（一）長(zhǎng)沙七普人口破千萬，十年增長(zhǎng)300萬人，省外省內(nèi)雙向吸附（本節(jié)有刪減）

在人口表現(xiàn)上長(zhǎng)沙在一眾熱點(diǎn)城市中脫穎而出，根據(jù)七普數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)沙人口晉升“千萬俱樂部”，總?cè)丝谶_(dá)到了1004.8萬人，反超了本來被寄予厚望更有機(jī)會(huì)人口破千萬的南京、寧波等江浙熱點(diǎn)城市。過去十年，長(zhǎng)沙人口增長(zhǎng)了300.4萬，是整個(gè)湖南省人口增量的4倍，意味著過去十年長(zhǎng)沙平均年增增長(zhǎng)30萬人，在全國(guó)范圍內(nèi)也算是名列前茅。此外，僅相較2019年長(zhǎng)沙就增長(zhǎng)了165.3萬人，而省內(nèi)其余城市都有不同程度的人口流出，其人口吸附力絕對(duì)是不容小覷。

不過值得一提的是，在人口增長(zhǎng)的亮眼表現(xiàn)背后也引出了另一真相，據(jù)統(tǒng)計(jì)2020年全省人口6644.5萬人，實(shí)際較之2019年縮水了273.9萬，這意味著省內(nèi)三四線城市人口都在流入省會(huì)長(zhǎng)沙，而外地流入湖南的人口，也都被長(zhǎng)沙虹吸，省會(huì)城市中心度加強(qiáng)的同時(shí)，與省內(nèi)三四線城市發(fā)展也越發(fā)拉開差距，這在其他省市中也有著同樣的現(xiàn)象，未來低能級(jí)城市人才流出不可避免。

（二）人口大幅增長(zhǎng)未帶動(dòng)樓市起勢(shì)，10年人口及房?jī)r(jià)增速走勢(shì)背離（本節(jié)有刪減）

值得一提的是，與長(zhǎng)沙強(qiáng)人口吸附力形成鮮明對(duì)比的是長(zhǎng)沙樓市的不慍不火，具體來看，2010-2020年間長(zhǎng)沙市人口增量超過300萬人，十年累計(jì)增速高達(dá)43%，在全國(guó)各熱點(diǎn)一二線城市中也位列靠前，我們統(tǒng)計(jì)了部分二線城市十年來人口增速及商品住宅成交面積增速發(fā)現(xiàn)，長(zhǎng)沙的人口高增長(zhǎng)與其樓市表現(xiàn)存在嚴(yán)重背離，全市成交規(guī)模表現(xiàn)平穩(wěn)，十年間僅增長(zhǎng)了21%，較之部分省會(huì)城市如昆明、濟(jì)南、南寧等160%以上的增幅相差甚遠(yuǎn)；與同處中部的重慶、武漢也有較大差距，樓市成長(zhǎng)性較為滯后。

（一）大周期：年成交規(guī)模1500-2000萬平波動(dòng)，房?jī)r(jià)三度跳增漲幅有限（本節(jié)有刪減）

1、成交規(guī)模：“牛短熊長(zhǎng)”，僅2016年、2020年集中爆發(fā)破2000萬平

細(xì)究長(zhǎng)沙市場(chǎng)，以 2016年為分界線，2016年以前市場(chǎng)處于“平臺(tái)波動(dòng)期”，2016年以后處于“穩(wěn)步爬升期”。具體來看，2016年前市場(chǎng)較為平穩(wěn)，年均成交體量在1300-1400萬平方米左右。早年間本土房企與外來房企競(jìng)爭(zhēng)激烈，促使市場(chǎng)年成交量一度超1600萬平方米，2013年大批外來房企涌入，供應(yīng)放量的同時(shí)擠壓了本土房企的生存空間，年內(nèi)成交雖有階段增長(zhǎng)，但之后長(zhǎng)期保持震蕩態(tài)勢(shì)，一直持續(xù)至2015年末。

2016年是長(zhǎng)沙樓市“高光年”，年交易量首次突破2000萬平方米大關(guān)。基于“首付比例降低”、“交易契稅降低”、“公積金異地互認(rèn)”等政策寬松影響，長(zhǎng)沙改善型住房需求顯著放量，樓盤成交率顯著上揚(yáng)。“金九銀十”期間市場(chǎng)階段性爆發(fā)疊加外來投資客大量涌入，徹底引爆長(zhǎng)沙樓市，據(jù)統(tǒng)計(jì)全年成交量收至2296萬平方米，同比前一年增長(zhǎng)近800萬平方米，同比增速超50%。

2016年后市場(chǎng)回歸理性，長(zhǎng)沙樓市在盤整波動(dòng)中小幅上行。2017-2018年成交恢復(fù)往年水平，市場(chǎng)進(jìn)入盤整期，2018年中“625新政”調(diào)控升級(jí)，部分改善和炒房需求受到“重創(chuàng)”，市場(chǎng)開始緩步下行。直至2019年上半年才略有復(fù)蘇，下半年隨著二線城市成交熱度減退，購(gòu)房者觀望情緒加重，市場(chǎng)略有降溫，2020年疫后高端住房需求被再次放大，疊加利好政策頻出“托市”，全年成交量再度踩上2000萬平方米。

2、房?jī)r(jià)：2010年以來階梯式穩(wěn)步上行，4-5年迎來一輪顯著跳增（略）

（二）小周期：最嚴(yán)調(diào)控下月度量?jī)r(jià)趨穩(wěn)，2020年限價(jià)放松后量?jī)r(jià)齊升

1、成交量：2013年后規(guī)模轉(zhuǎn)“平“，2017年四限出臺(tái)后波峰回落明顯

長(zhǎng)沙樓市銷售規(guī)模小周期變化與大周期基本吻合。細(xì)化之月度來看，商品住宅月成交面積圍繞140萬平方米中樞波動(dòng)，隨著調(diào)控政策逐漸完善市場(chǎng)規(guī)模波動(dòng)顯著降低。我們認(rèn)為以2013年為節(jié)點(diǎn)，前后可分為兩個(gè)時(shí)間段：

2013年以前“市場(chǎng)化”特征明顯，商品住宅成交規(guī)模“大漲大跌”且周期短變化快。2010年8月起樓市進(jìn)入上升期，至2010年底商品住宅月成交規(guī)模升至249萬平方米到達(dá)波峰。后需求短期透支下市場(chǎng)進(jìn)入下降修復(fù)期。至2011年底降至波谷商品住宅月成交規(guī)模僅59萬平方米。可見2013年以前波峰波谷交替特征顯著，單個(gè)“峰”或“谷”周期從蓄勢(shì)到回歸持續(xù)12-15個(gè)月，且波峰與波谷成交規(guī)模波動(dòng)近5倍。

值得關(guān)注的是，2013年以后樓市進(jìn)入“政策化”，商品住宅成交規(guī)模逐年看穩(wěn)“穩(wěn)中有升”。告別“大漲大跌”時(shí)代后，得益于調(diào)控政策的逐漸完善全市購(gòu)房需求有序釋放下，整體商品住宅成交呈現(xiàn)長(zhǎng)期持穩(wěn)“平”周期與短期爆發(fā)“峰”周期相互交替的規(guī)模變化。尤其是2017年后隨著限購(gòu)、限價(jià)、限售政策的層層收緊，“峰”周期內(nèi)波峰成交規(guī)模較2016年明顯壓降，整體市場(chǎng)規(guī)模更為平穩(wěn)。結(jié)合實(shí)際月度成交數(shù)據(jù)后，可見2013年后長(zhǎng)沙樓市主要規(guī)模特征為：“平”與“峰”周期相交替，平穩(wěn)期持續(xù)時(shí)間大幅拉長(zhǎng)至36個(gè)月以上，“峰”周期持續(xù)時(shí)間維持12個(gè)月左右不變。

2、房?jī)r(jià)：2017年后短暫跳增，限價(jià)后增速顯著回落，至2021年初破萬（略）

（三）區(qū)域聚焦：熱度由中心向外圍轉(zhuǎn)移，量穩(wěn)增，價(jià)差彌合房?jī)r(jià)趨穩(wěn)（本節(jié)有刪減）

1、成交量：外圍“崛起”，2021年中岳麓、望城兩區(qū)占比升至全市6成

隨著中心板塊發(fā)展日漸完善飽和，外圍板塊新房成交占全市比重逐年上升。當(dāng)前岳麓區(qū)和望城區(qū)成為成交放量的主要區(qū)域。

外圍板塊以岳麓區(qū)和望城區(qū)為例，2017年末兩區(qū)商品住宅成交規(guī)模首次與中心四區(qū)（開福區(qū)、芙蓉區(qū)、天心區(qū)、雨花區(qū)）相平，至2021年中兩區(qū)占全市新房成交規(guī)模比重已升至59%，較2010年歷史低點(diǎn)上升37pts。

這主要是因?yàn)閭鹘y(tǒng)熱點(diǎn)板塊如梅溪湖、濱江新城、中心城區(qū)土地開發(fā)趨于尾聲，在售項(xiàng)目稀缺，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)弱，量?jī)r(jià)實(shí)現(xiàn)高，可售存量逐年下跌。剛需客戶開始外溢至城市外圍發(fā)展中板塊，如大王山、麓谷、自貿(mào)會(huì)展片區(qū)，但片區(qū)整體配套仍處于兌現(xiàn)期，限價(jià)實(shí)現(xiàn)難度較高，隨著待開發(fā)項(xiàng)目陸續(xù)入市，市場(chǎng)容量整體呈上升趨勢(shì)。

2、房?jī)r(jià)：外圍與主城價(jià)差縮小，望城、長(zhǎng)沙縣房?jī)r(jià)兩年增22%居首（略）

（一）短期（1年）：嚴(yán)調(diào)控壓抑市場(chǎng)活力，樓地市聯(lián)動(dòng)減弱，量?jī)r(jià)持穩(wěn)（本節(jié)有刪減）

1、2017年起調(diào)控政策多措并舉，“四限”強(qiáng)力維持樓市“三穩(wěn)”預(yù)期

正如上文所說2013年以后長(zhǎng)沙樓市逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)椤罢呤小保绕?017年后隨著四限政策一再加強(qiáng)，長(zhǎng)沙短期新房量?jī)r(jià)受調(diào)控政策強(qiáng)約束。

2015年以后長(zhǎng)沙著手制定出臺(tái)涉房調(diào)控政策，結(jié)合全市商品住宅成交變化來看，政策的收緊-放松對(duì)市場(chǎng)有立竿見影效果，尤其是2017年以后持續(xù)收緊的調(diào)控力度有維穩(wěn)樓市量?jī)r(jià)有顯著效果。

2015年5月-10月長(zhǎng)沙陸續(xù)出臺(tái)刺激性政策，包括提高居民貸款能力、減免契稅、湘十條等。受政策“放松”刺激2016年成交規(guī)模迎來“峰”周期，規(guī)模激增。

2017年后隨著調(diào)控政策的密集出臺(tái)，如上文所說四限后全市商品住宅月成交規(guī)模回落至150萬平方米歷史均值，且成交均價(jià)同比增速收窄至10%以內(nèi)。

長(zhǎng)沙樓市變化之所以與調(diào)控政策深度綁定，主要有兩方面原因：一方面是政策調(diào)控層層加碼，且出臺(tái)間隔極短；另一方面是政策調(diào)控持嚴(yán)立場(chǎng)堅(jiān)定。因此不僅通過規(guī)則有效限制了房企與購(gòu)房者的過熱表現(xiàn)，而且通過堅(jiān)定的立場(chǎng)給予市場(chǎng)較長(zhǎng)的政策持嚴(yán)預(yù)期。具體而言：

2017年后調(diào)控多措并舉，且頻率極高。以“6.25”調(diào)控政策為重點(diǎn)落實(shí)對(duì)象，至2021年中共計(jì)出臺(tái)調(diào)控政策近30余次，其中僅2017年限制性政策加碼12次。在不斷擴(kuò)大限購(gòu)、限售范圍、細(xì)化土地和新房限價(jià)的同時(shí)，配套出臺(tái)公證搖號(hào)銷售、剛需優(yōu)先選房、鼓勵(lì)推廣全裝修等一攬子政策。提出“不得捂地惜建”措施加快商品住宅入市銷售，全面落實(shí)人才購(gòu)房政策，著力構(gòu)建租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)體系。同時(shí)，大力加強(qiáng)執(zhí)法監(jiān)管，重拳打擊違規(guī)預(yù)售、捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)、變相漲價(jià)等違法違規(guī)行為。

調(diào)控政策快速迭代，層層收緊。以限購(gòu)政策為例，2017年3月首次提出外地戶口在蓉限購(gòu)1套；后2017年9月加碼至外地戶口購(gòu)買首套房須2年社保，限制長(zhǎng)沙本地戶口購(gòu)買二套房須取得首套房產(chǎn)證3年后，并將限購(gòu)區(qū)域擴(kuò)大至全市范圍。此外，2017年至2021年陸續(xù)將贈(zèng)予、離婚、境外個(gè)人、法拍房等納入限購(gòu)范圍。

更為嚴(yán)格的是政策調(diào)控立場(chǎng)堅(jiān)定。以人才政策為例，2019年9月長(zhǎng)沙出臺(tái)人才購(gòu)房政策，專科及以上長(zhǎng)沙工作人才首套購(gòu)房不限戶籍和個(gè)稅、社保繳納時(shí)間。僅一個(gè)月后，該項(xiàng)政策將人才門檻提高至大專并附加“須1年工資流水和居住證”等新增要求。可見即使在官方稱“反炒房”攻堅(jiān)戰(zhàn)取得階段性勝利，且實(shí)際樓市量?jī)r(jià)平穩(wěn)時(shí)，出臺(tái)放松性政策仍謹(jǐn)遵嚴(yán)控口徑，使調(diào)控政策持嚴(yán)立場(chǎng)具有一貫性。

2、土拍“限價(jià)+搖號(hào)”遏制地市熱度，樓、地市聯(lián)動(dòng)效應(yīng)明顯減弱

長(zhǎng)沙“政策市”下土拍地對(duì)新房成交規(guī)模變化也有一定影響。體現(xiàn)在每逢市場(chǎng)轉(zhuǎn)向往往適逢高價(jià)地出讓,2021年后主要作用于改善市場(chǎng)。

以長(zhǎng)沙全市年度涉宅用地平均成交樓面價(jià)TOP月份為例，如2011年10月、2014年3月和2016年11月分別出現(xiàn)了數(shù)宗高價(jià)宅地出讓。屆時(shí)恰為新房市場(chǎng)商品住宅成交規(guī)模到達(dá)階段拐點(diǎn)。

值得注意的是，2017年后土拍高價(jià)地與新房成交規(guī)模的聯(lián)動(dòng)變化現(xiàn)象明顯減弱。這主要是由于2017年8月后涉宅土地出讓“限房?jī)r(jià)+搖號(hào)”。同時(shí)新房市場(chǎng)快速收緊的調(diào)控政策對(duì)銷售規(guī)模的影響強(qiáng)度更為顯著。兩相作用下土拍高價(jià)地與新房成交規(guī)模間似乎脫鉤。

但雖則土地雙限政策松動(dòng)，住宅限價(jià)不再一刀切，由全面保剛需開始扭轉(zhuǎn)為高端有市場(chǎng)、中端有支持、低端有保障。如2021年綠城以熔斷樓面價(jià)14157元/平方米競(jìng)得048號(hào)無限價(jià)商住地以及以10968元/平方米出讓的041號(hào)地均使得長(zhǎng)沙改善以及豪宅市場(chǎng)迎來新的價(jià)格上升預(yù)期。

3、2017年前“以價(jià)換量”剛需主導(dǎo)，新房限價(jià)后一二手倒掛改善入場(chǎng)（略）

（二）中長(zhǎng)期（3-5年）：人口大增、購(gòu)買力充沛為樓市成交提供穩(wěn)固支撐（本節(jié)有刪減）

1、產(chǎn)業(yè)升級(jí)、高鐵開通加速人口回流，常住戶籍人口比持續(xù)增長(zhǎng)

長(zhǎng)沙樓市在疫情后迎來“復(fù)蘇”，調(diào)控“松動(dòng)”，地價(jià)攀升是直接導(dǎo)火線，而背后更深層次的原因則是長(zhǎng)期積累購(gòu)買力的集中爆發(fā)。縱觀長(zhǎng)沙2011年以來常住人口增量變化，2011-2014年雖然逐年攀升，但每年增量均不足10萬人，而步入2015年以來常住人口增長(zhǎng)明顯提速，每年增量均在25萬人左右，且常住戶籍人口比始終保持穩(wěn)中有增態(tài)勢(shì)，至2019年末已達(dá)1.14，保持人口凈流入。

結(jié)合近期公布的七普數(shù)據(jù)，長(zhǎng)沙人口突破千萬，達(dá)到了1004.8萬人，超過了南京、合肥等長(zhǎng)三角發(fā)達(dá)二線城市，長(zhǎng)沙過去十年增長(zhǎng)了300.4萬，是湖南省人口增量的4倍多,這也意味著過去十年，湖南省的人口都在往省會(huì)長(zhǎng)沙流入，外地流入湖南的人口，也主要流入了長(zhǎng)沙。

從人口年齡結(jié)構(gòu)來看，長(zhǎng)沙毋庸置疑是湖南省“最年輕”的城市，按照65歲及以上占比12%的劃分線來看，湖南下轄的14個(gè)城市與自治州中，有13個(gè)邁入了深度老齡化社會(huì)，僅長(zhǎng)沙一城“幸免”，65歲及以上占比僅11.11%，此外，長(zhǎng)沙的人口素質(zhì)全省第一，每10萬人中有27453萬人擁有大學(xué)學(xué)歷，長(zhǎng)沙也是湖南省所有城市中唯一一個(gè)在每10萬人中的學(xué)歷人數(shù)在2萬以上的城市。

長(zhǎng)沙之所以能有如此強(qiáng)大的人口吸附力，主要源于一方面多元化產(chǎn)業(yè)持續(xù)提升人口吸附力，近年來長(zhǎng)沙力爭(zhēng)打造互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)第五城，在這一領(lǐng)域形成了可觀的集聚效應(yīng)，超過30家知名軟件和互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)在長(zhǎng)沙設(shè)立全國(guó)總部或區(qū)域性總部。同時(shí)軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)繼續(xù)持續(xù)保持高速增長(zhǎng)，較強(qiáng)的民營(yíng)經(jīng)濟(jì)和強(qiáng)人均可支配收入吸納了大量企業(yè)入戶，帶來產(chǎn)業(yè)人口吸附。

另一方面，中部樞紐奠定了人口吸附基礎(chǔ)，長(zhǎng)沙當(dāng)前高鐵已完成南北東西全對(duì)接模式，在未來全國(guó)“八橫八縱”的高鐵規(guī)劃下，長(zhǎng)沙線路的增量有望超過“中三角”其他兩個(gè)城市，成為名副其實(shí)的中部交通樞紐，高鐵優(yōu)勢(shì)在未來勢(shì)必會(huì)帶來人口回流紅利，事實(shí)上，珠三角發(fā)展吸引了諸多湖南的高素質(zhì)人口，但近年隨著高鐵便利度、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移與長(zhǎng)沙本身發(fā)展，人才回流創(chuàng)業(yè)發(fā)展有提升趨勢(shì)。

此外，值得關(guān)注的是，2021年3月31日，長(zhǎng)沙市委辦公廳、市政府辦公廳發(fā)布了《中國(guó)（湖南）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)長(zhǎng)沙片區(qū)人才集聚發(fā)展若干措施》。“史上最強(qiáng)人才新政”從10個(gè)方面制定了45條人才政策，200萬元獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)貼、200平方米標(biāo)準(zhǔn)全額購(gòu)房補(bǔ)貼、1000萬元項(xiàng)目扶持資金等優(yōu)厚的條件都旨在吸引更多高素質(zhì)人才來長(zhǎng)就業(yè)，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入新的活力。

由此可見，常住人口并不是限制長(zhǎng)沙樓市成交規(guī)模增長(zhǎng)的主要原因，與之相反，近十年來人口的穩(wěn)步增長(zhǎng)恰恰為未來樓市的爆發(fā)奠定了良好的購(gòu)買力基礎(chǔ)。

2、居民購(gòu)買力尚屬充沛區(qū)間，限購(gòu)“達(dá)標(biāo)”后3-5年有望陸續(xù)釋放（本節(jié)有刪減）

事實(shí)上，長(zhǎng)沙居民收入一直保持相對(duì)充沛的水平，我們列示了長(zhǎng)沙2011年以來城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和在崗職工平均工資絕對(duì)量及變動(dòng)情況，可以看出，二者絕對(duì)量均保持正增長(zhǎng)，截止2020年分別達(dá)到了5.8萬元和10.6萬元，增速呈波動(dòng)下行趨勢(shì)，至2019年末維持在5%-7%。

因長(zhǎng)沙整體房?jī)r(jià)在全國(guó)一二線城市中仍處“洼地”，以城鎮(zhèn)居民人均可支配收入測(cè)算的房?jī)r(jià)收入比僅為6.14年，在中部六省省會(huì)城市中處末位，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展面好，房?jī)r(jià)低，買房壓力小，剛需仍是驅(qū)動(dòng)城市成交規(guī)模增長(zhǎng)的重要力量，而對(duì)于本地公務(wù)員等高收入群體而言，買房換房更是毫無壓力，以在崗職工平均工資測(cè)算的房?jī)r(jià)收入比僅為3.37年，此外，以城鎮(zhèn)居民人均可支配收入測(cè)算的房?jī)r(jià)收入比均有穩(wěn)步下行并持穩(wěn)的趨勢(shì)，由此可見，居民購(gòu)買力尚處于較為充沛的區(qū)間。

近年來，長(zhǎng)沙財(cái)富聚集效應(yīng)明顯加快，從高凈值家庭數(shù)量來看，2020年長(zhǎng)沙家庭資產(chǎn)在600萬-1000萬達(dá)16800戶，僅次于武漢，位居中部第二位。而細(xì)化到崗位和工種，收入水平也不盡相同，主要與城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)密切相關(guān)，從51job的2021年8月招聘信息來看，高收入群體主要從事以下幾類工作：一是高新科技產(chǎn)業(yè)，人工智能、科研、移動(dòng)開發(fā)等互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)衍生行業(yè)；二是房地產(chǎn)、金融、銀行等，月收入在6000-8000元不等，三是休閑娛樂產(chǎn)業(yè)，尤其是近年來網(wǎng)紅經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，長(zhǎng)沙更是處于風(fēng)口浪尖，文和友、茶顏悅色等IP營(yíng)銷層出不窮，也拉動(dòng)了本地居民收入的穩(wěn)步增長(zhǎng)。

3、2019年以來地市放量，限價(jià)抬升，新房潛在供應(yīng)量相對(duì)充足（略）

（一）短期（1年）預(yù)判：市場(chǎng)熱度延續(xù)，2021年預(yù)期量?jī)r(jià)齊增創(chuàng)新高（本節(jié)有刪減）

1、成交規(guī)模：2021年下半年高位持穩(wěn)，全年有望2250-2500萬平

為了更好的預(yù)判1年之內(nèi)商品住宅成交面積的變動(dòng)量和上下行趨勢(shì)，首先依據(jù)上文得到的長(zhǎng)沙短期樓市波動(dòng)的影響因素，2021年除法拍房精準(zhǔn)限購(gòu)以來，并未出臺(tái)其他調(diào)控加碼措施，整體市場(chǎng)進(jìn)入了新的供求平衡期，預(yù)計(jì)7-10月將迎來小幅回調(diào)，而參照歷史規(guī)律，11-12月有望“翹尾”回升，迎來年末的一次集中放量。

若要預(yù)判2021年全年總量，我們認(rèn)為還需結(jié)合商品住宅供應(yīng)等相關(guān)指標(biāo)，一方面市場(chǎng)供應(yīng)和存量決定了成交的發(fā)揮空間，即成交的上限；另一方面，通過對(duì)比長(zhǎng)沙歷年來商品住宅的供求面積，我們不難發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)以2015年為分界點(diǎn)，隨著供應(yīng)整體縮量，市場(chǎng)逐步由供過于求向供不應(yīng)求轉(zhuǎn)變，且年供求比基本保持在0.6-0.9之間波動(dòng)，值得關(guān)注的是，2002年供應(yīng)顯著放量的情況下，供求差值也有縮小的趨勢(shì)，供求比維持在0.87，因而可以將商品住宅供應(yīng)量作為判斷短期（1年內(nèi)）成交是否放量的重要依據(jù)。

若要預(yù)判長(zhǎng)沙商品住宅供應(yīng)量，我們還需聚焦長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)，從下圖中可以看出，長(zhǎng)沙涉宅用地成交規(guī)模是商品住宅供應(yīng)面積的先行指標(biāo)，按照房企拿地到項(xiàng)目入市1-2年的開發(fā)周期來推算，2010-2015年涉宅用地成交規(guī)模呈現(xiàn)出波動(dòng)下行趨勢(shì)也導(dǎo)致2012-2017年整體商品住宅供應(yīng)面積呈現(xiàn)出穩(wěn)步下行趨勢(shì)，而自2016年以來整體涉宅用地成交規(guī)模由降轉(zhuǎn)增也帶動(dòng)了2018年以來商品住宅供應(yīng)面積的穩(wěn)步回升。

基于此，預(yù)判2021年長(zhǎng)沙商品住宅的供應(yīng)面積，我們認(rèn)為，供應(yīng)預(yù)期會(huì)在1800-2000萬平方米穩(wěn)步爬升，以供求比0.8來給出成交規(guī)模預(yù)判，可以推斷2021年長(zhǎng)沙全年商品住宅成交面積預(yù)期在2250-2500萬平方米，較2020年保持穩(wěn)中有增走勢(shì)，約15-25%的同比增幅。

2、房?jī)r(jià)：地價(jià)拉動(dòng)新房限價(jià)抬升，2021年預(yù)期微增至1.1-1.2萬元/平（略）

（二）中長(zhǎng)期（3-5年）預(yù)判：城區(qū)擴(kuò)容、購(gòu)買力提升驅(qū)動(dòng)成交再上臺(tái)階（本節(jié)有刪減）

1、成交規(guī)模：年成交中樞預(yù)期由1500萬平抬升至2000萬平持穩(wěn)

預(yù)判3-5年長(zhǎng)沙商品住宅的成交面積，我們認(rèn)為，有望通過2021年穩(wěn)步爬升后進(jìn)入新的平臺(tái)期，年均成交規(guī)模預(yù)期在2000萬平方米左右高位波動(dòng)。

依據(jù)上文對(duì)長(zhǎng)沙長(zhǎng)周期預(yù)判，2010-2018年整體成交規(guī)模低位持穩(wěn)，成交中樞處于1500萬平方米左右波動(dòng)，自2019年以來，我們認(rèn)為進(jìn)入了新的爬升周期，2021年預(yù)期會(huì)達(dá)到突破新高，逼近2500萬平方米，而后或?qū)⒂瓉硇》卣{(diào)，依據(jù)一輪周期基本在8-10年的推論，2019-2025年或?qū)⑻幱谀昃山灰?guī)模2000萬平方米這一中樞高位持穩(wěn)，并不會(huì)出現(xiàn)明顯的“大升大降”。

目前來看，長(zhǎng)沙處于被政策壓制的市場(chǎng)，自2017年以來調(diào)控頻出，尤其是近幾年政策加碼力度有增無減，加之供應(yīng)縮量，并未給予長(zhǎng)沙樓市較大的釋放空間，我們預(yù)期3-5年即便仍處于政策“高壓”之中，長(zhǎng)沙樓市供求還是有望找到新的動(dòng)態(tài)平衡，從而迎來屬于自己的“春天”。

首先，長(zhǎng)沙縣撤縣劃區(qū)，規(guī)劃利好，城區(qū)面積的擴(kuò)大、將為長(zhǎng)沙樓市成交規(guī)模的增長(zhǎng)提供穩(wěn)固支撐。事實(shí)上，此前長(zhǎng)沙相較于中部強(qiáng)省會(huì)城市武漢、鄭州而言，體量不足，發(fā)展空間受制，拓展城市發(fā)展空間是一大發(fā)力點(diǎn)。長(zhǎng)沙縣撤縣設(shè)區(qū)，長(zhǎng)沙城區(qū)國(guó)土面積將增加25%，反超鄭州，略低于武漢，長(zhǎng)沙成為國(guó)家中心城市的籌碼增加，是提升長(zhǎng)沙首位度很重要的一步。不同于望城區(qū)，長(zhǎng)沙縣產(chǎn)業(yè)雄厚，人口和經(jīng)濟(jì)發(fā)展都處于長(zhǎng)沙市前列，長(zhǎng)沙縣撤縣設(shè)區(qū)，除了在提升城市首位度上至關(guān)重要；同時(shí)，在于房地產(chǎn)方面，有助于消弭長(zhǎng)沙縣和主城區(qū)較大的住宅價(jià)差，以及釋放片區(qū)內(nèi)強(qiáng)勁的產(chǎn)業(yè)人群購(gòu)房需求。

其次，地市持續(xù)放量也為中長(zhǎng)期樓市成交提供了釋放空間，2019年以來長(zhǎng)沙一直處于涉宅用地成交規(guī)模的高位，年成交基本在2600-2800萬平方米高位波動(dòng)，介于長(zhǎng)沙整體調(diào)控趨嚴(yán)，2018年7月便發(fā)布不允許捂地惜售的通知，這部分地塊預(yù)計(jì)也將在未來2-3年以內(nèi)入市，形成新房有效供應(yīng)，此前供不應(yīng)求的情況也將得到緩解，成交中樞大概率持穩(wěn)在2000萬平方米左右的中樞。

最后，從人口基數(shù)和居民購(gòu)買力來看，尚屬充沛區(qū)間。常住人口破千萬，十年增長(zhǎng)300萬人，這部分購(gòu)房需求受到短期內(nèi)政策壓抑難以釋放，不過中長(zhǎng)期來看，隨著社保和個(gè)稅條件的吻合，也將在未來3-5年之內(nèi)逐步釋放，居民購(gòu)買力層面屬于相對(duì)充裕的水平，與中部其他城市進(jìn)行對(duì)比，合肥、太原、鄭州、武漢、南昌經(jīng)歷了前期房?jī)r(jià)的補(bǔ)漲，整體房?jī)r(jià)收入比均在10年以上，而長(zhǎng)沙僅6.14年，年輕人購(gòu)房壓力并不算太大，未來剛需仍有較大的釋放空間。

2、房?jī)r(jià)：年增幅預(yù)期保持5%-10%，3-5年內(nèi)難破1.5萬元/平“天花板”（略）