?jī)?nèi)甲醛超標(biāo)問(wèn)題后，組織家友大會(huì)公布檢驗(yàn)結(jié)果臨近峰值，但卻均屬合格。這樣的結(jié)果遭到不少人質(zhì)疑；此外，北京蘇州橋項(xiàng)目因價(jià)格高、品質(zhì)低等原因也被各路媒體報(bào)道。

此事一出，YOU+方面發(fā)起了“萬(wàn)人為YOU+代言”宣傳活動(dòng)，邀請(qǐng)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)知名人物在微博或微信端等公眾平臺(tái)對(duì)YOU+品牌表示肯定。先不論事件AB面，YOU+能夠得到多數(shù)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士的認(rèn)可與其在行業(yè)內(nèi)的影響力分不開，這波影響力的來(lái)源有一部分要?dú)w功于小米科技、順為資本創(chuàng)辦人雷軍本人。

觀點(diǎn)新媒體翻閱過(guò)往報(bào)道得知，雷軍于2014年8月初已敲定對(duì)YOU+公寓領(lǐng)投A輪融資的決定，并有意向擔(dān)任顧問(wèn)，最終順為資本向YOU+公寓投資人民幣1億元，彼時(shí)還甚至還有人提出小米即將進(jìn)軍地產(chǎn)的猜測(cè)。

2015年5月，順為資本又聯(lián)合歌斐資產(chǎn)、DST Global等機(jī)構(gòu)，二次追加投資YOU+公寓，總金額達(dá)到3000萬(wàn)美元。

可以說(shuō)在這個(gè)強(qiáng)者恒強(qiáng)的行業(yè)內(nèi)，資本大批涌入無(wú)疑為YOU+公寓披上了最昂貴的鎧甲。但2015年時(shí)長(zhǎng)租公寓業(yè)態(tài)與當(dāng)下不可同日而語(yǔ)，彼時(shí)長(zhǎng)租企業(yè)與酒店業(yè)態(tài)的競(jìng)爭(zhēng)更為激烈，大部分項(xiàng)目承租價(jià)格相較現(xiàn)在更高；長(zhǎng)此以往，能夠背起坪效的長(zhǎng)租企業(yè)并不多。

也許正是這個(gè)原因，間接導(dǎo)致了YOU+公寓撤退北京蘇州橋項(xiàng)目，改為布局其他二三線城市。

對(duì)此，有長(zhǎng)租行業(yè)相關(guān)企業(yè)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，不要把YOU+公寓斷臂求生的行為與此前行業(yè)暴雷等事件過(guò)多關(guān)聯(lián)。

“北京蘇州橋項(xiàng)目當(dāng)時(shí)承租價(jià)格太高，一直處于虧損狀態(tài)，又碰到了疫情，業(yè)主也沒(méi)有給YOU+公寓做任何的租金減免或風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，導(dǎo)致蘇州橋項(xiàng)目的撤退?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)資深人士對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，不用把這件事情過(guò)于泛化，YOU+公寓可能是與上游協(xié)調(diào)未果，所以只能選擇退出。

總體來(lái)看，作為整體布局超過(guò)10個(gè)城市的YOU+公寓來(lái)說(shuō)，如果真正實(shí)現(xiàn)整體盈利的話，不一定會(huì)輕易放棄一線城市項(xiàng)目占位，而選擇放手北京蘇州橋項(xiàng)目，可能更多與其當(dāng)前現(xiàn)金流問(wèn)題有關(guān)。

在暴雷風(fēng)波席卷過(guò)后，長(zhǎng)租行業(yè)內(nèi)集中度進(jìn)一步提升。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)此前統(tǒng)計(jì)，自如、樂(lè)乎公寓、安歆集團(tuán)等企業(yè)完善了產(chǎn)品體系、拓展了區(qū)域布局以及更新了商業(yè)模式，如何最大程度引客及精準(zhǔn)服務(wù)不同層面人群也成了企業(yè)課題之一。

此外，近期政策也在強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持租購(gòu)并舉、發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)、推進(jìn)保障性住房建設(shè)等總體基調(diào)，加上稅收優(yōu)惠政策、租賃用地供給增加等也將住房租賃市場(chǎng)推入了較為平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。

從觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的《2022六月住房租賃發(fā)展報(bào)告》來(lái)看，臨近畢業(yè)租房季，大批潛在客戶群體即將涌出校園，租賃企業(yè)開店積極性提升，進(jìn)一步新增供給房源，自如、冠寓、魔方公寓、雅詩(shī)閣等企業(yè)均有新增租賃項(xiàng)目開業(yè)。

具體來(lái)看，2022年年初至5月末，長(zhǎng)租企業(yè)新增開店項(xiàng)目依舊青睞一線城市，其中上海占比30.43%，北京占比17.39%。一線城市新增開業(yè)占比超一半，仍為主戰(zhàn)場(chǎng)。

例如，廣州市首例TOD租賃住房項(xiàng)目，即華潤(rùn)有巢國(guó)際公寓社區(qū)廣州設(shè)計(jì)之都店將于6月中旬正式開業(yè)，該社區(qū)位于廣州設(shè)計(jì)之都A地塊，為首個(gè)央地合作的租賃社區(qū)項(xiàng)目。該項(xiàng)目總建筑面積超過(guò)5萬(wàn)平方米，配有近1500間公寓。

于一線城市之外，二線城市布局也成為了當(dāng)下長(zhǎng)租業(yè)內(nèi)發(fā)展的重點(diǎn)。

以上文華潤(rùn)有巢為例子，6月14日，華潤(rùn)有巢與郫都區(qū)平臺(tái)公司就菁弘集團(tuán)潤(rùn)水花園租賃住房項(xiàng)目達(dá)成了合作，該項(xiàng)目位于成都郫都區(qū)科創(chuàng)新城板塊，總建筑面積3.52萬(wàn)平方米，房間數(shù)量652間，為華潤(rùn)有巢落子成都市的首個(gè)住房租賃大社區(qū)項(xiàng)目。

另值得注意的是，朗詩(shī)寓與蘇州科技城企業(yè)集宿項(xiàng)目進(jìn)行合作，以運(yùn)營(yíng)委托管理模式打造新型企業(yè)集宿，項(xiàng)目規(guī)模6.5萬(wàn)平方米，可接待超過(guò)4000人入住。

此前于2021年，朗詩(shī)寓與蘇州科技城已就菁英公寓城市更新項(xiàng)目達(dá)成首次合作，共同籌建人才租賃社區(qū)項(xiàng)目。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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