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作者：初明峰、劉磊、鄭夢圓
來源：金融審判研究院（ID：jrspyjy）
編者按
被執(zhí)行人與房產公司簽訂《預售合同》并預告登記，執(zhí)行申請人對預售合同項下房產可采取預查封措施，關于預查封的法律效力，預查封期間合同雙方是否有權解除合同，合同被解除后對預查封效力的影響如何？本文結合判例予以梳理，詳見實務分析。
裁判概述
申請執(zhí)行人有權申請法院對被執(zhí)行人購買的房屋進行預查封，在法律沒有明確規(guī)定的情形下，預查封的效力不能及于限制被執(zhí)行人與開發(fā)商行使合同解除權，當事人基于真實意思表示而解除合同的合同權利不應因交易標的被預查封而被剝奪。商品房預售合同解除后，預查封對象轉變?yōu)殚_發(fā)商應向被執(zhí)行人退還的購房款，執(zhí)行申請人可申請執(zhí)行該款項。申請執(zhí)行人不得在對該房屋采取執(zhí)行措施，開發(fā)商對此享有足以阻卻執(zhí)行的實體權益。
案情摘要
1. 2016年10月24日，何燕與愷泰房地產公司簽訂《預售合同》，購買愷泰房地產公司所開發(fā)的案涉房屋并支付完畢全部購房款，雙方也辦理了預告登記但尚未辦理過戶登記。
2. 后德輔管理公司依據(jù)對被執(zhí)行人何燕的生效仲裁裁決，申請法院對上述房屋強制執(zhí)行。
3. 愷泰房地產公司與何燕簽訂《商品房預售合同解除合同協(xié)議》協(xié)議解除后，向法院提出執(zhí)行異議。執(zhí)行法院支持案外人愷泰房地產公司的異議請求，并裁定中止對案涉房屋的執(zhí)行。
4. 申請執(zhí)行人德輔管理公司向法院提起執(zhí)行異議之訴，一審法院判許可對案涉房屋的執(zhí)行，二審法院改判駁回德輔管理公司的訴訟請求。德輔管理公司的再審申請亦被駁回。
爭議焦點
愷泰房地產公司對案涉房屋享有的權利是否足以排除執(zhí)行？
法院認為
……
根據(jù)案涉商品房預售合同的約定，何燕與愷泰公司在合同登記備案后，可以協(xié)議解除該合同。人民法院查封的效力是限制被執(zhí)行人處分其財產。何燕尚未取得案涉房屋所有權，其與愷泰公司簽訂《解除合同協(xié)議》，不屬于處分財產的行為。因此，在法律沒有明確規(guī)定的情形下，預查封的效力不能及于限制何燕與愷泰公司行使合同解除權，當事人基于真實意思表示而解除合同的合同權利不應因交易標的被預查封而被剝奪。同時，根據(jù)《解除合同協(xié)議》的約定，商品房預售合同解除后，愷泰公司向何燕退還已付購房款。此時，預查封對象轉變?yōu)閻鹛┕緫蚝窝嗤诉€的購房款，德輔公司可申請執(zhí)行該款項。
案例索引
（2020）最高法民申2441號
相關法條
《最高人民法院、國土資源部、建設部關于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》
十五、下列房屋雖未進行房屋所有權登記，人民法院也可以進行預查封：
......
（三）被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預售合同登記備案手續(xù)或者商品房預告登記的房屋。
第十八條 被執(zhí)行人購買第三人的財產，已經支付部分價款并實際占有該財產，但第三人依合同約定保留所有權，申請執(zhí)行人已向第三人支付剩余價款或者第三人書面同意剩余價款從該財產變價款中優(yōu)先支付的，人民法院可以查封、扣押、凍結。
第三人依法解除合同的，人民法院應當準許，已經采取的查封、扣押、凍結措施應當解除，但人民法院可以依據(jù)申請執(zhí)行人的申請，執(zhí)行被執(zhí)行人因支付價款而形成的對該第三人的債權。
第十九條 被執(zhí)行人購買需要辦理過戶登記的第三人的財產，已經支付部分或者全部價款并實際占有該財產，雖未辦理產權過戶登記手續(xù)，但申請執(zhí)行人已向第三人支付剩余價款或者第三人同意剩余價款從該財產變價款中優(yōu)先支付的，人民法院可以查封、扣押、凍結。
實務分析
對于預查封情形下，被執(zhí)行人和開發(fā)商間的合同解除權是否受到限制，實務中法院有不同理解。本文援引判例明確：被執(zhí)行人解除與房產開發(fā)商之間簽訂的購房合同，其行為并不是處分財產的行為，在法律沒有明確規(guī)定的情況下預查封不能對被執(zhí)行人行使解除權構成限制。
同時本文援引判例認為，預查封情形下購房合同被解除的，申請執(zhí)行人可向法院請求將預查封的對象轉換為房產開發(fā)商應向被執(zhí)行人返還的購房款。筆者認為此操作有利于有效控制被執(zhí)行人濫用解除權規(guī)避預查封，同時也符合預查封制度的設計本意。筆者贊同，特此推薦。
另外，預查封情形下購房合同被解除后，預查封效力是否自然及于購房款的返還？實務中還存在一定爭議。此情形下如果房產開發(fā)商不經法院許可將解除合同后的已交購房款項直接返還被執(zhí)行人，存在一定法律風險，此情形下建議房產開發(fā)商返還被執(zhí)行人已交購房款項時應征求法院的書面同意。一孔之見。
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