觀點(diǎn) 
鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風(fēng)知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來源：觀點(diǎn)(ID:guandianweixin)
房地產(chǎn)開發(fā)商剛剛經(jīng)歷有史以來最差的“金九銀十”，銷售不利，工抵房、特價(jià)房源等促銷手段層出不窮。
“天上不會(huì)掉餡餅”的道理大家都懂，但在買房這件事上，人們可能就很難作出這么理智的抉擇。
“工抵房房源……由于工程公司急需回資金，特批30套跳樓一口價(jià)370萬/套起！”近期在廣州房產(chǎn)圈，相信不少有心的購(gòu)房者都被一則降價(jià)傳聞所觸動(dòng)。
焦點(diǎn)中心是雅居樂在荔灣白鵝潭新開盤不足一年的豪宅項(xiàng)目--雅居樂天際715。其前身為荔灣華大物流地塊，由雅居樂集團(tuán)在2016年地市高點(diǎn)時(shí)買入。
資料顯示，雅居樂是擊敗碧桂園、華發(fā)、越秀與地鐵聯(lián)合體、保利、時(shí)代、合景泰富、龍湖、融創(chuàng)等約30家房企，以21.7億元、溢價(jià)率120%的價(jià)格入手地塊，成交樓面地價(jià)36995元/平方米，打破了當(dāng)時(shí)廣州全市單價(jià)紀(jì)錄。
成本高昂，因此當(dāng)輾轉(zhuǎn)5年的天際715項(xiàng)目最終選擇在去年12月面市時(shí)，叫賣的售價(jià)就達(dá)到7.5萬-9萬元/平方米。
而相對(duì)地，項(xiàng)目主推60余平方米的復(fù)式單位，折合總價(jià)約550-600萬元/套，尚算符合臨近板塊廣鋼組團(tuán)的價(jià)格中位數(shù)。年初的判斷是，荔灣樓市一直處于缺貨狀態(tài)，天際715項(xiàng)目從總價(jià)來看去化是有保證的，因此降價(jià)壓力不大。
但如今，情況發(fā)生了180度大轉(zhuǎn)彎。市場(chǎng)的情況令最樂天派的觀察者也變得謹(jǐn)慎。
房地產(chǎn)行業(yè)迅速對(duì)安全邊界有了重新的定義，開發(fā)商過往專注成本關(guān)注ROE，目前則奉回籠現(xiàn)金保證財(cái)務(wù)安全為真理，旗下樓盤項(xiàng)目打折促銷意愿強(qiáng)烈，甚至各出奇招。
正是在這種背景下，類似雅居樂天際715“工抵房”等的另類房源，開始大量進(jìn)入購(gòu)房者視野。
“每家公司叫法不一樣，但通俗講就是用房子來沖抵工程款。”某工程公司負(fù)責(zé)人告訴觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體，中國(guó)房地產(chǎn)過去作為一個(gè)高杠桿行業(yè)，工抵房的存在早已有之，“不能算普遍，只能說很常規(guī)的操作”。
但其稱，工抵房在近年來確實(shí)越來越常見，不少開發(fā)商都愿意用這種方法來拉長(zhǎng)賬期，“在減少現(xiàn)金流流出的同時(shí)，也算達(dá)成了當(dāng)期的銷售額”，算是一舉兩得。
房地產(chǎn)開發(fā)商現(xiàn)時(shí)最關(guān)心現(xiàn)金流，房子讓出一部分利潤(rùn)來沖抵工程款，來變相達(dá)到融資或干脆回籠資金，工程公司也不得不接受。
早前，各種超長(zhǎng)期的商業(yè)承兌匯票也是可選項(xiàng)，但人們已經(jīng)從某大型房企暴雷中吸取到教訓(xùn)。“我們其實(shí)比較被動(dòng)。”
“現(xiàn)在除了工抵房，工程公司也不大接受別的方式，因?yàn)閯e的方式基本都是套路。拿到工抵房，就算房子賣不出，起碼還有個(gè)房子，別的方式基本到最后是一頭空。”他表示，工抵房最大的風(fēng)險(xiǎn)，是開發(fā)商完成銷售但卻將房款挪用，就是賴賬。但這種情況很少。
總的來說，工抵房是一種麻煩，但是也被工程公司視為回收工程款的最終保障。
據(jù)了解，如何處理工抵房在業(yè)內(nèi)并沒有一套標(biāo)準(zhǔn)規(guī)則，合同怎樣寫、房子如何出售等要靠工程公司和開發(fā)商具體商討。
上述工程公司負(fù)責(zé)人透露，按他們的做法，工程公司在拿到抵押房產(chǎn)后就要網(wǎng)簽鎖死產(chǎn)權(quán)，出售的話就會(huì)自找渠道售賣，或者繼續(xù)委托開發(fā)商進(jìn)行降價(jià)出售。
“一般合同是要求拿到預(yù)售的兩個(gè)月內(nèi)付款，會(huì)給時(shí)間開發(fā)商出售。”工程公司也急需現(xiàn)金流，他提到，除非工程方資金雄厚，否則一般企業(yè)收房后就會(huì)立刻想辦法賣掉。
價(jià)格方面，就主要看工程公司和開發(fā)商是否有提前約定，“一般都會(huì)提前訂好價(jià)格或折扣。”該人士說，在提前簽定工抵房協(xié)議的情況下，折扣力度會(huì)比較大。
如果到最后一刻迫不得已，“大房企正常情況下打9折，某些開發(fā)商為了快速套現(xiàn)可能8折或更低價(jià)抵押給工程方”，而工程公司就會(huì)再降一檔出售，“這個(gè)具體看工程公司對(duì)行情的把控。”
在出售過程中，雖然前期工程公司通過網(wǎng)簽鎖定了產(chǎn)權(quán)，但一般也會(huì)承諾找到新買家后進(jìn)行一次更名。也有案例顯示，工程公司或開發(fā)商沒有要求進(jìn)行網(wǎng)簽，這樣工抵房的出售就更加容易了。
對(duì)購(gòu)房者來說，在購(gòu)買工抵房的過程中，一般也是跟開發(fā)商簽訂合同，購(gòu)房資金打進(jìn)由開發(fā)商設(shè)立的，并由工程方和銀行監(jiān)管的賬戶。一套流程下來，才能保證購(gòu)房者所購(gòu)的工抵房能順利實(shí)現(xiàn)網(wǎng)簽備案，保障自己的權(quán)益。
另外，開發(fā)商打算直接用房子抵扣工程款，不再付現(xiàn)金。那么工程公司在拿到工抵房后，就會(huì)直接辦理過戶登記手續(xù)，獲得了房屋所有權(quán)證（針對(duì)現(xiàn)房）。此時(shí)，購(gòu)房者是與工程公司簽定購(gòu)房合同，而交易也變?yōu)槎址拷灰住?/p>
地理位置不好戶型差、交易過程可操作空間大、容易產(chǎn)生法律糾紛，這些都是工抵房的風(fēng)險(xiǎn)，但其勝在足夠便宜。因此亦有開發(fā)商借工抵房之名，行降價(jià)促銷之實(shí)。這就需要用慧眼去識(shí)別。
回歸到雅居樂天際715項(xiàng)目的案例，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體向樓盤相關(guān)置業(yè)顧問確認(rèn)了降價(jià)消息，其稱這批特價(jià)房源主要用作工程款抵扣。
據(jù)了解，天際715項(xiàng)目總共建設(shè)1棟回遷房和3棟“8字形”圍合式住宅樓。由于限高80米的原因，回遷房建設(shè)26層為平層設(shè)計(jì)，2、3、4棟主要是62-80平方米的小面積復(fù)式產(chǎn)品，為19層至22層高。
而此次30套工抵房，大部分房源位于4棟，少部分位于3棟，1樓到21樓高低層都有，但均為非望江樓棟，“整體位置和景觀一般。”
不過“一口價(jià)僅需370萬起”，他強(qiáng)調(diào)，相當(dāng)于直接讓利至少120萬/套。另?yè)?jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體看到的一份清單顯示，天際715項(xiàng)目工抵房房源優(yōu)惠額實(shí)則在160萬至210萬元之間。
據(jù)悉，此次工抵房消息最早或在10月13日前后釋出，隨后問詢者不少。據(jù)該置業(yè)顧問介紹，這些工抵房由于是通過項(xiàng)目售樓部現(xiàn)場(chǎng)辦理轉(zhuǎn)售手續(xù)，工作日到現(xiàn)場(chǎng)了解的顧客也很多，一派門庭若市的景象。
實(shí)際上，按部分行內(nèi)消息靈通人士透露，雅居樂天際715最開始吹風(fēng)的30套工抵房，在10月15日已經(jīng)售罄。如今在售的，是后續(xù)再推出的另外40-50余套，銷售價(jià)約在340萬-430萬元之間，優(yōu)惠力度相對(duì)沒有第一批大。
“一下子供應(yīng)量太大。”有業(yè)內(nèi)人士分析稱，雅居樂此次推出的工抵房，有不少與過往不同之處。其中一點(diǎn)是，工抵房以前基本上都需要全款，但雅居樂就放寬到三成首付，“這并不常見 “。
據(jù)天際715項(xiàng)目置業(yè)顧問說法，此次的工抵房”不需要全款，按揭就可以“，同時(shí)條件是，7天內(nèi)給10%并手簽，20天內(nèi)給完剩下的20%即可。”由雅居樂擔(dān)保……手續(xù)已經(jīng)全部弄好了，沒有任何經(jīng)濟(jì)糾紛。“他還保證。
調(diào)控壓力下，房地產(chǎn)開發(fā)商剛剛經(jīng)歷有史以來最差的”金九銀十“，銷售不利，工抵房、特價(jià)房源等促銷手段層出不窮，雅居樂也并非孤例。
早前，某頭部房企旗下位于徐州的吾悅?cè)A府項(xiàng)目，就因以”工抵房“名義宣傳銷售商品房的行為，被徐州市賈汪區(qū)市場(chǎng)監(jiān)管局定性為”虛假宣傳“并責(zé)令整改。
消息稱，該項(xiàng)目以每平方米5388元的價(jià)格對(duì)外推售了100套”工抵房“，價(jià)格與備案均價(jià)相差了近兩千元。隨后，立即引發(fā)了老業(yè)主的維權(quán)行動(dòng)。
“如今行情不好，為收回現(xiàn)金，再極端的情況也難免會(huì)發(fā)生。”上述業(yè)內(nèi)笑稱，“其實(shí)如果開發(fā)商只是打著工抵房旗號(hào)變相降價(jià)，對(duì)消費(fèi)者來說反而麻煩會(huì)更小。”
只是讓利如此明顯，對(duì)開盤前期以原價(jià)購(gòu)買的消費(fèi)者說不上公平，還會(huì)有隨時(shí)被叫停的風(fēng)險(xiǎn)存在。“不能符合備案要求。”該人士表示，這意味著工抵房終將屬于一門模糊地帶中的產(chǎn)業(yè)。
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原標(biāo)題： 樓市調(diào)查 | “工抵房”調(diào)查 雅居樂豪宅項(xiàng)目降價(jià)銷售的背后
