西政財富 作者：西政財富
來源：西政財富（ID：xizhengcaifu）
筆者按：
今年9月初，中央審計署各地辦事處派出審計組進駐20多家地方AMC，開啟首輪針對地方AMC業務合規、主業經營及公司治理等審計工作，其中跟地產融資息息相關的非金不良類融資產品今后將被嚴控，目前中央巡視組還在對四大不良資產管理公司等進行重點巡視。回歸本源作為監管的宗旨，AMC的業務也逐漸回歸不良資產的本業。以往AMC通過非金不良模式給開發商輸血時，通常通過收購非關聯方（如合作或實際控制的施工單位）的逾期應收應付，并以開發商其他凈地作為抵押擔保，這一模式后續或將無法操作。目前一些資產管理機構也反饋，如果要用前述方式操作非金不良業務，則需要當地ZF部門或街道辦出具項目存在不良的相關證明等等。
在回歸本源的監管大原則下，后續AMC可以操作的業務主要是金融債權的收購業務；目前一些AMC也在涉獵并購類的配資以及城市更新項目立項后的融資。此外，考慮到目前大多數區域對非持牌金融機構作為抵押權人辦理土地或不動產抵押存在的障礙，一些AMC亦可作為合作方配合辦理土地或不動產的抵押。
一、AMC遠期債權收購融資
對于開發商或其關聯的非房主體存量經營性物業貸款、流貸等即將到期的，因銀行的額度收縮、準入條件趨嚴等原因，目前很多開發商的轉貸或續貸都面臨很多的阻力。為順利解決該問題，目前市面上涌現出大量的資產管理公司通過與銀行或信托機構簽訂《遠期債權轉讓協議》以協助開發商的轉貸或續貸的案例。比如銀行在開發商歸還到期的貸款后繼續給予授信和放款，資產管理公司向銀行承諾遠期回購銀行對開發商的債權，由此間接起到擔保、增信等作用，同時資產管理公司在上述開發商的轉貸或續貸過程中收取相應的服務費用。其基本操作模式如下：
在具體操作方面，對于融資方（債務人）即將到期的債權，債務人與債權人（銀行）、資產管理機構簽署《資產管理服務合同》，約定融資方在歸還銀行到期債務后，由銀行繼續給予授信和放款，并由資產管理機構與銀行簽署《遠期債權轉讓協議》，協助開發商完成轉貸或續貸事宜，在債務人到期未還本或連續兩期利息逾期時，由資產管理機構收購該債權。具體融資要素如下所示：
二、AMC收購到期債權后給予債務人展期
資產管理公司打折收購銀行、信托等機構對開發商的到期債權是不良處置業務的常見模式，資產管理公司收購債權后的處置方案中，債務期限調整、訴訟清收以及公開轉讓是最常見的三種方式。其中，資產管理公司收購到期債權后給予債務人展期是最常規的債務處置思路，在該操作過程中，由資產管理機構打折（6折-8.5折，具體一事一議）收購銀行或信托等金融機構對開發商的到期債權，對于債務人有強烈的期限調整意向，并愿意按照一定年利率向債權收購方支付利息的，資產管理公司一般都會準予債務人在兩年內或約定時間內清償全部債務。此外，考慮到抵押物的位置較為優越以及抵押率較為理想的情況下，在資產管理機構（債權收購方）認為抵押物具備變現能力的情況下，一般都可給予該債務一定的寬限期。具體融資要素示例如下：
三、AMC參與并購重組項目融資
AMC參與并購重組項目融資主要是通過收購項目原權益人或其關聯方/非關聯方對項目公司的債權，實現開發商（收購方）對項目并購款的支付，進而完成項目收并購資金的撬動。相關交易架構及交易流程如下：
1. AMC機構收購項目原權益人對項目公司的股東借款或其上游供應商對項目公司的應收未收工程款等債權，AMC支付債權轉讓價款，開發商（收購方）就項目公司的債務償還向AMC提供集團層面的保證擔保。
2. AMC向項目原權益人支付的債權轉讓對價款作為項目原權益人和開發商之間的實際股權轉讓對價，項目公司完成股權轉讓變更登記后后置質押至AMC名下。
3. 債權存續期間，項目公司向AMC機構按季度付息，債權期間屆滿后一次性歸還本金。
四、AMC參與城市更新業務
目前市場上一些AMC機構為資金運作出現一定困難的城市更新項目注資以重新盤活項目。在操作方面，以深圳城市更新項目為例，對于相對優質的開發商以及項目可以在立項之后介入，成本在10%-15%不等，融資期限可設置為3年，風控通過抵押物（如有）和集團、實控人提供連帶責任擔保來實現。對于目前已爆出風險事件的開發商的城市更新項目，若項目已經立項，亦可以和開發商一起介入收購相應股權，并對項目后續推進新增融資。基本架構如下：
五、通過AMC放款辦理抵押
對于部分地區不接受非持牌金融機構作為抵押權人的情形，目前可以通過一些AMC進行聯合放款以實現抵押的辦理。其基本架構如下：
1. 通過AMC放款實質為資金方不直接放貸給融資方，而是通過AMC購買融資方作為債務人的債權，債權中附帶抵押權，即可以將AMC理解為類似銀行委貸角色；
2. 資金機構與AMC系真實資產交易，并支付對價，從而受讓底層資產，享有對融資方的債權；
3. 若開發商項目公司無法提供實際存續與關聯方或股東或可控制非關聯方已有形成債權債務關系，可以由雙方先簽訂買賣協議，后補充發貨收貨單等，但在實操層面上，為滿足合規要求需實際發生資金流等；
4. 該模式下資金來源不能為募集資金；
5. 為便于操作，關聯方或可控制非關聯方（即債權轉讓方）等建議以非國企為主，債權轉讓方將對開發商項目公司的應收轉讓給AMC后，再由單一投資人收購該筆債權。
6. 以上架構可通過AMC辦理代持抵押，但部分地區如西安暫時不接受AMC作為抵押權人；
7. 該模式AMC不承擔實質責任，若需要AMC提供擔保的，則需另行支付費用。
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原標題： AMC還能給地產輸血嗎？
