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作者：睿思中國
來源：睿思網
1月29日至30日，上交所官網顯示，共有8只商業不動產REITs進入受理流程，這距離相關政策出臺時僅一個月左右，凸顯出監管層對商業不動產REITs推進工作的極度重視。
另外，此次8只商業不動產REITs擬募資金額共計為314.745億元，對比來看，已上市的消費基礎設施REITs總估值為314.96億元，總市值為438億元。如果溢價程度相當，那這8只商業不動產REITs上市后的市值也將與已上市的消費基礎設施REITs持平。
從原始權益人的背景來看，此次的8只商業不動產REITs，涵蓋央企、地方國企、民營企業和外資企業，結構較第一批上市的消費基礎設施REITs更為豐富。
從推進速度來看，多只申報的不動產REITs的資產評估基準日均為2025年12月31日，距離受理時間不超1個月。募集說明書中公章落款時間集中在1月28日至30日，大多數與受理日重合。另外，錦江資產于2025年12月15日發布招標公告，于1月8日由華安資產中標，僅半個月時間，項目即申報至交易所。
整體來看，從第一只消費基礎設施REITs上市至今已近2年，而此次商業不動產REITs的推進勢頭和速度明顯蓋過前者，且開放力度更大，各類背景主體均可參與，所以商業不動產REITs將成為REITs市場未來發展的重點之一。
從8只商業不動產REITs各自的具體情況來看，REITs市場的建設著實跨越了一大步。
第一，底層資產正式擴容至酒店和寫字樓。
錦江不動產REITs和凱德不動產REITs均包含酒店資產，前者是一個純粹的酒店資產包。上海地產不動產REITs、陸家嘴不動產REITs、保利發展不動產REITs和凱德不動產REITs都包含了寫字樓資產，其中上海地產不動產REITs是個寫字樓資產包。
我國的商業不動產存量資產達萬億級，其中就包含了大量的酒店和寫字樓資產，此次擴容，等于為萬億商業不動產存量資產通過公募REITs上市放開了閘門。
第二，可以拆分一棟樓中的部分樓層進行上市。
比如，錦江都城福州臺江店，項目范圍包括地上一層、地上三至七層，二層為商業街，非項目范圍。這是一個重大突破，已發行的消費基礎設施REITs，未有只拆分整體樓棟中的部分樓層進行上市的情況。
若這種限制被突破，那么像包含地下商場的寫字樓這種綜合體，也可以選擇只拆分商場部分進行上市，利好大量分散式存在的商業業態。這種情況也存在一些外溢效應，比如錦江都城福州臺江店項目的二層商業街，其進行的系列吸引客流的行為必然也將外溢到酒店業態，反過來也是如此。
第三，一只商業不動產REITs里面，可以有不同業態的底層資產。
像陸家嘴不動產REITs和凱德不動產REITs，前者在不同的地塊上有著商場和寫字樓兩種業態，后者在同一塊土地上、同一棟建筑中集合了商場、辦公和酒店三種業態。
目前已上市的公募REITs中，一只REITs中只有一種業態的底層資產，新購入的資產也與首發的資產業態一致，好處是資產管理人專營一種業態資產，專業程度高。但壞處也很明顯，像產業園資產在全國各地的景氣都比較低，即使一只REITs中有多個城市的產業園資產，也無法充分分散系統性風險。而新推出的商業不動產REITs，消費及旅游景氣上升推動的商場、酒店等資產表現的提升，有效對沖了寫字樓景氣不佳帶來的問題。
第四，同一個原始權益人可以再申請商業不動產REITs。
唯品會（或杉杉商業集團）、凱德目前各有一只已上市的消費基礎設施REITs，且原始權益人、運營方都沒有發生根本的變化。也就是說，目前已經發行消費基礎設施REITs的原始權益人，也可以同步去申報商業不動產REITs。
但這種情況可能會帶來同業競爭的問題。像唯品會的消費基礎設施REITs和商業不動產REITs，目前兩只REITs的底層資產均為奧特萊斯。未來擴募的資產也大概率來源于原始權益人，所以兩只REITs在新購入優質資產方面存在競爭關系。若兩只REITs的底層資產處在同一個城市不遠的距離，那直接會有經營上的競爭關系。上交所2025年12月31日發布的《上海證券交易所公開募集不動產投資信托基金（REITs）業務辦法（試行）》有提及收購條款，為了減少同業競爭，未來不排除有合并的可能。
總體來看，商業不動產REITs的推出進一步放開了各種商業不動產上市的阻礙，也給現有的REITs市場提供了新的風險分散模式，這為萬億級別的存量商業不動產上市提供了便利，也給保險、養老和各種高中風險厭惡的資金提供了良好的投資渠道，為增加REITs市場的流動性奠定資產規模基礎。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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