作者：睿思中國

來源：睿思網

2025年，華安張江產業園REIT（508000.SZ）交出了一份令人憂慮的成績單。

作為國內首批基礎設施REIT之一，華安張江產業園REIT于2021年6月7日正式上市交易，底層資產為上海張江核心區的產業園物業。上市之初，該基金被市場寄予厚望——張江科學城作為上海科創中心建設的核心載體，其產業園區的租金收益能力和資產增值前景被視為REIT產品的優質標的。然而，五年過去了，這只承載著"科創+REIT"雙重光環的產品，卻陷入了營收觸頂、凈利連虧、凈值縮水的尷尬境地。

營收增長戛然而止。2025年實現營業收入1.42億元，同比下降13%，結束連續三年的增長態勢。回溯歷史數據，該基金2021年營收僅5282萬元（上市僅半年），2022年增至8457萬元，2023年突破1.24億元，2024年更是一舉達到1.63億元的歷史高點。然而，2025年畫風突變，營收回落至1.42億元，較2024年減少2100萬元。這一降一升之間，折射出產業園租賃市場的周期性調整已傳導至REIT層面。從增速來看，2022年同比增長60%，2023年同比增長46%，2024年同比增長31%，2025年同比下降13%——營收增速逐年放緩，直至轉為負增長，這一軌跡清晰地描繪出該REIT營收增長動力的逐步衰減。

截至2025年末，基金份額凈值為2.6374元，較2024年末的2.8069元下跌6%，較2023年末的2.9780元下跌11.4%，較上市之初的2.9656元也已落至下方。凈值持續縮水，意味著底層資產估值在下降，投資者持有的REIT份額實際價值正在縮水。這對于以"穩定收益"為賣點的不動產基金而言，是一個難以回避的尷尬現實。值得注意的是，2023年該基金曾通過擴募實現凈值回升至2.9780元，但隨后連續兩年回落，擴募帶來的凈值提振效果已經基本回吐。

資產規模高位回落。2025年末基金資產總額為26.25億元，較2024年末的27.91億元下降6%，凈資產為25.33億元。2023年該基金完成擴募后，資產規模曾一度攀升至29.84億元（凈資產28.60億元），但擴募帶來的規模擴張未能持續，2024年和2025年連續兩年縮表。資產縮表的原因一方面是底層資產估值下降，另一方面也可能涉及資產處置或其他資本運作。無論原因為何，規模的持續收縮都是一個值得警惕的信號。

■ 連續五年虧損 經營現金流與凈利潤背離

如果說營收波動是行業周期的體現，那么華安張江產業園REIT暴露出的更深層問題在于：盈利能力的持續惡化以及經營現金流與凈利潤之間的嚴重背離。

凈利潤連續五年告負。2025年凈虧損4279萬元，較2024年的2875萬元擴大49%，虧損幅度創歷史新高。回溯歷史，該基金自2021年6月7日上市以來，凈利潤始終為負：2021年虧損1219萬元，2022年虧損3211萬元，2023年虧損2854萬元，2024年虧損2875萬元，2025年虧損4279萬元。五年累計虧損超過1.44億元。這一"五連虧"的記錄在國內已上市的REIT產品中極為罕見。更為關鍵的是，虧損不僅沒有收窄，反而在持續擴大——2025年49%的虧損增幅遠超營收降幅，呈現出典型的"虧損擴大化"趨勢。

經營現金流與凈利潤持續背離。2025年經營活動產生的現金流量凈額為1.13億元，與4279萬元的凈虧損形成鮮明對比。事實上，自上市以來，該基金的經營活動現金流始終為正：2021年5081萬元、2022年6220萬元、2023年6077萬元、2024年1.04億元、2025年1.13億元。現金流為正卻持續虧損，這種"賬面虧、現金流盈"的現象，暴露出REIT在會計處理層面的結構性問題。造成這一背離的主要原因是非現金支出——尤其是固定資產折舊和無形資產攤銷。以2025年為例，凈利潤為-4279萬元，而經營現金流為1.13億元，差額約為1.56億元，這個差額主要就是折舊攤銷等非現金支出。這意味著，該基金的實際經營性收益（現金流）遠好于賬面顯示的虧損，問題的關鍵在于會計折舊政策過于保守，或者資產估值存在虛高成分。

分派率與凈值走勢背離。2025年現金分派率為4.65%，雖然較2024年的4.90%有所下降，但仍維持在相對較高水平。然而，高分派率背后是凈值的持續下跌——投資者收到的現金分紅正在以本金縮水的代價來實現。表面上看，4.65%的分派率在REIT產品中具備吸引力，但仔細分析可以發現，這個收益率是以資產估值下降為代價換來的"偽收益"。舉例而言，如果投資者以2.8元的凈值買入，4.65%的分派率對應年分紅0.13元；但如果一年后凈值跌至2.6元，投資者實際損失了0.2元（7.1%），遠超分紅收益。這種"分紅抵不過凈值下跌"的現象，是REIT投資者面臨的核心陷阱。

成本端壓力顯著上升。2025年營業成本為1.86億元，較2024年的1.90億元略有下降，但營業成本占營業收入的比例高達131%。這意味著每實現1元收入，需要付出1.31元的成本。進一步分析成本結構，物業管理費、維修費、保險費等運營成本占據主要部分。在租金收入承壓的背景下，固定成本占比過高的問題更加突出，導致盈利能力進一步惡化。這種成本收入比在業內屬于較高水平，反映出產業園REIT在成本控制方面面臨的挑戰。

■ 行業周期下行 資產估值承壓

華安張江產業園REIT五年連虧的背后，是多重因素疊加的結果。

產業園租賃市場整體承壓。2024年以來，上海張江核心區的產業園租賃市場出現明顯調整。根據市場機構數據，2024年張江區域產業園平均租金同比下降約5%-8%，空置率有所上升。在經濟下行壓力和產業結構調整的背景下，部分科創企業收縮辦公規模或搬遷至低成本區域，導致產業園去化難度增加。這一行業背景直接影響了華安張江REIT的租金收入和出租率。張江作為上海科創企業的主要聚集地，其產業園區的租客以科技創新類企業為主，這類企業的經營狀況與宏觀經濟、科技產業周期高度相關。當科創行業整體遇冷時，產業園往往首當其沖。

擴募后資產質量參差不齊。2023年完成的擴募是華安張江REIT發展的重要節點。擴募后，基金規模從約14億元增至約30億元，資產規模翻倍。然而，擴募帶來的規模擴張并未帶來相應的收益提升。相反，新增資產的單產效率可能低于原有資產，導致整體收益率被稀釋。2024年和2025年連續兩年的資產縮表，暗示擴募后的整合效果不及預期。更為關鍵的是，擴募時點恰好是產業園租賃市場的階段性高點，隨后市場轉冷，擴募買入的資產可能面臨估值回調的壓力。

估值方法調整加劇凈值波動。REIT的凈值主要依賴于評估機構對底層資產的估值。2025年，份額凈值從2.8069元跌至2.6374元，跌幅達6%。這一跌幅既反映了市場租金下行帶來的收益法估值下降，也與評估參數的調整密切相關。在REIT估值中，資本化率、折現率等關鍵參數的微小變化，都會導致資產估值出現較大波動。估值波動直接傳導至凈值，是投資者面臨的核心風險之一。此外，評估機構在面對市場變化時，往往會采用更為保守的參數，這也會導致估值下調。

外部管理機構與基金利益的沖突。REIT產品的運營依賴于外部管理機構，而外部管理機構與基金持有人之間的利益訴求往往存在差異。運營管理機構通常傾向于擴大管理規模以獲取更多管理費，而基金持有人則更關注實際收益和凈值表現。這種利益沖突在擴募決策、資產處置等關鍵節點尤為明顯。華安張江REIT擴募后規模縮水的現實，說明擴張策略可能并未給持有人帶來預期回報。此外，管理費率通常與規模掛鉤，這可能激勵管理層過度追求規模擴張而忽視質量提升。

租金收入結構性問題。從已披露的數據來看，華安張江REIT的租金收入占營業收入的比重約為99%，收入來源高度單一。這種高度依賴租金的收入結構，使得REIT對出租率和租金水平的波動極為敏感。一旦市場轉冷，缺乏其他收入來源緩沖的REIT將直接承壓。此外，產業園租約通常為3-5年，在租約到期后能否順利續租、租金水平是否調整，都是潛在的不確定性因素。

■ REIT定位存疑 投資需重塑預期

華安張江產業園REIT五年連虧的案例，為國內REIT市場提供了一個值得反思的樣本。

REIT產品的核心價值在于穩定分紅，而非高增長。華安張江REIT雖然實現了4.65%的現金分派率，但這是以凈值持續下跌為代價的。對于REIT投資者而言，真正的收益來自兩個部分：現金分紅和凈值增長。當凈值持續縮水時，高分紅只是一種"本金返還"式的偽收益，而非真正的價值創造。長期來看，如果凈值跌勢不止，再高的分派率也難以彌補本金的損失。投資者在選擇REIT時，不能僅僅盯著分派率數字，更需要關注凈值的穩定性。

產業園REIT面臨行業系統性風險。與住宅、商業地產不同，產業園區的租客以科創企業為主，其經營狀況與宏觀經濟、科技產業周期高度相關。在經濟下行期，科創企業首當其沖，產業園的出租率和租金水平承壓更大。這意味著產業園REIT的底層資產抗風險能力相對較弱，投資者需要對此有清醒認識。從華安張江REIT五年間的表現來看，營收從增長31%轉為下降13%的劇烈波動，正是行業風險的真實寫照。

擴募策略值得深刻反思。華安張江REIT在2023年完成擴募后，不僅沒有實現"1+1>2"的效果，反而出現了規模縮水的尷尬局面。擴募時點選擇、資產質量評估、整合效果預期等方面都可能存在問題。這一案例說明，REIT的擴募決策需要更加審慎——不是所有的資產都適合裝入REIT，規模擴張不等于價值創造。在資產質量參差不齊的情況下，盲目擴募可能稀釋原有持有人的收益，甚至帶來損失。

投資者需要建立新的預期。國內REIT市場發展至今，已從最初的"香餑餑"回歸理性。華安張江REIT的案例表明，REIT并非穩賺不賠的"類固收"產品，其凈值會隨底層資產估值波動，收益存在不確定性。投資者在選擇REIT產品時，不能僅僅看分派率，更需要關注底層資產的質量、運營管理機構的能力、以及行業周期的影響。對于已經持有該REIT的投資者而言，需要密切關注2026年市場的企穩情況以及管理層的應對策略。

對于REIT市場的啟示。華安張江REIT的案例對整個REIT市場都具有警示意義。首先，REIT的估值需要更加透明和動態，投資者應關注評估方法的變化。其次，運營管理機構的能力直接決定REIT的業績表現，管理層激勵機制的合理性值得探討。最后，監管層應加強對REIT擴募行為的審慎監管，防止"盲目擴張"損害持有人利益。

對于華安張江REIT而言，如何在產業園租賃市場企穩后實現扭虧，如何提升資產運營效率縮小現金流與利潤的背離，如何重新贏得投資者信心，是擺在管理層面前的現實課題。

特別說明：本文基于公開信息撰寫，不構成投資建議。不動產市場受宏觀經濟和政策影響較大，REIT凈值可能繼續波動。

數據來源：華安張江產業園REIT 2021-2025年年度報告、上海張江科學城公開信息。

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原標題： 睿讀丨凈值跌去11%！華安張江產業園REIT淪為'虧損專業戶'