睿思網 作者：睿思中國
來源：睿思網
2026年3月23日，高麓集團宣布為TPG旗下工業物流項目提供資產管理服務，在管資產規模提升至540萬平方米。
這條看似普通的公告，背后是一個四年故事的縮影：2021年成立時籍籍無名，2025年已坐擁450萬㎡在管面積、44個項目、25億美元AUM——高麓用四年時間走到行業第二梯隊。
但規模從來不是故事的全部。
一個問題縈繞在這家“嫡系”企業頭頂：含著高瓴的“金湯匙”出生，高麓能否“跑通”REITs全鏈路？
這個問題不僅關乎高麓自己，也關乎所有“中國版普洛斯”故事的成色。
■ 四年三次“跳躍”
高麓的四年，是一部“跳躍式增長”史。
第一次跳躍：2021-2022年，從0到200萬㎡
2021年，高麓集團由高瓴新基建基金投資創立。
彼時的高瓴，在物流地產領域已完成兩筆重磅投資：2015年收購普洛斯股權，2018年聯合私有化普洛斯。高瓴需要一個“親兒子”來承接其在物流資產領域的布局。
高麓由此誕生，定位為“專注于中國物流和工業基礎設施的一體化投資、資產管理平臺”。
成立當年，高麓的資產管理規模便突破200萬平方米。路徑是：通過高瓴的關系網，快速收購存量資產。
第二次跳躍：2023年，一期基金“輸血”
2023年12月，高麓完成一期工業物流人民幣基金募集，規模35億元，投資人來自“境內知名保險機構”。
這也是高麓第一次向市場證明：不僅能“買”，還能“賣”——險資愿意把錢交給高麓管理。
同一時期，高麓的收購動作密集：2023年3月收購長三角4個物流及工業項目（45萬㎡）；2023年四季度在管面積突破280萬平方米。
第三次跳躍：2024年，并購與擴張
2024年10月，高麓宣布合并貝萊特中國。這是高麓發展史上“最關鍵一戰”。
貝萊特由Richard Brooks于2019年創立，多年專注于大中華區物流資產開發。合并后，貝萊特的管理團隊并入高麓，高麓的運營能力由此上一個臺階。
截至2024年9月，合并后的高麓擁有30個項目、310萬平方米。
第四次跳躍：2025年，輕資產“轉型”
2025年，高麓連續完成兩只基金募集（二期40億元、Pre-REIT 14億元），并為TPG旗下7個項目（約80萬㎡）提供資產管理。
從“買資產”到“管資產”，商業模式的轉變折射出行業環境的深層變化：一級市場的“錢”不好募了，重資產項目利潤不如以前，想賣個好價錢更難了。輕資產轉型既是主動選擇，也是被動應對。
■ 高瓴“嫡系”的兩張牌
牌一：不缺錢
背靠高瓴，是高麓最核心的競爭優勢。
高瓴在物流地產領域的布局：
- 2015年：收購普洛斯8.2%股權（約9.26億新元）
- 2018年：聯合私有化普洛斯（斥資約167億元，持股21.2%）
- 2021年：創立高麓
- 2022年：完成3億美元亞太房地產基金募集，聯合華平共同領投京東產發8億美元B輪融資（此前京東產發7億美元A輪融資中，高瓴也是領投者）。
高瓴旗下還投資有EZARed、天集產城、紅樹林等平臺。這意味著：高麓不僅能“自家人”手里拿錢，還能通過高瓴的關系網獲得更多項目源。
但硬幣的另一面是： “嫡系”身份也可能成為枷鎖。外部投資人是否會接受高瓴系企業的優先退出？管理費是否“象征性”高于市場水平？這些質疑不會消失。
牌二：沿海發達城市群
高麓的區域布局，并非“長三角依賴”，而是“沿海發達城市群”布局。
從具體項目分布可見一斑：
- 山東區域：青島（平度）
- 江蘇區域：南京（雨花臺）、蘇州（吳江）
- 浙江區域：嘉興（秀洲、南湖）、嘉善（姚莊）
- 廣東區域：東莞（麻涌）
這些項目不是“純物流”，而是“工業+物流混合”，這張布局圖揭示了高麓的選址邏輯：
- 全部位于沿海發達區域制造業基地
- 產業集聚效應強，租戶需求穩定
- 物流+工業雙輪驅動，分散風險
隱患是：布點分散帶來的管理半徑壓力——8個城市據點的運營管理成本能否覆蓋？
■ 被忽視的三個問題
問題一：規模≠賺錢
450萬㎡的在管面積，聽起來很“大”，但高麓的AUM只有25億美元（約180億元人民幣）。
問題在于：高麓的自持資產比例是多少？剔除輕資產管理項目后，真正“自己的”項目有多少？
這個問題至今未披露。
問題二：退出怎么解決
高麓三年間設立的三只基金，累計規模近90億元。這些資金將在3-5年后到期，屆時的退出路徑有三條：
- 資產注入REITs（需要REIT獲批）
- 整體出售給其他機構（需要合適的買家）
- 延期（需要投資人同意）
第一條路最難。REITs市場對資產的盈利性要求更高，高麓的資產包能否滿足要求？還是未知數。
第二條路需要“接盤俠”。但物流地產的潛在買家要么是普洛斯、京東產發這樣的“自己人”，要么是外資基金。價格談不攏，一切免談。
第三條路最現實，但需要投資人“投票”——險資能否接受延期？延期后的收益如何分配？
問題三：競爭格局
高麓常被對標“下一個普洛斯”。但現實是：
高麓真正的競爭對手不是普洛斯，而是同在第二梯隊的嘉民、瀚溥Forest等。這個位置看似“安全”，但前面有普洛斯、京東產發等，后面有新進入者——前有堵截、后有追兵。
■ 高麓能否“跑通”
四年時間，高麓完成了從0到450萬㎡的規模躍遷。但“規模躍遷”≠“模式跑通”。
機會在哪？
2026年為TPG提供資產管理服務，標志高麓從“房東”向“管家”轉型。如果管理規模能持續擴大，管理費將成為穩定的利潤來源。
14億元Pre-REIT基金的存在，說明高麓在提前布局REITs路徑。雖然短期內難以實現，但方向正確。
Richard Brooks團隊并入后，高麓具備了完整的開發運營能力。2025年Q4的租賃成交量中，比亞迪、盒馬、順豐等頭部客戶入駐——這是運營能力的證明。
壓力在哪？
三年三只基金近90億元的管理規模，2026-2028年將密集到期。退出壓力測試即將開始。
高瓴旗下還有普洛斯、紅樹林等平臺。高麓與關聯方之間的交易是否公允？審計通過不等于合理。
規模躍升尚未轉化為匹配的利潤。高麓的EBITDA是多少？盈虧平衡點在哪里？這些數據市場看不到。
■ 一個等待答案的問題
值得關注的，還有高麓團隊背后的資本脈絡。
負責投資創立高麓的是高瓴新基建基金合伙人Joseph Gagnon（中文名“周知”），其此前在華平投資亞太區任職期間，主導了對易商紅木（ESR）和東久新宜（DNE）的投資。
ESR旗下中航易商倉儲物流REIT、東久新宜旗下國泰君安東久新經濟REIT都均已成功上市發行，跑通“培育-退出”路徑。
有分析認為，高瓴創立高麓，是在復制當年華平對易商紅木的“孵化路徑”——從0到1培育，再通過REITs退出。高麓的“后發優勢”能否跑贏前輩？
回到開篇的問題：含著高瓴“金湯匙”的高麓，能否“跑通”REITs全鏈路？
答案是：不知道。
但我們知道的是：四年時間，高麓完成了規模擴張，證明了“能長大”。接下來的問題是：怎樣“長大后”變現？
這個問題，高麓需要用接下來三到五年回答。
對于投資人而言，高麓是一只好看的“概念股”，還是一只真正能賺錢的“價值股”？時間會給出答案。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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