作者：克而瑞研究中心

雖然廈門本輪集中供地“誠(chéng)意滿滿”，但并未出現(xiàn)預(yù)料之中的大熱之勢(shì)。

3月24日，廈門2022年首輪集中土拍落幕，10宗涉宅地除思明區(qū)湖濱四里（2022P04）地塊因規(guī)劃條件調(diào)整、提前一天撤牌外，其余9宗均成功出讓，其中6宗溢價(jià)成交、并且2宗地塊到達(dá)最高限價(jià)+搖號(hào)成交，整體溢價(jià)率升至7%，較去年第三輪熱度明顯上升。

01 首輪集中供地“誠(chéng)意滿滿”思明、集美兩宗“回爐”地塊均下調(diào)起拍價(jià)

從土地供應(yīng)規(guī)模上來(lái)看，廈門2022年首輪集中土拍供應(yīng)涉及10宗宅地，用地面積24.25公頃，占全年總宅地供地計(jì)劃（266公頃）的比重僅有9%，從體量上看處于較低位。但值得注意的是，本輪廈門集中土拍掛牌的10宗涉宅地中，有5宗地塊處于島內(nèi)（思明三宗、湖里2宗），土地質(zhì)量之優(yōu)在廈門土拍歷史實(shí)屬罕見。

規(guī)則上來(lái)看，本輪土拍規(guī)則基本保持不變，基本延續(xù)2021年“限地價(jià)、限房?jī)r(jià)、搖號(hào)”等方式出讓。其中2022P02、2022P05、2022P06、2022P03地塊采用“限房?jī)r(jià)、限地價(jià)、定配建、定品質(zhì)+搖號(hào)”方式拍賣出，余下的6宗地均采用“限房?jī)r(jià)、限地價(jià)、定品質(zhì)+搖號(hào)”方式拍賣出讓。

不過在開拍前一日，廈門自然資源和規(guī)劃局發(fā)布公告：終止了湖濱四里（2022P04）地塊的出讓，該地計(jì)價(jià)建筑面積13.9萬(wàn)平方米，起始價(jià)40.4億元，起始樓面價(jià)4.04萬(wàn)元/平方米，住宅銷售限價(jià)7.5萬(wàn)元/平方米，是廈門首輪集中土拍10宗地塊起價(jià)最高的一宗。

值得注意的是，思明區(qū)2022P03(湖濱一里)和集美2022JP03（集美國(guó)際學(xué)校東側(cè)）2宗地均為去年廈門第三輪集中土拍流拍地塊，本次起拍樓面價(jià)均有所下調(diào)，以集美地塊為例，本次出讓將起拍價(jià)下調(diào)至21293元/平方米，即使按照最高限價(jià)64000萬(wàn)元測(cè)算，樓面價(jià)最高也才24335元/平方米，比去年的起拍價(jià)26236元/平方米低了很多，按照新房銷售平均價(jià)格4萬(wàn)元/平方米來(lái)測(cè)算的話，地房比也僅有61%，也可以實(shí)現(xiàn)盈利。

不僅如此，思明湖濱一里地塊在下調(diào)起拍價(jià)的同時(shí)，更是將限售期從原來(lái)的十年改為八年，加上其本身處于老城核心，具有不可復(fù)制的交通、景觀、商業(yè)等優(yōu)勢(shì)，房企拿地的積極性將會(huì)明顯提升。

02 首輪土拍熱度較去年第三輪明顯回升 島內(nèi)地塊均溢價(jià)成交、2宗觸頂搖號(hào)

對(duì)比2021年第三輪集中土拍，廈門2022年首輪集中土拍熱度明顯上漲，整體溢價(jià)率高達(dá)7%，較去年第三輪明顯提升。

具體來(lái)看，掛牌的10宗宅地成交了9宗（1宗提前一天撤牌），總成交建面61萬(wàn)平方米，總成交金額達(dá)153.65億元，其中6宗地溢價(jià)成交，其中2宗觸及最高限價(jià)+搖號(hào)成交，分別位于思明區(qū)和集美區(qū)。相比之下，同安區(qū)熱度最低，3宗地塊中有2宗底價(jià)成交，另一宗溢價(jià)率僅有3%，市場(chǎng)熱度表現(xiàn)不一。

就底價(jià)地塊比重來(lái)看，本輪集中土拍底價(jià)成交地塊比重降至33%，較去年第三輪明顯下降（成交7幅地中僅有2宗溢價(jià)成交，底價(jià)成交地塊比重高達(dá)71%），企業(yè)拿地積極性有所提升。

就流拍率來(lái)看，除因出讓條件優(yōu)化、提前撤牌的思明湖濱四里地塊外，其余地塊均成功出讓（島外地塊均成功出讓），整體流拍率僅有10%，較去年第三輪明顯好轉(zhuǎn)。

03 利潤(rùn)空間保持相對(duì)充裕 但島外商品住宅市場(chǎng)存在去化隱憂

從新房銷售指導(dǎo)價(jià)方面來(lái)看，本輪延續(xù)了去年三輪限價(jià)寬松的趨勢(shì)，尤其是集美、同安5宗位于島外的地塊，即使均按最高限價(jià)封頂成交，地房比均不超61%，整體來(lái)看本輪土拍的盈利空間表現(xiàn)較佳。

進(jìn)一步來(lái)看，即使是島內(nèi)的4宗涉宅地塊，剔除掉配建之后測(cè)算出可售樓面價(jià)，并按照各自的商品住宅銷售指導(dǎo)均價(jià)來(lái)測(cè)算的話，地房比也維系在75%左右，房地差多在1.8萬(wàn)元/平方米以上，也可實(shí)現(xiàn)一定的盈利；況且島內(nèi)交通便利、風(fēng)景優(yōu)美，商品住宅去化速度明顯優(yōu)于島外，土拍熱度也明顯高于島外。

就以島內(nèi)唯一觸頂搖號(hào)地塊——思明嶺兜地塊（2022P02）為例，該地位于思明區(qū)環(huán)島干道與蔡嶺路交叉口西北側(cè)，毗鄰產(chǎn)業(yè)中心，北靠軟件園，東近會(huì)展CBD，西臨開元?jiǎng)?chuàng)新中心，一路之隔就是海峽國(guó)際社區(qū)，并且交通便利、商業(yè)配套成熟。不僅如此，該地面積相對(duì)較小，起拍價(jià)僅有12.7億元，是島內(nèi)起拍總價(jià)最低的一宗地，對(duì)于目前現(xiàn)金流相對(duì)緊張的房企來(lái)說，不會(huì)占用太多的資金成本，房企參拍熱情高漲。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，該地吸引了包括國(guó)貿(mào)、保利、招商、中海、華潤(rùn)、中交、中駿、聯(lián)發(fā)、金地、華僑城、特房、住宅、匯成等多達(dá)15家房企參拍，經(jīng)過26輪競(jìng)拍，觸發(fā)最高限價(jià)14.6億元，最終被金地?fù)u號(hào)競(jìng)得，剔除到4000平方米的配建之后，可售樓面價(jià)達(dá)53676元/平方米，地房比為75%，房地差達(dá)18124元/平方米，項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈利基本不成問題。

但是要注意的是，雖然盈利保持在較高的區(qū)間，但廈門去化速度卻面臨挑戰(zhàn)。尤其是進(jìn)入四季度以來(lái)，商品住宅月均成交量?jī)H有17萬(wàn)平方米，較二、三季度月均成交量近乎腰斬。

受此影響，廈門商品住宅去化周期大幅拉長(zhǎng)，截止2022年2月底，廈門商品住宅去化周期已超18個(gè)月，較去年同期拉長(zhǎng)了39%，尤其是島外區(qū)域，成交量大幅萎縮，部分板塊去化周期已經(jīng)超過40個(gè)月。

04 外來(lái)品牌房企參與度雖有提升 但八成地塊均依舊被本地房企競(jìng)得

與去年三輪集中土拍大部分地塊被本土國(guó)企托底不同，由于本輪土拍島內(nèi)優(yōu)質(zhì)地塊較多，外來(lái)品牌房企的參與度明顯提升，保利、招商、中海、金地、華潤(rùn)、中交、華僑城等多家品牌房企均有參拍，并且金地和中海在思明區(qū)和集美區(qū)還分別搖得一子。

但就實(shí)際土拍結(jié)果來(lái)看，9宗成交地塊除了金地和中海搖號(hào)的兩宗地外，其余的7宗地均被本地房企競(jìng)得，如建發(fā)、國(guó)貿(mào)、象嶼&同安、住宅&同安、萬(wàn)泰等，拿占比接近八成。值得注意的是，建發(fā)成為此次土拍最大買家，其以94.4億元競(jìng)得島內(nèi)三宗優(yōu)質(zhì)宅地，成交金額占到本場(chǎng)土拍總金額的六成之多。

總體來(lái)看，雖然廈門本輪集中供地“誠(chéng)意滿滿”，島內(nèi)優(yōu)質(zhì)地塊就有5宗之多（其中一宗提前撤牌），并且兩宗“回爐”地塊起拍樓面價(jià)均有所下調(diào)，但就實(shí)際結(jié)果來(lái)看，雖然溢價(jià)率較去年三輪有一定程度地提升，但并未出現(xiàn)預(yù)料之中的大熱之勢(shì)。

究其原因，一方面，在于廈門商品住宅市場(chǎng)持續(xù)下行，尤其是島外區(qū)域，部分板塊去化周期已經(jīng)超過40個(gè)月，另一方面，雖然國(guó)家金融專題會(huì)議定調(diào)，要慎重出臺(tái)收縮性政策，雖然對(duì)市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生一定的積極影響，但由于詳細(xì)的利好細(xì)則并未出臺(tái)，當(dāng)前房企的資金壓力并未根本改善，房企的現(xiàn)金流依舊緊張，尤其是民營(yíng)房企仍處于償債高峰，拿地的積極性短期內(nèi)并未有明顯的改善，這從本次廈門土拍中外來(lái)房企以保利、招商、中海、金地、華潤(rùn)、中交等國(guó)企、央企為主即可得到驗(yàn)證。只有在相應(yīng)的金融利好細(xì)則落地，房企的現(xiàn)金流得到實(shí)質(zhì)緩解之后，重點(diǎn)城市接下來(lái)的土拍熱度才有望進(jìn)一步回暖。

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