關(guān)于不動產(chǎn)買受人買入房產(chǎn)未變更登記，是否能夠阻卻執(zhí)行的問題：

情形1，讓與擔保型買賣合同的“買受人”，僅憑讓與擔保性不動產(chǎn)買賣合同，可否依據(jù)《執(zhí)行異議與復議》規(guī)定28條對抗執(zhí)行？答案為否是毫無爭議的。因為當事人并無買入房產(chǎn)的本意，此情形下應當分析其讓與擔保權(quán)益是否成立，進一步判斷其是否享有優(yōu)先權(quán)利問題，當然不能阻對不動產(chǎn)的卻變現(xiàn)的執(zhí)行。但如果讓與擔保所對應的借款未償還，雙方在標的房產(chǎn)被查封前達成乙方抵債協(xié)議或債權(quán)+補款購買的方式簽訂補充協(xié)議的，屬于債權(quán)方通過抵債方式支付房款的的情形。本文援引判例屬于讓與擔保后改簽購房補充協(xié)議的情形，但法院查明補充協(xié)議為不動產(chǎn)被查封后的事后的倒簽，買受人當然不能取得對抗執(zhí)行的實體權(quán)益。

情形2，買受人違背政府限購政策借名賣房的買賣合同，能否依據(jù)《執(zhí)行異議與復議規(guī)定》第28條的規(guī)定主張對抗執(zhí)行？本文判例的觀點認為是買受人明知自身不具備購買資格，借用他人之名購買案涉房屋，規(guī)避行政監(jiān)管意圖明顯，并非法律法規(guī)所保護和鼓勵的行為。此情形下不能認定案外人在查封前簽訂了合法的書面買賣合同。筆者贊同本觀點。

情形3，買受人違反《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第28條之規(guī)定（未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓）。本案中，最高院在已經(jīng)查明楊連飛與秦家楨實際簽訂《房屋買賣補充協(xié)議》的時間是在案涉房屋被查封后時，判定楊連飛不享有排除執(zhí)行的民事權(quán)益就已經(jīng)足夠。但最高院進一步認為《房屋買賣補充協(xié)議》雖未違反法律的效力性強制性規(guī)定而有效，但其仍違返法律的管理性強制性規(guī)定，顯然不具有合法性，從這一點來進一步以此為由將其認定為不符合《執(zhí)行異議與復議規(guī)定》第28條第1項規(guī)定的書面買賣合同應合法的要求，筆者覺得有些多余，且與主流觀點相左。筆者認為，《執(zhí)行異議與復議規(guī)定》第28條是對案外人物權(quán)期待權(quán)保護條件的規(guī)定，我國法律不承認物權(quán)行為的獨立性，對物權(quán)變動實行“債權(quán)合意+登記”，即債權(quán)的有效是物權(quán)變動的前提。本案中，雖案外人明知自己不符合購房資格，意圖逃避監(jiān)管而與他人簽訂《借名合同》的行為不應得到法律的保護和鼓勵，但《執(zhí)行異議與復議規(guī)定》第28條第1項“書面合同應合法有效”的設(shè)立目的應是確保《房屋買賣合同》有效，案外人基于有效的合同享有要求出賣人為其辦理過戶登記的權(quán)利即可，不能認為只要案外人有任何違法或違反政策的行為，就均不符合“合法有效”的要求。換言之，對此處的合法有效應作限縮性解釋，僅指合同有效即可，而并非指“合法+有效”。所以，在《房屋買賣合同》依然有效的情況下，法院不能以案外人存在其他違法行為，認為其不具有合法性進而徑行適用第28條第1項的規(guī)定，否認案外人享有阻卻執(zhí)行的權(quán)益。

當然，案外人在法院查封之前簽訂的《房屋買賣合同》有效但不必然能夠排除執(zhí)行，更不必然能夠取得案涉房屋的所有權(quán)，本文僅探討《執(zhí)行異議與復議規(guī)定》第28條第1項規(guī)定“書面買賣合同應合法有效”的適用條件。筆者對本案的最終裁判結(jié)果并無異議，但對最高院認為的《房屋買賣補充協(xié)議》雖未違反法律的效力性強制性規(guī)定而有效，但其仍違返法律的管理性強制性規(guī)定而不具有合法性，其仍不符合《執(zhí)行異議與復議規(guī)定》第28條第1項規(guī)定的書面買賣合同應合法的要求這一觀點持保留意見。一孔之見，歡迎大家探討。